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房地產(chǎn)定價(jià)方法

來(lái)源:0546房地產(chǎn)網(wǎng) 更新:2011-3-12 16:59:40 編輯:傘公子 點(diǎn)擊:
核心提示:價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的核心與實(shí)務(wù),一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均以此為中心...

    一、房地產(chǎn)定價(jià)方法

    價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的核心與實(shí)務(wù),一切的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均以此為中心。高價(jià)位能夠提高單位利潤(rùn),但可能影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售,低價(jià)位雖然能夠擴(kuò)大銷(xiāo)售,但可能喪失獲取更多利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。如何確定最適合的價(jià)格,求取最大的利潤(rùn),是所有投資人最關(guān)心的事情。

   (一)成本加成定價(jià)法

    將產(chǎn)品的成本(含稅金)加上預(yù)期利潤(rùn)即為房地產(chǎn)價(jià)格的定價(jià)方法,是一種最基本的定價(jià)法,是根據(jù)測(cè)算或核算的成本加上一定比例的利潤(rùn)率確定的。例如:某一項(xiàng)目的總成本為1500萬(wàn)元,預(yù)期利潤(rùn)10%,則總售價(jià)為1650萬(wàn)元,再將此1650萬(wàn)元分配至每一單位的房地產(chǎn)商品,即得到單位面積平均售價(jià),再根據(jù)每一單元房地產(chǎn)的樓層、朝向、室內(nèi)裝飾情況確定房地產(chǎn)售價(jià)。

    成本是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部成本,包括開(kāi)發(fā)成本以及經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的支出和稅收,基本上可分為可直接計(jì)入的成本和分配計(jì)入的成本。

    利潤(rùn)率應(yīng)當(dāng)考慮房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況和整個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)綜合測(cè)算確定。

    成本加成訂價(jià)雖較簡(jiǎn)單、理論依據(jù)充分,但這種方法本身考慮市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的接受能力不夠,實(shí)際定價(jià)時(shí),在此基礎(chǔ)上仍必須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈與否,才能定出合理的價(jià)格,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下,這種定價(jià)方法所做的定價(jià)可能缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。

   (二)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法

    競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)定價(jià),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是一種綜合實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng),但其中價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)始終是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要要素,特別是房地產(chǎn)商品這樣高價(jià)格的產(chǎn)品,即使你的定價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格高出不多,但作為顧客是特別關(guān)心的,由于房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性,競(jìng)爭(zhēng)主要考慮相近產(chǎn)品或附近區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)情況,因此,所謂競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法主要依據(jù)相近產(chǎn)品或附近區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)狀況而確定經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的價(jià)格。在競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí),若條件相當(dāng)?shù)膬勺诜康禺a(chǎn),定價(jià)較高的,一般難以為顧客所接受。要比競(jìng)爭(zhēng)者推出價(jià)格較高的房地產(chǎn),通常應(yīng)具有公司信譽(yù)良好、用材較高級(jí)、具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。

    競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法通常是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮的一種方法,在此種方法下,開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者獲取較高利潤(rùn)的途徑就是必須著眼于降低開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本。

   (三)顧客感受定價(jià)法

    這種方法的理論基礎(chǔ)實(shí)際上是效用理論。對(duì)購(gòu)房者而言,他實(shí)際上并不清楚也不十分關(guān)心市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品的成本、造價(jià)等問(wèn)題。他在選購(gòu)房地產(chǎn)時(shí),影響其作出決定的因素主要有兩方面:一是其他同類(lèi)房地產(chǎn)商品的價(jià)格如何;二是以一定的價(jià)位購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)房地產(chǎn)是不是值得。當(dāng)購(gòu)房者對(duì)某開(kāi)發(fā)公司的品牌有信心時(shí),縱然定價(jià)較高,購(gòu)房者基于享受良好的售后服務(wù)和今后物業(yè)管理的考慮或是為了體現(xiàn)自己的實(shí)力、身份等,仍會(huì)欣然前往,而當(dāng)購(gòu)房者對(duì)推出房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)公司不具信心時(shí),一旦定價(jià)太低,購(gòu)房者反而會(huì)懷疑其品質(zhì)而不予信任。為什么在同一個(gè)城市里,物質(zhì)條件(如交通、綠化、生活服務(wù)設(shè)施等硬條件)相當(dāng)?shù)囊恍┬^(qū),有的定價(jià)較高卻仍然賣(mài)得火爆,有的價(jià)位雖然較低,銷(xiāo)售卻冷冷清清,重要的一個(gè)原因就是顧客的感受。顧客的感受與推出該項(xiàng)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)商的社會(huì)信譽(yù)有關(guān),也與該項(xiàng)房地產(chǎn)從策劃階段到營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的宣傳定位有很大的關(guān)系。

    依顧客感受而定價(jià)是大膽作風(fēng),難以確定定量的理論依據(jù)并進(jìn)行定量計(jì)算,所以,盡管房地產(chǎn)和其他商品一樣,品牌信譽(yù)確實(shí)能影響甚至主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)意愿,但房地產(chǎn)的定價(jià)亦不能太離譜,若超過(guò)顧客所能忍受的價(jià)位,銷(xiāo)售反而不利了。

   (四)加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法

    預(yù)售房屋的定價(jià),通常采用市價(jià)比較法,即前述的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格定價(jià)法,分析擬推出經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)每平方米單價(jià)的合理行情,再根據(jù)面積、朝向、視野、樓層差別等而確定不同的定價(jià)增減比例,并據(jù)以對(duì)不同房屋進(jìn)行定價(jià),稱(chēng)為加權(quán)點(diǎn)數(shù)定價(jià)法。

   樓層、朝向及面積等因素對(duì)價(jià)格的影響受消費(fèi)習(xí)慣、心理經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)風(fēng)俗等多種因素制約,很難有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),因此運(yùn)用該方法時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)查研究的情況而確定。不過(guò)一般遵循下列規(guī)律:

    朝向差價(jià):一般南北向較貴,東西向較便宜。

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