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張宏偉:2016年將有八大底牌可拯救樓市

時間:2015-12-19 14:47:49      字號:T|T 來源:觀點地產(chǎn)網(wǎng)
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核心提示: 12月14日晚間,新華社發(fā)布消息稱,中共中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作,指出要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革,擴大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。此前,11月10日上午,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議召開……

  12月14日晚間,新華社發(fā)布消息稱,中共中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作,指出要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革,擴大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

  此前,11月10日上午,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議召開。在這次會議上,習(xí)近平提到了全國民眾都關(guān)心的兩個市場:樓市和股市。關(guān)于樓市,習(xí)近平的表態(tài)僅18個字,“要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”幾乎同時,李克強總理也發(fā)表了類似的觀點。

  為何習(xí)李政府明確表示“要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”

  我們來看國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2015年11月全國商品房銷售面積同比增速從10月的5.5%升至8.6%,房屋新開工面積同比增速從10月的-24.5%升至-20.9%,房地產(chǎn)開發(fā)投資從10月的-2.9%繼續(xù)降至-4.5%,100個大中城市數(shù)據(jù)顯示成交土地規(guī)劃建筑面積繼續(xù)下降。除商品房銷售仍相對良好外,11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷,尤其是房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速下行。房地產(chǎn)企業(yè)到位資金繼續(xù)好轉(zhuǎn),但增速仍在相對低位。

  很明顯,在宏觀經(jīng)濟觸底,前三季度GDP增速僅僅為6.9%,經(jīng)濟大環(huán)境并不樂觀的市場背景下,官方希望通過“要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”的舉措幫助提振中國經(jīng)濟。

  為此,去年至今,樓市已經(jīng)出臺取消限購、降低套付比例、降低二手房交易門檻、公積金貸款政策等等,甚至下半年以來央行連續(xù)3次“雙降”,從去年至今,央行累計6次降息5次降準(zhǔn)。本次習(xí)李政府表態(tài)之后,預(yù)計2016年樓市“救市”去庫存大門將繼續(xù)敞開。

  那么,2016年地方政府還有哪些底牌可以“救市”?筆者認(rèn)為,回顧過去幾輪市場發(fā)展周期,每當(dāng)市場低谷期,地方政府都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升,這些措施包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵人才購房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發(fā)展特征來看,上述八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。具體來講:

  、降套付:通過下調(diào)套房付比例,可以降低購房者入市門檻,適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量,緩解當(dāng)前大部分三四線城市、半數(shù)以上二線城市庫存相對較大的市場壓力,同時使房價保持相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢,成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。按照這樣的效果來判斷政策走向,預(yù)計套房付比例將從現(xiàn)行的25%,下調(diào)至20%左右;

  第二、降準(zhǔn)降息:雖然已經(jīng)有6次降息5次降準(zhǔn),但是,筆者認(rèn)為由于國內(nèi)外經(jīng)濟形勢及貨幣政策變化走向等因素,預(yù)計2016年仍然有1-2次降息,降息幅度在0.5個點左右,降準(zhǔn)也有機會,大約在1個點左右。這樣,可以釋放更多的市場流動性,刺激宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇的同時,也為樓市去庫存帶來利好影響;

  第三、樓市稅費補貼類政策會進一步落地,同時,套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予套房貸支持。

  筆者認(rèn)為,加大各類財政補貼,將在補貼的幅度和范圍方面進行調(diào)整。如近期傳言的對農(nóng)民工購房套房的稅費減免政策、個稅抵扣房貸利息等措施,當(dāng)然,也可以針對套購房者采取減免契稅、政府性基金補貼利息等財政優(yōu)惠;此外,在樓市去庫存的市場背景下,銀行應(yīng)該明確支持套房貸,給予利率打折優(yōu)惠,按照這樣的發(fā)展速度,預(yù)計未來幾個月套房貸利率會出現(xiàn)實質(zhì)性松動,那么,屆時購房者成本適度降低,市場成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升,終達到去庫存的目的。

  第四、加強貨幣補貼:進一步加大棚戶區(qū)改造的力度,補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼),而非異地分配住房(實物補貼)。被拆遷居民通過獲得的貨幣補貼購買市場中的商品住宅,達到樓市去庫存的目的。

  第五、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn):調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后,對剛需來講,由于惠及面擴大,更多的剛需購房者會少交稅費,可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房,尤其是一些自住需求的購房者,如果他們盡快購房的話,不僅可以買到合適的房源,而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了,對于開發(fā)商政府都是一件好事情。

  第六、鼓勵人才購房政策:針對人才類的購房落戶政策已經(jīng)不再稀奇,今年以來,不少城市出臺鼓勵人才購房的相關(guān)措施,預(yù)計2016年仍然各大城市仍然會有明確針對人才類購房落戶的相關(guān)規(guī)定,對于樓市成交量回升來講也會起到積極作用。

  第七、將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合:盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶口與非農(nóng)業(yè)戶口已經(jīng)取消,但是,對于大中城市而言,尤其是省會城市而言,要想在這個城市落戶,應(yīng)該還是有一定條件限制,這些城市極有可能在此時出臺將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策,以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求,帶動市場成交量回升。

  第八、對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免:通過對特定產(chǎn)品類型樓盤,比如精裝修的、綠色建筑項目,90平方米以下戶型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠,這樣也激活一部分市場成交量。

  0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營房產(chǎn)網(wǎng)):每當(dāng)市場低谷期,地方政府都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復(fù)蘇和回升。從目前樓市發(fā)展特征來看,上述八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行。

【責(zé)任編輯:決明子】 Tags: 張宏偉 2016年 八大底牌 拯救 樓市

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