上半年樓市火爆景象似乎仍歷歷在目，但下半年的日子“不好過”卻已成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)共識。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月全國房價環(huán)比漲幅收窄，這在很大程度上反映出下半年樓市的格局。

　　分析人士認(rèn)為，隨著熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊，春風(fēng)得意的房企也要注意避免陷入資金困局。尤其是那些實(shí)力有限而又“高溢價”拿地的房企，更有可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。

　　個貸增速或“啞火”

　　銀行業(yè)內(nèi)人士向中國證券報(bào)記者表示，今年上半年各家商業(yè)銀行對北上廣深等一線城市的個人住房按揭貸款予以傾斜，無論是新房還是二手房，信貸審批效率都大大提升，房貸利率優(yōu)惠幅度也非常大。

　　偉嘉安捷監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，和去年下半年相比，今年上半年提供銀行套房貸款利率的范圍逐漸擴(kuò)大，從第二季度開始各家銀行的套房貸利率多以八五折甚至八三折為主，套房貸款的平均利率已經(jīng)創(chuàng)下了歷史新低。另外，值得注意的是，今年上半年買房的人群里，以換房或改善型升級為主的人群占據(jù)了成交主力，貸款的額度普遍在150-300萬元之間，和以往相比呈現(xiàn)出大額趨勢。

　　可以說，房企上半年的靚麗業(yè)績，是千千萬萬購房者“火線入市”所撐起。國家統(tǒng)計(jì)局新數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金53681億元，同比增長16.8%，增速與1-4月份持平。在其他資金中，定金及預(yù)收款14840億元，增長35.2%;個人按揭貸款8838億元，增長58.5%。

　　券商人士指出，居民部門保持信貸高增長，加杠桿趨勢貫穿上半年。然而，考慮到下半年房地產(chǎn)銷量回落預(yù)期，樓市成交重回冷靜，支撐了房企資金鏈整個上半年的個人房貸，下半年必將“啞火”。

　　“其實(shí)進(jìn)入6月份就已經(jīng)有這種跡象，銀行審批速度慢下來了�！北本┦卸嗉曳康禺a(chǎn)中介的工作人員預(yù)計(jì)，轉(zhuǎn)入下半年后，銀行在自身額度受限的情況下，很可能會收緊貸款利率，對買房人申請貸款的審批條件，也會相比上半年有所嚴(yán)格。

　　長江證券相關(guān)人士預(yù)計(jì)，下半年銷售增速將繼續(xù)降溫，主要受寬松政策邊際效應(yīng)遞減、部分城市政策收緊、基數(shù)抬升等影響。從累計(jì)數(shù)據(jù)來看，1-6月成交面積同比增長32.94%，相比1-5月回落3.49個百分點(diǎn)。樓市成交整體降溫的趨勢得到驗(yàn)證。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，由于前期市場高溫提前透支了大量需求，市場后續(xù)需求不足。2016年二季度，全國重點(diǎn)城市的二手房新增房客比開始下降，下半年市場將降溫。

　　銀行收緊開發(fā)貸

　　與此同時，本就慎之又慎的房地產(chǎn)開發(fā)貸也將在下半年持續(xù)收緊。中國證券報(bào)記者在一家股份制銀行三季度的重點(diǎn)項(xiàng)目表中看到，除了恒大、保利這類超大型房企項(xiàng)目，在十幾頁表格中，竟然尋覓不到其他房地產(chǎn)相關(guān)的項(xiàng)目。該行人士透露：“目前只有超大型房企或央企背景的房企項(xiàng)目才會被上報(bào)，即便如此，還要在審批會上反復(fù)討論和分析風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　上述人士進(jìn)一步指出：“據(jù)我了解，今年上半年，有些小銀行一筆開發(fā)貸都沒有放，主要還是擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)。”銀行業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年銀行開發(fā)貸將大幅收緊，各家銀行將重點(diǎn)關(guān)注開發(fā)貸風(fēng)險(xiǎn)。目前來看，已經(jīng)過熱的二線城市的樓市，其潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。而三四線城市去庫存的難題仍舊高懸，違約風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。

　　銀監(jiān)會副主席兆星此前公開表態(tài)，在金融支持居民住房的背景下，房地產(chǎn)投機(jī)造成新的杠桿問題，使得房地產(chǎn)過熱形成泡沫，金融政策要審慎地支持房地產(chǎn)的發(fā)展，這一政策沒有改變。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年下半年開始一線城市、部分二線城市樓市將進(jìn)入調(diào)整周期，市場銷售的壓力馬上會顯現(xiàn)出來。屆時，在去庫存壓力與企業(yè)資金面較為緊張的背景下，降價等促銷措施會不斷增加，將繼續(xù)導(dǎo)致房企獲利能力下降，房企的利潤率會繼續(xù)走低。即使一線城市、部分二線城市樓市基本面好轉(zhuǎn)，由于在公開招拍掛土地市場拿地成本偏高，“地”頻現(xiàn)，房企的未來運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)在增加，今年銷售帶來的利潤也可能被未來的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)侵蝕掉。

　　交通銀行席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化的現(xiàn)象。全國房地產(chǎn)投資增速總體回升幅度有限，三四線城市庫存水平明顯偏高，需求低迷。在去庫存過程中，大部分三四線城市土地出讓受到限制，新開工規(guī)模難有較大提升，對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的抑制作用。集中在這些區(qū)域的中小開發(fā)商資金和運(yùn)營環(huán)境更趨惡劣，未來貸款發(fā)生不良的可能性將有所增加。

　　激進(jìn)拿地存風(fēng)險(xiǎn)

　　在銀行業(yè)內(nèi)人士看來，上半年制造了無數(shù)話題的“地”房企，其潛在風(fēng)險(xiǎn)尤其需要關(guān)注。今年上半年，不少房企尤其是大型房企始終沒有停止擴(kuò)張勢頭，在熱點(diǎn)區(qū)域激進(jìn)拿地。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年一線城市土地出讓金合計(jì)1461.75億元，同比下調(diào)了17.3%;而二線城市合計(jì)成交金額為6139.12億元，同比漲幅高達(dá)56%。其中，以蘇州、南京、杭州、合肥為代表的二線城市土地出讓金排名更是居于全國前幾位。

　　張宏偉表示：“地‘房企’無止境的市場擴(kuò)張戰(zhàn)略導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在持續(xù)拿地、采購、開發(fā)、銷售過程中需要更多的資金。因此，當(dāng)企業(yè)擴(kuò)張的盲動性與2016年下半年市場調(diào)整期相遇時，企業(yè)資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾日益突出。在這樣的市場環(huán)境下，房企就容易出現(xiàn)資金鏈危機(jī)�！�

　　張宏偉認(rèn)為，在樓市下半年將進(jìn)入調(diào)整期的背景下，“地”或面臨生與死的抉擇。具體來講：先，標(biāo)榜“高溢價”但很難實(shí)現(xiàn)“高溢價”的企業(yè)壓力大增。在拿地時候不惜代價，頻頻拿“地”，號稱可以通過“高溢價”實(shí)現(xiàn)“地”項(xiàng)目的收益。這類公司產(chǎn)品線偏高端，能夠購買得起高端產(chǎn)品的客戶往往被限購限貸，往往會導(dǎo)致“地”樓盤成交不是很理想，難以實(shí)現(xiàn)溢價收益，終影響企業(yè)的資金面。其次，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊(duì)房企逆襲土地市場，激進(jìn)拿地，頻頻制造“地”，甚至個別房企拿地金額明顯超過銷售金額，拿地能力嚴(yán)重透支。這類房企今年下半年高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的美夢可能會破滅。第三，過度依賴民間資本，終因?yàn)槟玫爻杀尽⑷谫Y成本過高，也可能導(dǎo)致企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī)。比如，此前受民間借貸、盲目擴(kuò)張等因素影響深陷資金鏈危機(jī)的房企并不罕見。后，沒有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，屬于市場跟風(fēng)者，意氣用事，這類房企對“地”樓盤難以掌控。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：在一二線城市，這種高風(fēng)險(xiǎn)的拿地也是一種賭博。