年末房地產(chǎn)市場運(yùn)行復(fù)雜性加劇。此次調(diào)控“加碼”，將對(duì)市場帶來積極影響，打破土地價(jià)格“屢調(diào)屢漲”的怪圈，是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須解決的問題。治“標(biāo)”可立竿見影，治“本”則需持續(xù)推進(jìn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在對(duì)土地市場保持調(diào)控“高壓態(tài)勢”的同時(shí)，須防止市場產(chǎn)生對(duì)調(diào)控的“耐藥性”。當(dāng)務(wù)之急是加快推進(jìn)保障房供地、建設(shè)，并盡快使之形成一定規(guī)模的供應(yīng)量，改變對(duì)商品房市場的過度依賴。
又見“地王”
氣候“入冬”，土地市場卻逐漸“升溫”，突出現(xiàn)象是：“地王”又回來了。比如，12月16日，保利地產(chǎn)分別以24億元和11億元奪得廣州白云新城兩幅地塊，樓板價(jià)分別高達(dá)19632元／平方米和20605元／平方米，溢價(jià)率分別為184.5%和198.6%。這也是廣州住宅用地樓板價(jià)首破兩萬元。中海地產(chǎn)同日取得廣州另一幅地塊，樓板價(jià)也接近2萬元／平方米。
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“地王”的“躁動(dòng)”已有時(shí)日。11月25日，杭州西溪濕地附近的楊家牌樓A地塊，經(jīng)過17輪報(bào)價(jià)，以超過18億元總價(jià)由當(dāng)?shù)匾环科笳�，樓板價(jià)高達(dá)25735元／平方米，刷新當(dāng)?shù)丶o(jì)錄。而溫州于11月29日出讓的一幅住宅地塊，樓板價(jià)更是高達(dá)3.7萬元／平方米，溢價(jià)率接近100%。
“大開發(fā)商目前資金狀況沒有太大壓力，土地成本有多高、未來蓋什么房子等都不是關(guān)鍵問題，最重要的是土地能否拿得下來�！币恢科筘�(fù)責(zé)人告訴記者。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入11月份以來，部分城市“地市”升溫明顯。11月份全國10個(gè)主要城市住宅用地平均溢價(jià)水平居于高位，其中廣州、杭州、深圳、武漢溢價(jià)率均高于50%，廣州更是高達(dá)80%。
中原地產(chǎn)分析師劉淵援引統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)介紹，今年土地市場“量價(jià)齊升”，1至11月全國標(biāo)桿房企土地購置費(fèi)同比增長78%。他預(yù)計(jì)，對(duì)現(xiàn)金流充裕的那些房企來說，眼下正是購地好時(shí)機(jī)，年末土地市場供應(yīng)的持續(xù)放量或?qū)⑹雇恋爻山粺岫炔粶p。
國土部出手劍指“地價(jià)過快上漲”
國土資源部于12月19日晚下發(fā)通知指出，在多種因素作用下，當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行面臨復(fù)雜局面，近期少數(shù)城市部分優(yōu)質(zhì)地塊出讓溢價(jià)率偏高，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。
國土部通知強(qiáng)調(diào)，凡可能出現(xiàn)“高價(jià)地”的地區(qū)，必須事前評(píng)估，采取有效措施，防止出現(xiàn)高價(jià)地，穩(wěn)定市場預(yù)期。對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后2個(gè)工作日內(nèi)，按國土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報(bào)國土資源部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門。
“據(jù)我所知，這種上報(bào)高價(jià)地塊的做法還是第一次�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授說，地價(jià)快速上漲的態(tài)勢，可能蔓延至更多地區(qū)，那樣房價(jià)會(huì)越來越高、泡沫會(huì)越來越大，這是中央政府絕不愿意看到的。
此次國土部還強(qiáng)調(diào)了商品房和保障房兩者供地的“掛鉤”：未完成2010年保障性的住房建設(shè)用地供應(yīng)任務(wù)，保障性住房、棚戶區(qū)改造住房、中小套型普通商品住房“三類用地”供應(yīng)總量未達(dá)到住房用地供應(yīng)總量70%的市縣，年底前不得出讓大戶高檔商品住宅用地。堅(jiān)決防范受多種因素驅(qū)動(dòng)的歲末年初放量供地。
此外，上述通知還明確了處置閑置土地的“時(shí)間表”：2011年1月中旬前，各地要將因政府原因閑置土地尚未完成整改處置的市縣和具體地塊信息、閑置原因向社會(huì)公告，并采取措施督促市縣抓緊落實(shí)閑置土地清理工作。
樓市調(diào)控須防市場產(chǎn)生“耐藥性”
今年以來，政策層面土地調(diào)控十分密集。比如，1月份出臺(tái)的“國十一條”強(qiáng)調(diào)“各地要綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法”等；3月份國土部下發(fā)通知對(duì)房地產(chǎn)用地監(jiān)管開展突擊檢查；4月份出臺(tái)的“國十條”要求“增加居住用地供應(yīng)，加快閑置房地產(chǎn)用地處理；探索土地出讓新方式，完善土地出讓合同內(nèi)容”等；9月，住建、國土等多部門下發(fā)通知重申“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度”……國土部此次新下發(fā)的通知，是為樓市調(diào)控再度“加碼”。
上海長期研究土地市場的一位業(yè)內(nèi)人士分析，近年來，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房、地的剛性需求一直比較大，房企拿地沖動(dòng)較強(qiáng)烈，如果放松調(diào)控，地價(jià)就有反彈的可能。
房地產(chǎn)業(yè)一頭牽著經(jīng)濟(jì)，一頭牽著民生，眼下調(diào)控形勢嚴(yán)峻，保持行政手段一定的“高壓”態(tài)勢十分必要，相關(guān)職能部門根據(jù)市場變化及時(shí)“出手”應(yīng)對(duì)也值得贊許。但在此過程中，如何保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性和執(zhí)行的嚴(yán)肅性、權(quán)威性，并真正對(duì)癥下藥打好“組合拳”，防止市場產(chǎn)生“耐藥性”，也是必須要考慮的問題。而且，影響樓市運(yùn)行的因素多種多樣，房價(jià)、地價(jià)上漲原因也十分復(fù)雜，相關(guān)職能部門在調(diào)控中必須找準(zhǔn)“病因”，綜合下藥，以避免“頭痛醫(yī)頭”、“腳痛醫(yī)腳”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)”“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。這為我國房地產(chǎn)業(yè)將來一段時(shí)間的發(fā)展和調(diào)控確定了方位。當(dāng)務(wù)之急，是加大保障房供地和建設(shè)力度，使保障房達(dá)到一定規(guī)模的供應(yīng)量，盡快改變過度依賴商品房市場的局面，才能逐步打破房價(jià)、地價(jià)“屢調(diào)屢漲”的怪圈。
