土地市場降溫非常明顯。也是不同城市分化。土地財(cái)政在2015年肯定是個壓力，從隱性到顯性暴露的一年。我們看到一些研究，有些沿海城市幾年前開發(fā)、銷售已經(jīng)慢了，土地銷售得很好，后來再往深去查，它是讓自己的平臺公司買了，自己控制的企業(yè)買了之后，錢拿去自己維持這個土地財(cái)政，使得這個調(diào)整的壓力在滯后，但是現(xiàn)在來看，2015年從40個大中城市成交的土地規(guī)劃、建筑面積增長的情況看，以及不同城市土地成交的溢價(jià)率來看，土地財(cái)政在2015年肯定是一個風(fēng)險(xiǎn)從隱性向顯性暴露的一年。土地的溢價(jià)率在下行，而且在一些城市還存在著地方政府的自買自賣的情況，使得土地財(cái)政的壓力在延后。

　　剛才陳淮老師解讀了克強(qiáng)總理的報(bào)告，說要強(qiáng)調(diào)改自住和改善需求。與其說是他的解讀，還不如說是市場本身就有這樣的需求，從人口結(jié)構(gòu)來看，我們從2015年到2020年這幾年時(shí)間，中國25到34歲的人口還是在2.4億這個水平，占總?cè)丝诘谋壤��?7%，而34到49歲的人口在2015到2035年會到3.1億，占總?cè)丝诘谋壤秊?3%，這是置和改善需求的主力軍，人口結(jié)構(gòu)決定了。

　　李總理的講話說要鼓勵自住和改善性住房，與此對應(yīng)的，實(shí)際上投資需求已經(jīng)降到了歷史的低點(diǎn)。從2014年的統(tǒng)計(jì)，降到10%，這是歷史低的�，F(xiàn)在很少有人能想到把房地產(chǎn)作為優(yōu)先的做投資的配置，市場這個擾動因素基本上應(yīng)該說穩(wěn)定下來了。

　　整個調(diào)控的行政色彩在淡化，更加尊重市場本身的規(guī)律。在答記者問里，李總理用的詞是“因地制宜、分層制策”，分層制策的意思就是“你自己看著辦”，政府主要做住房保障。這也是前期調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，而且從實(shí)際執(zhí)行來看，調(diào)控更加傾向于差異化、因地制宜。不同城市政策差異很大，這也是各顯神通，本身也是跟這一輪房地產(chǎn)回落，市場分化的市場格局相一致的。

　　與此對應(yīng)的金融政策，不僅股市活躍了，對房地產(chǎn)其實(shí)是相應(yīng)的在跟進(jìn)。不像陳淮教授說的這樣，金融政策無動于衷，金融政策在積極跟進(jìn)，利率、信貸政策都在積極跟進(jìn)，所以這也是一個穩(wěn)定的很重要的政策支持力量。但是不管怎么說，大家開始越來越接受的一個現(xiàn)實(shí)就是，咱們這個行業(yè)高利潤時(shí)代，掙錢比較爽的時(shí)代過去了。我們看一下上市的房企的ROE的波動情況，持續(xù)在回落，掙錢不是那么容易了，上市公司其實(shí)也是這樣。

　　整個上市的房企從它的趨勢來看，毛利率和凈利潤率是在回落的趨勢，我覺得這也是剛才朱會長講的軟著陸的一個很重要的內(nèi)容。與此對應(yīng)的就是費(fèi)用率的大幅的上升，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用都在上升。在這個過程中，正好就是剛才陳淮教授講的，怎么通過市場機(jī)制來進(jìn)行整合，識別那么多房地產(chǎn)企業(yè)，并購、整合、融合是一個非常好的時(shí)機(jī)。實(shí)際上這個行業(yè)確實(shí)也是這樣，并購、整合非常的活躍，從2013到2014年，整個的數(shù)量在陡峭的上升。

　　在這個并購整合的過程中，房地產(chǎn)的新格局在隱隱閃現(xiàn)。我們似乎看到這個行業(yè)的格局在經(jīng)過初期百馬奔騰之后，基本上在逐步固化。我曾經(jīng)也逐步地對照了一下不同階段香港市場上房地產(chǎn)商的數(shù)據(jù)，開始的時(shí)候，六七十年代，小小的港島五六千家開發(fā)企業(yè)，后來慢慢整合到前5大、前10大開發(fā)商恨不得占到80%的開發(fā)量，而目前這種整合，我的理解，也是中國的房地產(chǎn)行業(yè)走向新常態(tài)的一個必經(jīng)的階段。

　　所以我們可以看到，行業(yè)的格局大致在形成，市場格局在逐步固化，梯隊(duì)、第二梯隊(duì)、第三梯隊(duì)在形成，你再向憑空創(chuàng)造一個行業(yè)奇跡已經(jīng)很難了，這個行業(yè)格局大致上基本成形。所以以后再讓觀點(diǎn)評這個行業(yè)的前幾名很好評，數(shù)據(jù)差異很大。原來大家差不多，觀點(diǎn)愿意給誰就給到誰了，現(xiàn)在你們的回旋余地就大幅的縮減，除非你讓陳淮教授出來說，他才有權(quán)威、代表性，其他的一般的數(shù)據(jù)基本上顯示差距越來越清晰，梯隊(duì)越來越清晰。