房企面臨史上脆弱資金鏈

　　銀根的持續(xù)收緊終于讓開發(fā)商沒了依靠。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源47852億元，同比增長23.1%，而自籌資金19293億元，同比上漲了34%，在自籌資金比例明顯上漲的同時(shí)，開發(fā)商們的杠桿率跌至2.48的歷史低點(diǎn)。

　　無獨(dú)有偶，北京市統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的今年1-7月份北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為2935.3億元，其中，金融貸款為659.3億元，由上半年的同比增長11%轉(zhuǎn)為下降6.9%；自籌資金為895.8億元，同比下降2%，降幅比上半年擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款為858.9億元，增長11.4%，增幅比上半年擴(kuò)大7.9個(gè)百分點(diǎn)，杠桿率為3.28，同樣是歷史低點(diǎn)。

　　所謂開發(fā)商杠桿率，即本年資金來源/自籌資金，主要指企業(yè)的資金來源容易度，數(shù)值越高表示企業(yè)更容易以信貸或者銷售獲得發(fā)展資金，房地產(chǎn)價(jià)格等也更容易上漲、企業(yè)發(fā)展速度更快。而數(shù)據(jù)減小則企業(yè)面臨資金壓力，可能出現(xiàn)降價(jià)促銷，小企業(yè)被兼并。

　　“杠桿率達(dá)到歷史低，代表了房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力驟升，這與整個(gè)銀根收緊息息相關(guān)�！北本┲性�地產(chǎn)三級市場部研究總監(jiān)張大偉告訴記者，在7月份我國新增人民幣貸款4926億元，同比少增252億元，7月末廣義貨幣（M2）余額同比增長14.7%，貸款與貨幣增速與往期相比均有小幅回落，雖然前7月房地產(chǎn)投總額依然上漲，但是主要原因是1000萬套保障房的建設(shè)投資以及近兩年出售土地的慣性投資，商品房市場的投資已經(jīng)開始出現(xiàn)停漲的趨勢，在這樣的背景下，開發(fā)商獲取貸款的情況肯定越來越糟。

　　沖動(dòng)造地致消化不良

　　部分企業(yè)無奈拋售子公司

　　在開發(fā)商資金越發(fā)緊張的同時(shí)，庫存量卻也持續(xù)攀升，特別是曾經(jīng)沖動(dòng)吞下的地，更是讓部分開發(fā)商消化不良，進(jìn)而導(dǎo)致本已緊張的資金鏈雪上加霜。

　　以北京為例，來自房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至昨日北京新房庫存量達(dá)到106736套，逼近11萬套警戒線。而中原地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，2009年到2010年上半年出讓的住宅地塊中，溢價(jià)率超過的一共有33宗，目前大部分已經(jīng)進(jìn)入開發(fā)環(huán)節(jié)，已經(jīng)銷售的合計(jì)有16塊，這些地塊由于平均溢價(jià)率達(dá)到164%，其銷售價(jià)格自然居高不下。對比售價(jià)與土地價(jià)格成本，可以看到，土地成本占售價(jià)比達(dá)到了39.2%，創(chuàng)造了歷史高。其中有8塊占比超過了40%，創(chuàng)造了歷史新高。

　　“一般項(xiàng)目地價(jià)占房價(jià)的占比不會(huì)超過25%，如果到30%以上，開發(fā)商定價(jià)就比較困難�！眹�土部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云告訴記者，根據(jù)該院統(tǒng)計(jì)，目前平均地價(jià)占房價(jià)的比例大約為23%左右，而一般項(xiàng)目建安成本基本是固定的，地價(jià)成本越高，稅費(fèi)、銷售成本也同比例會(huì)提升，因此多數(shù)的地項(xiàng)目終的定價(jià)肯定很高，這也是國土部此前一再抑制地的原因。

　　張大偉同樣表示，由于上述地集中上市時(shí)間在2010年下半年后，而恰好開始房地產(chǎn)調(diào)控，特別是今年的限購集合限貸調(diào)控，抑制了大部分的投資需求，外地購房者占比在限購后，更是不足一成，加之拿地價(jià)格過高，定價(jià)肯定居高難下，從目前來看，除金茂府、富力十號等在2009年初購得的絕對稀缺的城區(qū)地塊，和萬科在房山的部分項(xiàng)目目前銷售情況比較好外，大部分地項(xiàng)目的簽約情況并不理想：以近入市的18期項(xiàng)目提供的4933套房源看，截至目前簽約數(shù)量為2270套，簽約率為46%，明顯低于市場平均的50%左右的簽約率�！翱梢哉f，這些拿了地的開發(fā)商們是降價(jià)降不了，拿著又有資金壓力，兩難的情況下，不排除會(huì)通過將地塊所屬的公司整體轉(zhuǎn)讓，以甩掉包袱�！�

　　并購案集中發(fā)生

　　年內(nèi)或迎并購潮

　　事實(shí)上，張大偉所提的“轉(zhuǎn)讓地所屬公司以甩掉包袱”的情況已經(jīng)發(fā)生。

　　近日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司董事會(huì)以7票同意、1票反對、1票棄權(quán)通過《關(guān)于北京薊門橋項(xiàng)目立項(xiàng)的議案》，并授權(quán)經(jīng)營層通過收購北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)的方式獲取北京薊門橋項(xiàng)目。而翻閱北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)可以看出，世博宏業(yè)旗下的薊門橋項(xiàng)目正是該公司于2010年3月在北京市土地拍賣中以17.6億元競得地，當(dāng)時(shí)樓面地價(jià)為28308元/平方米，打破了當(dāng)日上午大望京村1號地27529元/平方米的樓面地價(jià)紀(jì)錄，成為當(dāng)時(shí)的京城單價(jià)地。

　　北京市房協(xié)副秘書長陳志認(rèn)為，雖然世博宏業(yè)的母公司兵器裝備集團(tuán)并非央企批準(zhǔn)的可參與房地產(chǎn)開發(fā)的央企名單中，可能也有退出地產(chǎn)的要求，但是國資委也曾明確提出允許央企完成手中地塊的開發(fā)，因此較高拿地成本導(dǎo)致的利潤難以確�？赡苁潜敬问啦┖陿I(yè)甩賣地的初衷。

　　世博宏業(yè)甩賣地絕非個(gè)案。來自清科研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，在樓市調(diào)控周期下，房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購行為明顯更加頻繁，今年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開的股權(quán)并購數(shù)據(jù)合計(jì)為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億元人民幣，相比去年同期的36宗及86.85億元人民幣分別上漲了72.2%及101.9%，總并購金額已經(jīng)明顯超過了去年全年的165.25億元的規(guī)模，并購的案例數(shù)量及并購總金額及平均單案例并購金額均創(chuàng)造了歷史新高，房地產(chǎn)行業(yè)也占據(jù)了整體并購市場的。

　　“雖然只有當(dāng)房企的資金來源增長率下降到10%時(shí)才會(huì)出現(xiàn)普遍意義上的‘賣兒賣女’，但是由于當(dāng)下監(jiān)管層調(diào)控的決心不減，庫存量持續(xù)攀升，降價(jià)效果難言，因此開發(fā)商下半年的日子肯定是越發(fā)難過，特別是中小企業(yè)，在這樣的環(huán)境下，并購案的頻發(fā)也是市場的寫照�！痹跅罴t旭看來，本輪調(diào)控政策主要落實(shí)在一二線城市限購，全國性的限貸，中小房企的土地和在售項(xiàng)目儲(chǔ)備都有限，周轉(zhuǎn)率相比大企業(yè)要低很多，而且因?yàn)榈盅嘿Y質(zhì)的問題，相比一線房企的資金壓力更大。目前已經(jīng)開始出現(xiàn)因?yàn)橘Y金壓力而被迫開始出售項(xiàng)目的案例，在資金壓力逐漸增加的現(xiàn)在，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多，這使得并購的案例在逐漸增加。