隨著全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的城市選擇經(jīng)歷了這樣一個(gè)過程，5年前多數(shù)全國性大企業(yè)還只是在十幾個(gè)重點(diǎn)城市中角逐，到3年前基本都有了“百城計(jì)劃”或者更宏大的城市進(jìn)入規(guī)劃，到2013年，經(jīng)歷了上一輪宏觀調(diào)控之后企業(yè)又開始重新聚焦，典型如過去以三四線城市為主戰(zhàn)場(chǎng)的恒大，2013年以來也開始布局一二線城市，2014年恒大在上海將有多達(dá)4個(gè)項(xiàng)目面世，這無疑證明了其戰(zhàn)略調(diào)整的真實(shí)性。

　　那么，在近兩年行業(yè)視野從擴(kuò)張回歸聚焦的過程中，哪些城市正成為行業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入的新明星城市，又有哪些城市正變成明日黃花，這是本文要重點(diǎn)分析的內(nèi)容。

　　明日之星

　　基于我們的數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前開發(fā)企業(yè)蜂擁而上的明星城市主要有三類：

　　一，一線城市和個(gè)別熱點(diǎn)二線城市。這些城市曾一度被認(rèn)為是高不可攀的，對(duì)大部分企業(yè)來說都是只可遠(yuǎn)觀的，但近幾年來，隨著全國各級(jí)別城市房價(jià)普漲，開發(fā)成本均明顯提高之后，這些原先高高在上的城市又重新回到行業(yè)的視野中。典型如北京和上海自不必多說，兩城地價(jià)在2013年也再度攀高，地項(xiàng)目層出不窮，另外我們關(guān)注到的是，南京、杭州等城市2013年以來再度拿地的50強(qiáng)企業(yè)數(shù)量創(chuàng)了近年來的新高，尤其是杭州，基本上很多過去沒進(jìn)入的50強(qiáng)企業(yè)都去了，這絕不是偶然現(xiàn)象。

　　二，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高速發(fā)展階段的二線城市。這類城市往往行政級(jí)別較高，具有一定的經(jīng)濟(jì)和人口基礎(chǔ)，但之前很多年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，在行業(yè)中受關(guān)注度不高，其中中西部地區(qū)的省會(huì)城市是這類城市的代表，典型如合肥近兩年經(jīng)營性用地成交量均超過2500萬平方米，而此前多年徘徊在1000萬平方米左右，同樣的情況也出現(xiàn)在西安和南寧，其中南寧2013年土地成交1550萬平方米，是之前兩年的總和，從企業(yè)進(jìn)入的層面上看，近兩年以來各有4家50強(qiáng)企業(yè)新進(jìn)入西安和南寧，數(shù)量在全國范圍內(nèi)居于前列。

　　三，市場(chǎng)容量較大、前期有企業(yè)取得過巨大成功的三線城市。典型如佛山，近兩年年均商品住宅成交量達(dá)到850萬平方米左右，自2011年至今，中海和恒大在當(dāng)?shù)孬@得了優(yōu)異成績，憑借中海金沙灣、中海千燈湖花園和中海錦城三個(gè)項(xiàng)目，近3年中海在佛山市場(chǎng)年均獲得40億的銷售額，相比其同期在廣州的45億元年產(chǎn)出來說并不遜色。恒大方面，恒大在佛山的恒大御景半島項(xiàng)目4年獲得77億元的產(chǎn)出，其中兩年位居佛山銷售排行榜榜。中海和恒大在佛山的成功已經(jīng)對(duì)眾多品牌房企造成了影響，近兩年以來，有多達(dá)7家50強(qiáng)企業(yè)新進(jìn)入佛山，數(shù)量在全國僅次于杭州。另外如中山、東莞等珠三角城市年成交也在700萬平方米以上，這些三線城市在同級(jí)別城市都要更受到行業(yè)青睞。

　　明日黃花

　　而近兩年正在被大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)遺棄的城市，同樣也可以分為三類：

　　一，近幾年市場(chǎng)經(jīng)歷了巨幅下滑的城市。典型的例子無疑是鄂爾多斯(8.06, 0.05,0.62%)和溫州，2005年時(shí)，鄂爾多斯平均房價(jià)僅僅1500元/平方米不到，2011年其市中心東勝區(qū)房價(jià)已經(jīng)逼近萬元，期間品牌企業(yè)蜂擁而入，2011年底當(dāng)?shù)赝恋貛齑姘凑掌滗N售速度足夠其10年開發(fā)之久，市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，2012年之后，鄂爾多斯房價(jià)大面積下跌，從之前的每平方米均價(jià)10000元暴跌回2000-3000元/平方米，依然少人問津，甚至有開發(fā)商發(fā)明了按立方單價(jià)賣房的奇聞，應(yīng)該說，在近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)，鄂爾多斯已經(jīng)成為一個(gè)標(biāo)簽式的城市，提醒著所有開發(fā)商在進(jìn)入資源型城市時(shí)的必要謹(jǐn)慎。溫州的情況略好于鄂爾多斯，畢竟身處經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的長三角，房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面也要好于鄂爾多斯，但盡管如此，近兩年以來的房價(jià)持續(xù)下跌也使得前期投身其中的開發(fā)商損失巨大，2013年國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中型城市房價(jià)數(shù)據(jù)中，溫州是同比下跌的城市。

　　二，市場(chǎng)容量小，前期經(jīng)歷過一輪快速擴(kuò)張，后續(xù)增長空間不足的城市。這類城市往往受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口規(guī)模等因素的制約，當(dāng)前市場(chǎng)空間其實(shí)比較有限，而在之前幾年整個(gè)行業(yè)投資二三線城市的大潮中，伴隨地方政府大規(guī)模的土地出讓，市場(chǎng)出現(xiàn)過一輪快速拉升，這恰恰透支了其未來幾年的發(fā)展動(dòng)力，時(shí)至今日，由于潛在供應(yīng)量巨大，市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，城市量價(jià)皆進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)，諸多開發(fā)商深陷其中，前途黯淡，這類情況在二線城市多表現(xiàn)在某區(qū)域板塊，典型如天津的濱海新區(qū)，在國家級(jí)建設(shè)規(guī)劃下，近年來濱海新區(qū)已成為整個(gè)天津炙手可熱的板塊，諸多全國品牌開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相入駐，而天津市政府在濱海新區(qū)也逐年加快經(jīng)營性用地的出讓，從數(shù)據(jù)上看，區(qū)域供應(yīng)過剩的局面正持續(xù)惡化;另外，這類情況在三線城市表現(xiàn)更為普遍，如連云港(3.37, 0.06, 1.81%)和營口，以連云港為例，近三年年均土地成交量為2293萬平方米，與上海年均2300萬平方米的水平持平，但連云港的經(jīng)濟(jì)總量卻只有上海的8%，人口只有上海的19%，房地產(chǎn)市場(chǎng)年交易量只有上海的20%，持續(xù)的高體量土地供應(yīng)使連云港市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力巨增，同樣的情況也發(fā)生在營口。終的結(jié)果是，包括綠地在內(nèi)的諸多大企業(yè)在連云港都沒能賺到錢，包括佳兆業(yè)在內(nèi)的諸多大企業(yè)在營口也沒能賺到錢。

　　三，市場(chǎng)容量尚可，但房價(jià)滯漲、競(jìng)爭(zhēng)激烈的城市。這類城市往往經(jīng)濟(jì)與人口基本面都不差，房地產(chǎn)市場(chǎng)容量也尚可，但由于種種原因房價(jià)始終上漲乏力，對(duì)于開發(fā)商來說，在這些城市做不出應(yīng)有的利潤，典型的例子如無錫，在江蘇省內(nèi)如果按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平給所有城市分檔，南京、蘇州、無錫無疑是梯隊(duì)城市，從房地產(chǎn)市場(chǎng)容量上看，其年均500萬平方米以上的規(guī)模也完全合格，但與目前南京、蘇州早已過萬的房價(jià)相比，無錫7000-8000元/平方米的均價(jià)顯然拿不上臺(tái)面，根據(jù)我們的數(shù)據(jù)，目前已進(jìn)入無錫的21家50強(qiáng)企業(yè)中，有18家企業(yè)近兩年未再拿地，同樣的情況也發(fā)生在成都，作為中國西南區(qū)域核心城市，其8000元/平方米左右的房價(jià)與其政治、經(jīng)濟(jì)地位是不相符合的，同時(shí)也讓品牌開發(fā)商望而卻步。甚至房企蜂涌而至的杭州市,市場(chǎng)供銷狀況未來偏謹(jǐn)慎，激烈程度有待觀察。

　　當(dāng)然了，明日之星和明日黃花不會(huì)是始終不變的，其在未來很有可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)化。隨著未來各城市市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，會(huì)有新的城市進(jìn)入到明星城市的行列，當(dāng)然也會(huì)有新的城市被行業(yè)所遺棄，甚至當(dāng)前的明星城市，也有可能在將來的某一天成為明日黃花。除了市場(chǎng)因素之外，來自地方政府層面上的風(fēng)險(xiǎn)則更不可控。在GDP掛帥的背景下，地方政府為求財(cái)政收入擴(kuò)張，對(duì)出讓土地、發(fā)展新城區(qū)普遍有著強(qiáng)烈的欲望，尤其在東北、西部地區(qū)，部分可供出讓土地規(guī)模較大、招商急迫性又較強(qiáng)的中小城市，甚至出現(xiàn)了忽悠發(fā)展企業(yè)進(jìn)入的現(xiàn)象，地方政府往往同時(shí)和數(shù)家企業(yè)談合作，而每家企業(yè)都被告知區(qū)域板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不多、未來供應(yīng)有限，于是欣然前往，直到實(shí)際進(jìn)入之后才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)。這里要再談到營口，近兩年來鲅魚圈板塊是營口市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，2012年下半年，恒大、佳兆業(yè)、保利和嘉里集團(tuán)先后被當(dāng)?shù)卣�府招入該區(qū)域拿地，一開始各家企業(yè)都看好板塊市場(chǎng)，但誰知項(xiàng)目開工不久，才發(fā)現(xiàn)從高速公路出口到他們的樓盤之間，居然又冒出來大大小小30多個(gè)樓盤，原本看似值得投資的市場(chǎng)一夜之間變成嚴(yán)重的供過于求，讓人叫苦不迭。

0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：房地產(chǎn)企業(yè)基本都有了“百城計(jì)劃”或者更宏大的城市進(jìn)入規(guī)劃。