市場(chǎng)對(duì)于未來中國(guó)房地產(chǎn)何去何從依然爭(zhēng)論不休。若將過去伴隨房?jī)r(jià)快速上升，參與方掙得盆滿缽滿的10年稱為中國(guó)房地產(chǎn)的黃金10年，站在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)上，筆者傾向于認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)的黃金10年已臨近結(jié)束。

　　尋究過去10年房?jī)r(jià)快速上漲的根源，先是剛需的釋放。一方面，1998年住房改革制度的頒布，將延續(xù)了近半個(gè)世紀(jì)的福利分房拋向市場(chǎng)，按揭信貸等政策支持將城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求徹底釋放，過去十余年城鎮(zhèn)居民人均居住面積由約20平方米上升至2012年的33平方米即是好的說明;另一方面，過去十年是我國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)速率為陡峭的十年，每年兩三千萬非城鎮(zhèn)人口進(jìn)入城市定居，新增城鎮(zhèn)人口的居住需要對(duì)城市住房形成巨大的需求。

　　投資性需求也急劇膨脹。中國(guó)人歷來有高儲(chǔ)蓄的習(xí)慣，過去十余年我國(guó)外匯儲(chǔ)備快速增長(zhǎng)、社會(huì)貨幣投放激增，購(gòu)置房產(chǎn)不失為好的財(cái)富配置方式，而房?jī)r(jià)快速上升配之以高杠桿按揭，房地產(chǎn)數(shù)倍放大，投資和投機(jī)需求均急劇膨脹。

　　與此同時(shí)，多層次住房保障體系的缺失造成住房需求全部走向商品房市場(chǎng)，土地供應(yīng)不足、投資開發(fā)主體囤地不開工等造成供給的不足，另外土地制度的雙軌制造成大量小產(chǎn)權(quán)等住房供應(yīng)得不到確權(quán)，從而變相加劇了住房供應(yīng)的不足。供需矛盾持續(xù)，只能以價(jià)格的上漲來調(diào)解。

　　時(shí)至今日，重新梳理供需矛盾的格局變化，中國(guó)房地產(chǎn)未來的演進(jìn)路線也許會(huì)逐漸清晰。從改善性需求來看，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積已達(dá)33平方米，已接近甚至超越一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平，且隨著我國(guó)房屋竣工面積的增長(zhǎng)，該指標(biāo)仍在進(jìn)一步改善，我國(guó)總體改善性需求對(duì)住房新增需求的邊際壓力逐漸減弱。從城鎮(zhèn)化來看，2012年我國(guó)官方的城鎮(zhèn)化率為52%，過去十年城鎮(zhèn)化率年均增長(zhǎng)約1.3個(gè)百分點(diǎn)，根據(jù)我國(guó)政府制定的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)分析，未來年均新增城鎮(zhèn)化率約1個(gè)百分點(diǎn)，且呈逐漸下行態(tài)勢(shì)。再?gòu)耐顿Y性需求來看，目前我國(guó)主要城市均執(zhí)行較為嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策，政策目標(biāo)精確打擊投資投機(jī)需求，力求住房去投資化。從我國(guó)住房供應(yīng)能力來看，與10年前我國(guó)商品房竣工3億至4億平方米相比，2012年我國(guó)商品房竣工面積達(dá)9.9億平方米，其中住宅竣工面積達(dá)7.9億平方米，2012年我國(guó)新開工商品房面積17.7億平方米，其中住宅約13億平方米，商品房的供應(yīng)能力已大幅改善。

　　在住房制度方面，保障房建設(shè)依然是政府完善住房體系的重點(diǎn)工作之一，土地制度改革也有望化解多年來土地供應(yīng)不足、小產(chǎn)權(quán)房無法合法流通的矛盾。另外，我國(guó)購(gòu)房群體過度年輕化透支潛在需求、當(dāng)前房?jī)r(jià)水平下普遍較低的租金回報(bào)率水平也在一定程度上預(yù)示著未來購(gòu)房需求或不可持續(xù)。

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