房價趨向穩(wěn)定背后 可能左右房價的隱憂漸顯
新年伊始,從某大型房地產(chǎn)集團被傳將在全國100多個城市啟動折扣優(yōu)惠,到石等業(yè)內(nèi)人士對房地產(chǎn)“非常不妙”的預(yù)期,樓市“馬上降價”成為頻被談及的話題。
記者注意到,在溫州等資本活躍城市房價連續(xù)下跌的背景下,二、三線城市成為此次被看空的重點。
中央財經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院李晟認(rèn)為,在部分二、三線城市,由于庫存較多、需求有限,房價必然上漲乏力。
導(dǎo)報記者采訪則發(fā)現(xiàn),雖然萬科、綠地等大型房企在濟樓盤銷售依然火爆,但近幾個月來房價變動不大。同時,部分前期在濟銷售的樓盤正進行尾盤促銷,經(jīng)過層層折扣后,其所售價格與開盤價幾乎相當(dāng)。業(yè)內(nèi)人士對導(dǎo)報記者表示,去年底以濟南西客站片區(qū)為代表的土地供給頗為火爆,預(yù)計今明兩年將有大量項目入市,給房價帶來較大沖擊。
“雖然濟南購房群體的剛性需求較強,但是拿地的高成本和外來房企大鱷的競爭,讓我們壓力很大。”18日,濟南一家本土房地產(chǎn)集團的項目部總經(jīng)理高杰對導(dǎo)報記者表示,目前其所在公司對工期、銷售等考核更為嚴(yán)格,通過壓縮項目運作時間降低風(fēng)險的目的非常明確。
漲幅或降
18日,沿濟南市奧體西路向北,過工業(yè)南路,路西側(cè)一棟棟拔地而起的建筑旁,“萬科城”等紅色廣告條幅頗引人注目。作為萬科地產(chǎn)在濟南的個樓盤,其售價一直是各方關(guān)注的焦點。
“去年9月一期開盤銷售當(dāng)天,可售房源就被搶光了�!比f科城置業(yè)顧問李開對導(dǎo)報記者表示,由于該樓盤具備交通便利、精裝宜住等優(yōu)勢,銷售頗為火爆,至今一期所有房源只剩下不到10套沒有賣出,“馬上準(zhǔn)備推出二期�!�
不過,導(dǎo)報記者發(fā)現(xiàn),雖然該樓盤銷售火爆,但其開盤后至今的價格漲幅并不大。如去年9月萬科城開盤價為每平方米1萬元左右,如今剩余幾套房源的銷售價格為1.05萬元/平方米,近半年時間漲幅5%。如果算上會員折扣等優(yōu)惠,其實際漲幅還要低。
“雖與濟南新房市場的價格平均漲幅相當(dāng),但對于萬科這樣的大房企來說,表現(xiàn)差點兒。”一濟南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對導(dǎo)報記者表示,萬科樓盤本身配套學(xué)校、商業(yè),物業(yè)管理又比較規(guī)范,應(yīng)該具備更大的上漲空間,“現(xiàn)在這種情況,有通過控制價格漲幅加快銷售回款的可能。”
導(dǎo)報記者注意到,同樣以高新區(qū)為中心的一些中小樓盤近期漲幅遠(yuǎn)高于5%的水平。如魯邦奧林逸城置業(yè)顧問楊梅就對導(dǎo)報記者表示,該樓盤周邊商品房去年漲幅較大,“2、3月份房價為7500元/平方米,去年年底已經(jīng)都漲到8500元/平方米以上。我們這個盤去年8月開售就是8500元/平方米,現(xiàn)在新盤馬上要推出,價格在9500元/平方米左右�!�
21世紀(jì)不動產(chǎn)濟南政和世紀(jì)店置業(yè)顧問侯月芹對導(dǎo)報記者表示,在去年濟南高中招生新政的帶動下,具備學(xué)區(qū)房資源的樓盤均出現(xiàn)大幅上漲,部分房價去年年內(nèi)漲幅超過3000元/平方米,“比如旅游路附近能上輔仁學(xué)校的學(xué)區(qū)房,低于1.4萬元/平方米的房子已經(jīng)很難見到。”
實際上,不僅萬科樓盤漲幅小于預(yù)期,導(dǎo)報記者采訪了解的多家大型房企,其在濟樓盤銷售價格均呈現(xiàn)較為穩(wěn)定的態(tài)勢。如中海地產(chǎn)開發(fā)的中海國際社區(qū),計劃3月下旬推出新盤,其售價在7800元至1萬元/平方米,與去年推出的樓盤售價相比,除上限略有上浮外,并未出現(xiàn)太大的上漲;同樣位于南外環(huán)的領(lǐng)秀城,其新盤銷售價格在9000元/平方米左右,比去年同期上漲了500元/平方米,年漲幅不到6%。
更有多名樓盤置業(yè)顧問對導(dǎo)報記者表示,受濟南市公積金收緊等政策影響,大型房企對全款購房或者其他方式購房的個人會給予更多優(yōu)惠,所以近來房價實際漲幅有限。“即便貸款手續(xù)辦下來,住房公積金中心卻不放款,對解決企業(yè)資金流也沒什么幫助�!币恢脴I(yè)顧問如是說。
“業(yè)內(nèi)對去年濟南新房價格的漲幅判斷約為10%,考慮到近來大房企‘控價’銷售的趨勢,今年濟南的價格漲幅恐怕不會高于去年。”高杰說。
隱憂漸顯
實際上,在濟南房價趨向穩(wěn)定背后,可能左右房價走向的另一隱憂開始被部分人士所關(guān)注。
采訪中,多名業(yè)內(nèi)人士對導(dǎo)報記者表示,濟南強力的剛性需求一直是新房銷售價格穩(wěn)步上漲的大動力,不過今明兩年即將入市的大量房源,確實給房價帶來較大沖擊。
導(dǎo)報記者注意到,去年以來,濟南土地市場交易愈發(fā)火爆,新規(guī)劃的西客站片區(qū)尤其受到房企的關(guān)注。如在去年9月的土地拍賣中,西客站5宗土地被龍湖地產(chǎn)競得,總用地面積超過200畝,土地成交價8.69億元;隨后的10月,綠地集團競得西客站片區(qū)8宗土地,總用地面積超過600畝。同時,山東高速(行情,問診)集團、西創(chuàng)置業(yè)等本土企業(yè)也紛紛在該片區(qū)“跑馬圈地”。
“西客站片區(qū)本身規(guī)劃為商務(wù)、會展、文化中心,流動人口占比較多,能否撐起這么多房源,還不好說�!备呓鼙硎�,雖然從現(xiàn)在銷售情況看,各項目價格還在穩(wěn)步上漲,“但畢竟在西部工作的市民還是較少,如果沒有持續(xù)增加的購房者,房價上漲的可能性會減小�!�
導(dǎo)報記者注意到,大量房源上市沖擊房價的情況或已在濟南出現(xiàn)。如近期卓越時代廣場、萬豪君悅府、泓都國際等樓盤都打出了大幅折扣促銷的廣告,其中,泓都國際七折,萬豪君悅府甚至低至六折,上述樓盤都是在濟南開建的商鋪、寫字樓、公寓等綜合體項目。18日,卓越時代廣場置業(yè)顧問蘇芹對導(dǎo)報記者表示,之所以折扣較大,緣于項目僅剩幾套尾房。
“濟南的寫字樓、公寓項目近年來上市交易量越來越大,遠(yuǎn)不如以前那么好干了�!币幻麡I(yè)內(nèi)人士對導(dǎo)報記者表示,這或許是開發(fā)商打折促銷的一個原因。
值得關(guān)注的是,從濟南近期的銷售情況看,剛性需求依然呈現(xiàn)較旺盛的態(tài)勢。濟南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,今年已經(jīng)簽約的商品房面積超過75萬平方米,幾乎達到去年前2個月的水平,同比增長態(tài)勢較為明顯。
“還得看后續(xù)表現(xiàn)。”北京師范大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)研究中心教授張文清對導(dǎo)報記者表示,隨著保障房的供給涌入市場,中央的調(diào)控向長效機制轉(zhuǎn)變,使剛性需求得到更多釋放,房價后期走勢應(yīng)該處于穩(wěn)重回落的態(tài)勢,“具體要分各地情況看,有些前期暴漲的城市,不排除大幅回落的可能�!�
0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營房產(chǎn)網(wǎng)):房價離下跌有多遠(yuǎn),大鱷回籠資金市場隱憂漸顯。
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樓盤名稱 | 開盤價 | 位置 | 開盤時間 |
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金基御景豪庭 | 10000 | 東城 | 11-30 |
新邦邦德小鎮(zhèn) | 18000 | 西城 | 11-30 |
廣饒海通名郡 | 8000 | 廣饒縣 | 11-30 |
海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
恒大黃河生態(tài)城 | 起價6800 | 開發(fā)區(qū) | 02-29 |
東營城市華府 | 6100 | 西城 | 05-01 |
凌上新街坊 | 8000-18000 | 東城 | 11-30 |
萬達蘭園 | 一房一價 | 東城 | 11-30 |
悅辰國際 | 6700 | 東城 | 11-03 |
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