回眸2010，樓市發(fā)生了哪些新奇的事件，留下了哪些難忘的場面，經(jīng)典的語錄和有影響力的樓盤？展望2011年，第三輪調(diào)控會出臺嗎？房價和購房者又將何去何從？對于這些備受關(guān)注的話題，2010年9月正式開學(xué)的長三角房地產(chǎn)研究院地產(chǎn)EMBA班的學(xué)員們在他們的“期末考試”試卷中一一作答。

　　長三角房地產(chǎn)研究院地產(chǎn)EMBA班的學(xué)員皆為來自南京一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理營銷機構(gòu)的知名地產(chǎn)精英，他們見證和參與了南京樓市過去這一年里的每個重要節(jié)點。對于2010年樓市發(fā)生的真實變化以及2011年樓市的脈搏，或許您可以從他們用心交出的一份份“答卷”中找到理想的答案。

　　關(guān)于房價

　　房價不會突飛猛進

　　曹湘寧 南京城開集團副總經(jīng)理

　　2011年的房價依舊會保持穩(wěn)步上升的勢態(tài)，并有一定的合理性回歸。根據(jù)去年的形勢判斷，今年銀根會進一步收緊。我認為市場調(diào)控是非常有必要的，房價不是不能漲，而是要和國家經(jīng)濟發(fā)展的速度同步，不能突飛猛進。

　　今年大的趨勢是穩(wěn)中有升

　　宋娟 南京潤創(chuàng)置業(yè)投資顧問有限公司副總經(jīng)理

　　在2010年輪番政策調(diào)控下，南京的房地產(chǎn)市場也是日趨理性，并沒有出現(xiàn)瘋狂上漲的趨勢，我覺得這個局面在今年還將持續(xù)，大的趨勢應(yīng)該是穩(wěn)中有升。前段時間，中央已經(jīng)發(fā)布了2011年將實行穩(wěn)健的貨幣政策的信號，2010年9月銀監(jiān)會已向銀行業(yè)金融機構(gòu)下發(fā)了主業(yè)含房地產(chǎn)的央企名單，要求加強對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理，這些舉措對房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面提出了更高的要求。

　　想要房價下跌不太現(xiàn)實

　　先躍 南京下關(guān)城建集團營銷總監(jiān)

　　對于2011年的市場，個人感覺謹慎樂觀。一方面，從國際環(huán)境看，歐洲債務(wù)問題是否會像2008年的金融危機一樣引發(fā)全球金融海嘯，這還是一個未知數(shù)，也是決定2011年市場走勢的一大變數(shù)；而從國內(nèi)經(jīng)濟走勢來看，先調(diào)控仍將繼續(xù)加碼，這是毋庸置疑的，不過由于通脹壓力大，2010年被調(diào)控誤傷的剛需和改善性需求只是在觀望、并未消失，所以今年想要房價下跌也不太現(xiàn)實，預(yù)計整體房價仍會保持向上態(tài)勢，只是漲幅將沒有以前那么大了。

　　全年價格將小幅攀升

　　徐友志　南京地產(chǎn)人

　　2010年，不論是開發(fā)商還是購房者已經(jīng)接受一個事實：調(diào)控未來將會常態(tài)化，調(diào)控雖不會再出現(xiàn)2008年的地產(chǎn)危機，但是如果要讓自己“活著”，而且還“活”得很好，就必須保持務(wù)實的態(tài)度，通過打造好項目品質(zhì)、樹立和維護好企業(yè)品牌、進行樓盤合理定價以降低政策調(diào)控而給自身帶來的消極影響。

　　2011年，樓市整體會趨于平穩(wěn)，如果沒有進一步出臺調(diào)控政策，買房市場將會更加活躍，房價方面將會企穩(wěn)，全年價格將小幅攀升。

    　關(guān)于調(diào)控

　　“政策調(diào)控”是2011年樓市主旋律

　　齊世潔　江蘇鳳凰置業(yè)有限公司總經(jīng)理

　　“政策調(diào)控”無疑是2010年樓市的主旋律，無論是購房者、開發(fā)商還是媒體都緊密圍繞這個關(guān)鍵主題。而2011年宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)發(fā)展還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，房價是漲是跌終由市場需求和政策力度來決定。但是從中國城市化進度和整個經(jīng)濟發(fā)展趨勢看，未來房地產(chǎn)行業(yè)前景看好，購房者買房也會日趨理性。

　　揮手作別“黃金十年”

　　彭峰 南京大吉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)

　　2011年樓市依然不會安穩(wěn)。融資渠道、保障房、央企、土地價格、房價、政策調(diào)控依然是2011年的樓市關(guān)鍵詞，預(yù)計商品房房價上半年依然會滯漲，下半年有可能步入一個平穩(wěn)緩慢的上升通道。2011年很可能給開發(fā)商的“黃金十年”畫上句點，行業(yè)的分化和轉(zhuǎn)型將成為必然。預(yù)計除了企業(yè)合并增多之外，2011年，大部分房企將開始重新設(shè)定自己的行業(yè)定位和發(fā)展通道，將目光轉(zhuǎn)向高端產(chǎn)品、商業(yè)地產(chǎn)、二三線城市、金融+地產(chǎn)等不同的領(lǐng)域。

　　調(diào)控將成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)

　　金伯陽　鴻信地產(chǎn)副總經(jīng)理

　　今年房地產(chǎn)開發(fā)商主要的壓力是來自政策層面，而非市場方面，這就會讓事情變得棘手，因為政策是開發(fā)商無法把控、無法掌握的。但是市場的需求依然存在，在買賣雙方角力的過程中，房價與成交量會向角力中占上風(fēng)的那方傾斜，買方占優(yōu)勢則量價下跌，賣方占優(yōu)勢則量價齊升。只要房地產(chǎn)的根本矛盾不解決，政策所起的作用就只能是暫時壓制。2011的樓市，調(diào)控應(yīng)該是一種常態(tài)，所有的開發(fā)商都要做好準備。

　　充滿挑戰(zhàn)的一年開始了

　　黃華　南京玉祥恒置業(yè)有限公司營銷總監(jiān)

　　2010年的樓市對于開發(fā)商來說可謂是驚險不斷，在年初樓市一片火爆之時迎來了輪調(diào)控，住宅市場遭遇了史上嚴厲的房產(chǎn)新政。調(diào)控之后，老百姓買房也日趨理性，更加注重樓盤品牌、品質(zhì)、配套等方面的選擇，所以2011年對于開發(fā)商來說是充滿挑戰(zhàn)的一年，我覺得不管是房價還是走勢都是隨著市場和政策改變的，但是不變的是老百姓對好房子的追求，開發(fā)商只有踏踏實實造房子、做品質(zhì)，才能以不變應(yīng)萬變，取得持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

    　關(guān)于市場

　　一半是海水一半是火焰

　　陸劍　雨潤地華集團副總裁

　　2010年的樓市可以說是“讓人歡喜讓人憂”，我估計2011年的市場將呈現(xiàn)出“一半是海水，一半是火焰”的分化狀態(tài)。但是再往前看，綜合中國的城市化進程、人口紅利等諸多因素，我仍然堅信房地產(chǎn)行業(yè)的“明天會更好”！

　　房地產(chǎn)仍是資本“百樂門”頭牌

　　顧紅艷 天正集團南京置業(yè)總裁助理

　　買房人和賣房人都在摸索著想踩住鼓點，但是這不是一曲永遠的華爾茲，倒更像是“狐步”，政府出什么招，什么時間點出招，要看市場的表現(xiàn)，開發(fā)商、買房人都已調(diào)整好心態(tài)與調(diào)控共舞。雖然在“豆你玩”、“蒜你狠”、“糖高宗”們的伴舞下，房地產(chǎn)仍然是資本“百樂門”中的頭牌艷星。樓市穩(wěn)中有升的趨勢一段時間里還難以改變，但在未來10年、20年的向好預(yù)期中，不是每個人都能玩到后。

　　今年的樓市不會比2010更壞

　　楊潤康　南京長發(fā)都市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理

　　2010年市場調(diào)控之后，大家得到的一個教訓(xùn)就是，必須尋找產(chǎn)品的差異化才能有出路，產(chǎn)品中需要有自己原創(chuàng)的東西。現(xiàn)在看今年的市場，還不是很清楚。但經(jīng)過2008年和2010年的調(diào)控，我個人覺得開發(fā)商會更加成熟。2011年的樓市，應(yīng)該不會比2010年更壞，但調(diào)控的影響依舊，我們應(yīng)該保持既不過度樂觀 也不過分悲觀的平穩(wěn)心態(tài)，將2011年看作是對自己企業(yè)的一種磨練，努力以差異化的產(chǎn)品得到市場的認可，接受市場的檢驗。

　　中心軸不變但會有起伏

　　張凱 五礦地產(chǎn)南京公司營銷部策劃經(jīng)理

　　從政策層面看，2010年的兩次調(diào)控確實產(chǎn)生了作用，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響。整體來說，樓市的中心軸沒變，比較穩(wěn)當，但是有起有落，兩峰之間必有一谷，兩谷之間必有一峰。我認為2011年，南京樓市還將持續(xù)2010年的態(tài)勢，即整體上中心軸不變，但在不同時期、不同階段會有小的起伏。今年調(diào)控的預(yù)期依舊存在，但是無論市場是好是壞，產(chǎn)品自身必須具有特色，才能得到市場的認可。

　　靠天吃飯的房企越來越被動

　　李韶暉　江蘇創(chuàng)世紀總經(jīng)理

　　從去年一年樓市的表現(xiàn)看，絕大部分開發(fā)商仍然是“農(nóng)民開發(fā)模式”，主要有兩大特點：一是靠天吃飯，市場好的時候什么產(chǎn)品都好賣，市場不好什么都賣不出去；二是喜歡不假思索地去適應(yīng)市場， 比如西紅柿好賣就都去種西紅柿，西紅柿不好賣了爛在手中，缺乏對市場進行預(yù)判，同時自身定位不清晰。

　　而2011年中，隨著地產(chǎn)大鱷實力更強，一些開發(fā)商的生存空間可能會被進一步擠壓。品牌房企在土地儲備、擴張速度、銷售任務(wù)方面，多有著清晰的目標和計劃，而靠天吃飯的房企，注定在未來更加被動。

　　剛需客戶仍是購房主力軍

　　徐月平　萬裕(南京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)

　　2010年購房的主力軍以剛需為主，我猜測2011年剛需和改善型客戶仍將是主力，而如何對剛性需求進行疏導(dǎo)和治理是今年政府調(diào)控的一項重要工作。政府還應(yīng)保持一個充足的土地供應(yīng)量，今年整個房源的上市量應(yīng)該還是比較穩(wěn)定的，但是實際推盤量開發(fā)商可能要根據(jù)政策實施的力度和時間進行調(diào)整。

    　關(guān)于產(chǎn)品

　　期待領(lǐng)跑中國樓市的產(chǎn)品誕生

　　邵晴　雅居樂南京公司副總經(jīng)理

　　2011年，我想應(yīng)該是產(chǎn)品更加優(yōu)化的一年，同時也是尋找差距、奮起直追的一年。實事求是地講，由于長期以來南京房子比較好賣，導(dǎo)致本土產(chǎn)品整體水平有限，不但比不過北京、上海這樣的一線城市，甚至不如成都、重慶。現(xiàn)在既然要為2014年青奧會做準備，作為在世界舞臺上亮相的南京，應(yīng)該有領(lǐng)跑中國樓市的產(chǎn)品，有能代表南京、符合國際規(guī)劃的作品。我們期待著。

　　商業(yè)地產(chǎn)成為投資新寵

　　丁峰　南京豪斯投資顧問有限公司副總經(jīng)理

　　對于已經(jīng)到來的2011年，我認為市場不會有太大的波動。先，從目前的供求關(guān)系看，還是比較平穩(wěn)的，買賣雙方都沒有太大的起伏。除非2011年的政策殺傷力過大，樓市才有大幅下行的可能。如果說樓市在新的一年會有什么亮點，我認為投資商業(yè)地產(chǎn)取代住宅的趨勢會更明顯，商業(yè)地產(chǎn)將迎來好年景。

　　豪宅的投資需求將釋放

　　于興洋南京德文房地產(chǎn)有限公司策劃總監(jiān)

　　虎年樓市雖然調(diào)控政策非常嚴厲，但沒有對房價產(chǎn)生太大的影響。年底各地地頻出，為2010年的房地產(chǎn)調(diào)控畫上了頗具意味的句號。

　　因此，2011年政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控肯定不會放松，不過隨著CPI的走高，市場上的剛需和改善性需求將不會再猶豫了，他們將加速出手。此外就是投資需求，2011年預(yù)計將會再度活躍。而投資者關(guān)注的目光除了集中在一些性價比較高的普通公寓外，城市豪宅因為稀缺性凸顯將更加受青睞，需求進一步釋放，有望出現(xiàn)新一輪豪宅投資的熱潮。

　　剛需樓盤和豪宅大有市場

　　劉婷　金地自在城營銷部經(jīng)理

　　2011年政府調(diào)控的決心依然繼續(xù)，因此今年的市場不容樂觀。但在這樣的市場形勢下，卻有兩種產(chǎn)品會更加有市場，一類就是滿足剛需的樓盤，一類就是高端豪宅。從去年南京這么多“日光盤”上，我們看到了剛需的強大，同時也從別墅的銷售業(yè)績上看到南京真的不缺有錢人。

　　希望2011南京樓市更好，大家都賺得盆滿缽滿！