京深小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀調(diào)查

　　寒冬時節(jié)，位于北京市昌平區(qū)鄭各莊村的“水城御墅”小區(qū)南端的一棟別墅已被推倒，曾經(jīng)備受追捧的項(xiàng)目如今毫無人氣。小產(chǎn)權(quán)房整治終于開始“動真格”。

　　記者近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著政策風(fēng)險(xiǎn)凸顯，市場預(yù)期漸變，北京、深圳等地的小產(chǎn)權(quán)房銷售情況已大幅縮水。與此同時，即便是被公示清理的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，仍有辦法“暗渡陳倉”完成銷售。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于規(guī)模龐大，且涉及土地制度，對小產(chǎn)權(quán)房的處置已成為各界非常關(guān)注的問題之一。小產(chǎn)權(quán)房存在的原因較為復(fù)雜，應(yīng)在明確政策大方向的基礎(chǔ)上，分類型、有步驟地進(jìn)行整治。

　　現(xiàn)場：清理項(xiàng)目仍在賣房

　　眼下，京城貴的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“水城御墅”似乎已經(jīng)失去了昔日的風(fēng)采。12月3日，北京市國土資源局通報(bào)了兩起掛牌督辦的重大土地違法案件查處結(jié)果，位于昌平區(qū)鄭各莊村的天價小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“水城御墅”就是其中之一。

　　記者日前探訪該項(xiàng)目時發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目東側(cè)的大門已經(jīng)被封，無法出入。從南側(cè)的圍墻進(jìn)入后，迎面便是一片廢墟，從瓦礫中不難看出拆除的痕跡。其后的多棟院落并未被拆除，處于閑置狀態(tài)。空蕩蕩的小區(qū)無人問津，只有兩個拾荒者在尋找住處。

　　該小區(qū)的建筑形式為四合院，主房為兩層樓，配房有門廊，部分較大的院落還配有車庫。資料顯示，根據(jù)戶型不同，院落的建筑面積從800平方米至1200多平方米不等。有些院落還未裝修，處于毛坯房狀態(tài)。

　　作為北京貴的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，“水城御墅”曾以每棟2000萬元至5000萬元的價格被熱炒，一時風(fēng)頭無二。直至今年4月5日，該項(xiàng)目被國土資源部及北京市相關(guān)部門叫停，要求“停工、停售”，并重新規(guī)劃項(xiàng)目用地。6月21日，“水城御墅”連同北京高楊偉業(yè)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司非法占用的密云縣穆家峪鎮(zhèn)辛安莊村集體土地兩案一起，被北京市國土資源局掛牌督辦。隨著該項(xiàng)目被清理，業(yè)界驚呼整治小產(chǎn)權(quán)房“動了真格”。

　　今年以來，對小產(chǎn)權(quán)房的整治步伐驟然加快。9月17日，北京市國土局公布了初步清理整治的79個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，表示將對其進(jìn)行分類處理。其中，與“水城御墅”位于同一區(qū)域、同屬一個開發(fā)商的“宏福苑”項(xiàng)目也位列其中。作為一個“成熟”的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，“宏福苑”屬于普通住宅，目前項(xiàng)目幾乎入住完畢。隨著被公示，該項(xiàng)目已經(jīng)被暫停二手房交易。

　　值得注意的是，同時被公示的昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)“玉墅館”項(xiàng)目，也曾在去年被當(dāng)?shù)卣�府部門部分拆除。但根據(jù)中國證券報(bào)記者的調(diào)查，此后該項(xiàng)目仍有交易，未被拆除部分的入住率已達(dá)到50%。一名業(yè)務(wù)員代理該小區(qū)的一棟二手別墅，報(bào)價350萬元。

　　在此次公示中，同屬小產(chǎn)權(quán)房熱門區(qū)域的通州區(qū)有6個項(xiàng)目“上榜”。該區(qū)域的知名小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“月亮灣曉鎮(zhèn)”，近期已悄然撤除了售樓處，經(jīng)過打聽，中國證券報(bào)記者仍然找到了項(xiàng)目銷售人員。該銷售員表示，項(xiàng)目7號樓的6、7、8單元處于正售狀態(tài)，推出90平方米左右的兩居，根據(jù)樓層不同，價格從5000元/平方米至6000元/平方米左右不等。

　　距此不遠(yuǎn)的另一個小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“太玉園”，同樣在公示之列。由于規(guī)模過于龐大，項(xiàng)目曾被稱為北京大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)。銷售人員表示，這個項(xiàng)目在二手房買賣中已不能辦理過戶。他同時強(qiáng)調(diào)，只要能交6-8萬元的手續(xù)費(fèi)，仍然有辦法完成交易。

　　據(jù)悉，隨著整治的進(jìn)行，除一些大型項(xiàng)目因“樹大招風(fēng)”而被禁止交易外，北京的大部分小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目仍可交易。業(yè)內(nèi)人士表示，由于小產(chǎn)權(quán)房的土地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，在交易中無需辦理網(wǎng)簽等手續(xù)，因此購房者仍有辦法完成交易。

　　前景：市場風(fēng)險(xiǎn)逐步升高

　　雖難以徹底禁止交易，但政府部門的多次整治，已經(jīng)使市場預(yù)期大受影響。“近來看小產(chǎn)權(quán)房的人明顯比以前少了�！北本┩ㄖ輩^(qū)某房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)員小向中國證券報(bào)記者表示，他代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，以“大產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目為主，專門來看小產(chǎn)權(quán)房的人很少。

　　小還表示，去年以來，他的不少同事已經(jīng)不再代理小產(chǎn)權(quán)房業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而專做“大產(chǎn)權(quán)”。究其原因，一方面是由于小產(chǎn)權(quán)房的銷售情況不佳，另一方面則是擔(dān)心其隱含的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在可能面臨的拆除、補(bǔ)繳費(fèi)用、禁止轉(zhuǎn)手等等。

　　他的擔(dān)心不無道理，小產(chǎn)權(quán)房的一些老業(yè)主則已開始面對這些風(fēng)險(xiǎn)。中國證券報(bào)記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，“太玉園”小區(qū)的西區(qū)和東區(qū)僅有一路之隔。開發(fā)較早的西區(qū)已經(jīng)入駐完畢，區(qū)域周邊的餐飲、購物、娛樂、交通設(shè)施一應(yīng)俱全，生活氣息濃郁。相比之下，東區(qū)的人氣要冷清得多，不僅缺乏配套，不少房屋還處于空置狀態(tài)，有些甚至還沒有裝修。

　　小表示，這些空置房屋的業(yè)主多為早先的投資客。有些投資客在3年前買下房屋時，價格還不到4000元/平方米，如今雖然房價已經(jīng)翻番，但接盤買家難尋。加之主管部門的限制，這些“投資品”難以出手。

　　據(jù)悉，此前北京小產(chǎn)權(quán)房交易旺盛之時，不少“膽大的”投資客介入其中。此后，除部分房屋在政策收緊前成功轉(zhuǎn)手之外，仍有相當(dāng)部分的已購小產(chǎn)權(quán)房無法完成交易，并以“空置房”的形式存在，投資客承受了一定損失。

　　相比之下，深圳的一些小產(chǎn)權(quán)房仍可銷售，但也已低調(diào)了許多�！坝駧X花園”是位于深圳龍崗區(qū)的一處知名小產(chǎn)權(quán)房樓盤。該項(xiàng)目由12棟25層的高層建筑組成，近8000套住房居然坐落在一塊不足40萬平方米的土地上，容積率之高令人咂舌。位于深圳寶安區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目“鳳凰世紀(jì)”也曾是熱點(diǎn)項(xiàng)目。“鳳凰世紀(jì)一期二期受到深圳市各界人士的一致好評，三期現(xiàn)正上市，一舉成為‘村委統(tǒng)建樓’的明星樓盤�！币环菪麄髻Y料這樣寫道。但或許是因?yàn)檫^于高調(diào)，11月末深圳一家本地媒體對該樓盤的“熱銷”進(jìn)行了報(bào)道，隨后該樓盤便停止銷售。

　　近日，記者致電“鳳凰國際”售樓處，銷售人員初表示是已經(jīng)售罄，在記者再三追問之下，對方才承認(rèn)是受到媒體報(bào)道影響暫停銷售�！翱赡苁俏覀冑u得太好了”，這位銷售人員表示，“項(xiàng)目的一期已經(jīng)入住了，過一段時間，三期的銷售可能會繼續(xù)�！�

　　業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前北京地區(qū)的新建小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目很少，且位置較偏遠(yuǎn)，對購房者吸引力不高;而存量小產(chǎn)權(quán)房的價格水平較以往已有明顯攀升，有些項(xiàng)目甚至接近同區(qū)域“大產(chǎn)權(quán)”商品房的價格，使其成交非常清淡�？傮w來看，小產(chǎn)權(quán)房的市場風(fēng)險(xiǎn)正在上升。