樓市調(diào)控細(xì)則玩“精簡” 多數(shù)城市未提20%個稅

　　就在各地“掐點”公布樓市調(diào)控細(xì)則的第二天，A股地產(chǎn)股逆勢上漲1.32%。市場對此輪樓市調(diào)控的態(tài)度由此可見一斑。嚴(yán)厲的“國五條”細(xì)則為何未能打擊地產(chǎn)板塊?近日集中發(fā)布的各地樓市細(xì)則或能說明此問題。記者細(xì)研這些“精簡”的細(xì)則發(fā)現(xiàn)：多數(shù)城市未提個稅方案;二線城市房價漲幅空間或近10%。另外，各地趕在大限后一天公布細(xì)則，側(cè)面說明了地方阻力之大。

　　2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房(不含保障性住房)價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。又因為“國五條”細(xì)則中明確提出嚴(yán)格征收房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的20%個人所得稅，以及可適時提高二套房貸款門檻等，市場對地方政府一并公布上述原則的操作方案寄予厚望。

　　細(xì)則出臺 杭州等地逾期一天公布

　　然而，在2月底至3月29日，沒有一個地方政府出臺相關(guān)細(xì)則。直到3月30日，北京、上海、重慶率先行動，公布了房價調(diào)控目標(biāo)及相關(guān)細(xì)則。第二天，即一季度后一天，深圳、廣州、天津、大連、濟(jì)南、貴陽、合肥、廈門、南寧、南京、武漢、昆明、石家莊、青島、鄭州和成都等16個城市陸續(xù)公布細(xì)則。其中，南京細(xì)則以140余字的少字?jǐn)?shù)被市場稱為簡潔范本。

　　4月1日，杭州、哈爾濱、�？诘鹊赜馄谝惶斐雠_細(xì)則。杭州住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站頭條發(fā)布《2013年度我市新建商品住房價格控制目標(biāo)》，正文僅64個字，再次刷新少字?jǐn)?shù)紀(jì)錄。內(nèi)容為：經(jīng)市政府同意，2013年度我市新建商品住房價格控制目標(biāo)為：全市新建商品住房價格增幅低于本市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。

　　實際上，杭州這一表述代表了除京滬兩地外，絕大多數(shù)地方政府的房價調(diào)控目標(biāo)�！昂�2011年那輪房價調(diào)控目標(biāo)不同，這次表述是扣除了CPI上漲因素，所以加了個‘實際’增幅字樣�！币拙又袊�分析師薛建雄介紹說。

　　盡管口徑有所收緊，但根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義同比增長12.6%，扣除價格因素實際增長9.6%。也就是說，如果各地今年房價漲幅參考這一指標(biāo)，意味著房價年度增長接近10%。

　　對此，華中地區(qū)某大型房地產(chǎn)企業(yè)高層認(rèn)為，這次調(diào)控主要針對一線城市和房價上漲過快城市。對于房地產(chǎn)尚屬存貨消化期的二三線城市，中央是支持其發(fā)展的�！拔覀冞@里目前房價5000元左右，供給非常充足。房價上漲10%應(yīng)該是合理發(fā)展�！�

　　細(xì)看國務(wù)院通知精神，也確有類似表述�！锻ㄖ�》稱，“對存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定�！被�于這一原則，�？诘瘸鞘杏馄诠�布價格調(diào)控目標(biāo)，以及杭州等地以64字之文簡要回應(yīng)中央調(diào)控，或許也在允許范圍之內(nèi)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)，2月份，杭州新建商品住宅價格仍同比跌5.5%，�？诘�0.1%，青島跌1%，溫州跌10.7%。

　　不過，值得注意的是，一些房價本就上漲明顯的城市，也一并將房價控制口徑定位為“不高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅”，就顯得有些牽強(qiáng)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2月，廣州、深圳、南京、福州、廈門5個城市的新建商品住宅同比漲幅分別為8.2%、5.8%、5.3%、4.4%，均高于上海4.1%的同比增幅。但從5個城市公布的房價調(diào)控目標(biāo)來看，除福州未有公開可查文件外，其余4個城市均以“低于城市居民人均可支配收入實際增幅”來界定。若按去年江蘇人均可支配收入12.7%的增幅標(biāo)準(zhǔn)來看，南京今年房價漲幅仍可能達(dá)到10%左右。

　　京滬樣本 行政性限價或成殺手锏

　　相比之下，北京上海兩地細(xì)則確有明顯不同于其他地方的嚴(yán)格之處。在房價調(diào)控目標(biāo)上，北京的表述是“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理�！鄙虾５谋硎鍪恰氨３址績r基本穩(wěn)定”。

　　“‘基本穩(wěn)定’一詞是北京等地方政府在細(xì)則調(diào)研階段提出的說法，那時候住建部等中央部門對這種表述是不認(rèn)可的，希望地方提出更明確的數(shù)字化說法。但從結(jié)果來看，地方的態(tài)度被采納了。”一位接近北京房屋主管部門人士稱。

　　除了基本穩(wěn)定外，北京的一大亮點是把限價擴(kuò)展到自住和改善型商品房。知情人士透露，北京官方態(tài)度是，在強(qiáng)大的行政力量下，今年剛需房的房價一定會降。在此前提下，盡管高檔房還會有一些漲幅，但平均下來，可保北京房價全年平穩(wěn)。而這種做法，旨在為全國提供示范效應(yīng)。在房價出現(xiàn)反彈的時候，各地政府可效仿北京，以行政限價方式強(qiáng)行平抑價格。

　　類似的表述在上海細(xì)則也可見端倪。根據(jù)上海細(xì)則，“對預(yù)銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導(dǎo)的，可暫不予受理銷售方案備案、暫不核發(fā)預(yù)售許可證。對擅自超過備案價格銷售的，采取暫停網(wǎng)上簽約等措施。”

　　細(xì)則有別 多地細(xì)則未提20%個稅

　　綜觀20多個地方細(xì)則，除了北京、上海、廣州、天津、重慶五個城市外，其他所有城市(包括深圳)均未提及20%個稅問題，后者因有可能帶來商品房銷售短期大幅回落，進(jìn)而撼動房價，被視為“國五條”大殺手锏。

　　根據(jù)北京、上海、天津等地口徑，“對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征;不能核實房屋原值的，依法按照核定征收方式計征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅�！边@一表述在市場人士看來并未嚴(yán)于預(yù)期。另外，截至發(fā)稿時，北京、上海等地個稅征收辦法仍未采用新政。深圳等未提及20%個稅的城市，更一如既往地延用老的征收辦法(即按成交額的1%至2%征收)。

　　“也許各地還在等待國稅總局的指導(dǎo)意見出臺。接下來，各地如何執(zhí)行個稅征收辦法以及二套房的信貸政策的調(diào)整，將是樓市新的看點。并有可能實質(zhì)性影響地產(chǎn)股的走向�！毖�建雄表示。

　　個稅 “20%個稅”槍聲未響 滬仍按老政策征收

　　趕在3月的后兩天，包括所有一線城市及直轄市在內(nèi)的主要城市“國五條”細(xì)則陸續(xù)落地。記者昨日從上海、深圳等地房產(chǎn)中介及銀行處了解到，地方版細(xì)則落地后，由于各地稅務(wù)部門尚未接到具體征收辦法的通知，目前二手房交易個稅征收仍維持原狀。同時，二套房貸款的政策目前也沒有明顯變化。

　　昨日，北京市地稅局發(fā)布《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓住房所得征收個人所得稅問題的問答》，進(jìn)一步對“賣房征收20%個稅”的細(xì)節(jié)做出解釋，其中規(guī)定，不能核實交易房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格1%計算。這亦是延續(xù)了以前的老辦法，且被業(yè)內(nèi)視作“留下了政策口子”。

　　“20%個稅”尚未實施

　　在上海版“國五條”細(xì)則落地后，記者探訪了上海多個區(qū)房地產(chǎn)交易中心，但是得到的只是一個“意猶未盡”的模糊答案——“目前還是按照老政策收稅，新的通知還沒收到�！�

　　昨天，上海靜安區(qū)、浦東新區(qū)的房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口工作人員告訴記者，關(guān)于個稅征收的新通知尚未到達(dá)，因此目前個稅仍按總價的1%-3%核定征收，至于新政何時開始執(zhí)行、各類房源原值如何核定、裝修成本等如何認(rèn)定，目前均不得而知。不過，上海市稅務(wù)部門已經(jīng)明確的是，根據(jù)國家規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征個人所得稅。這與北京細(xì)則保持一致。

　　北京鏈家地產(chǎn)市場部的張旭告訴記者，由于從3月31日至4月7日的8天時間里，北京暫停購房網(wǎng)簽，因此在北京細(xì)則落地后二手房交易立刻陷入停滯，“4月7日網(wǎng)簽恢復(fù)后如何繳納個稅還要看政策具體實施情況�！睆埿裾f。

　　而就昨日北京地稅局的《問答》來看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并沒有太多新動向，“關(guān)鍵還是要看具體執(zhí)行力度�！睆埿癖硎荆�“如果稅務(wù)部門僅是讓繳稅人自行申報原值而不進(jìn)行核查，那繳稅人只要申報原值發(fā)票遺失或?qū)⒃�值隨意報高，就輕易可以逃稅。”

　　銀行變相減少貸款

　　北京、上海的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則中均表示，二套房貸要適時調(diào)整付比例和貸款利率，明確禁止銀行發(fā)放第三套及以上房貸，不過，昨日京滬兩地不少大商業(yè)銀行信貸部門的負(fù)責(zé)人均稱：“本來就已經(jīng)對二套以上房貸停止發(fā)放”，新政細(xì)則落地后，房貸政策目前并無明顯變化。

　　不過，記者注意到，目前銀行的評估系統(tǒng)仍有一定滯后，如市價500萬元的房產(chǎn)在銀行進(jìn)行房貸審批時，估價僅設(shè)為400萬元，按照貸款四成來算，客戶僅可貸款160萬元，這樣實際付比例相當(dāng)于提高到6.8成。

　　漢宇地產(chǎn)貸款部主任若臻告訴記者，銀行評估價格低于實際成交價格并非出于新政后收緊貸款的目的。由于3月房屋價格上漲較快，而銀行評估系統(tǒng)的數(shù)據(jù)尚未及時調(diào)整，這才造成評估價格低于實際價格。而事實上，目前二手房市場為了避稅而做低房價已成普遍現(xiàn)象，購房者要避稅就只能少貸款。

　　“免稅房”頻頻跳價

　　記者從上海各大房產(chǎn)中介了解到，經(jīng)過3月份二手房火爆成交，中介門店的房源與客戶都已經(jīng)基本消化，從3月下旬開始，門店掛牌量較月初下降了六成左右，上海細(xì)則出臺后掛牌量并未受明顯影響。不過由于稅務(wù)部門明確“滿五”房可免個稅，于是這類房源頓時成為香餑餑，房東屢屢跳價，20%個稅新政對他們更像是利好。

　　中原地產(chǎn)反映，細(xì)則出臺后，“滿五”房源集體跳價，幅度在8%左右。細(xì)則落地前，中原地區(qū)“滿五”房掛牌均價在24500元/平方米，現(xiàn)已漲至26800元/平方米左右。

　　房貸 多銀行房貸仍未及時調(diào)整 從緊趨勢顯現(xiàn)

　　隨著各地“國五條”細(xì)則落地，銀行個人按揭貸款執(zhí)行情況成為細(xì)則能否切實落地的重點之一。據(jù)本報記者了解，截至昨日多家銀行仍未來得及針對細(xì)則要求對房貸政策作出調(diào)整，不過部分地區(qū)從緊趨勢已有顯現(xiàn)。

　　記者昨日致電建行客服，該行客服對記者表示近期該行房貸政策未有調(diào)整，其中二套房貸付仍為不低于六成，利率為基準(zhǔn)的1.1倍。而“國五條”的一個重要方向即是要進(jìn)一步提高二套房貸付比例及利率。

　　周末公布細(xì)則的北京對套房貸未有明確要求，但也要求進(jìn)一步提高第二套住房貸款的付款比例。不過，未明確具體的提高比例，也沒有就二套房貸利率調(diào)整做明確要求。目前，北京第二套住房貸款付款比例為六成，貸款利率要求為基準(zhǔn)的1.1倍。

　　但截至目前北京房貸政策變動仍不明顯。一總部位于北京的股份制銀行人士對本報記者稱，其所在行目前房貸政策仍未有調(diào)整，且短期內(nèi)來說，該行在北京仍將執(zhí)行套房貸可享8.5折的利率優(yōu)惠。

　　與北京相似的是，上海房貸政策變化亦不明顯。浦發(fā)銀行人士昨日對本報記者表示，目前該行房貸政策沒有調(diào)整，但也強(qiáng)調(diào)該行沒有全行的統(tǒng)一政策，且已將具體調(diào)整權(quán)限下放給了給地分行，各地分行依據(jù)當(dāng)?shù)丶?xì)則進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

　　光大上海分行目前政策也未有調(diào)整。但據(jù)記者了解，光大銀行上海分行近日已加快個人住房按揭貸款的審核辦理，因為不確定隨后個人住房貸款政策會有什么變化。

　　據(jù)記者了解，變化相對明顯的來自廣東部分銀行。據(jù)一大型國有銀行廣東分行人士對本報記者透露，目前該行對二套房貸執(zhí)行的政策為付七成，利率則為基準(zhǔn)的1.4倍，甚至高于此前市場預(yù)期的1.3倍，據(jù)其稱，目前其所在行整體貸款利率在基準(zhǔn)的1.2倍以上。

　　他稱，這一調(diào)整早于廣東“國五條”細(xì)則落地前，并將這一變化歸為政策要求，同時也是銀行市場化經(jīng)營的結(jié)果。目前，廣東同行業(yè)房貸政策從緊已然成為趨勢。

　　除了響應(yīng)政策號召，實際上銀行自身亦有提高房貸利率的訴求，由于利率市場化，銀行存款成本上升，銀行需要提高貸款利率以保持息差的穩(wěn)定，而個人住房按揭貸款利率并不符合部分銀行的收益要求，比如民生銀行，該行近兩年已在逐步減少在該領(lǐng)域的貸款投入。

　　今年年初，平安銀行也宣布將個人住房按揭貸款審批權(quán)限上收至總行，并表示2013年該行信貸資源將向小微業(yè)務(wù)、無抵押貸款業(yè)務(wù)、汽融業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略業(yè)務(wù)傾斜。記者 周鵬峰 顏劍

　　機(jī)構(gòu) 地產(chǎn)板塊 仍缺乏強(qiáng)勁反彈動力

　　在周末各地房地產(chǎn)調(diào)控實施細(xì)則相繼亮相后，地產(chǎn)板塊昨日逆勢走強(qiáng)，以整體上揚1.4%領(lǐng)漲兩市。多位機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，地方樓市調(diào)控細(xì)則符合預(yù)期，且在當(dāng)前股價中得以反映，目前板塊估值接近歷史低點，短期市場表現(xiàn)為估值修復(fù)行情，但缺乏強(qiáng)勁反彈動力。

　　3月31是“國五條”地方細(xì)則出臺的截止日，京滬渝津等少數(shù)城市出臺配套政策，其中涵蓋了各地房價控制目標(biāo)及限購、稅收、信貸、土地供應(yīng)、保障房等多個方面。

　　銀河證券報告稱，各地樓市調(diào)控配套細(xì)則略顯溫和，對樓市需求的釋放雖為負(fù)面，但影響程度可能低于之前預(yù)期;股價基本上已經(jīng)跌至下跌極限空間，在股價已經(jīng)反映或者大部分反映樓市調(diào)控政策后，再加上各地的樓市調(diào)控配套細(xì)則低于預(yù)期，地產(chǎn)股股價將得到修正。目前房地產(chǎn)板塊的股價基本接近歷史的估值低點，提升了板塊的投資價值。

　　東興證券分析師鄭閔鋼也認(rèn)為，地方實施細(xì)則基本都是以貫徹國務(wù)院相關(guān)政策的內(nèi)容為基調(diào)。其中，部分城市出臺的新建商品住房價格控制目標(biāo)與此前相比呈現(xiàn)不同的特點，此前多與GDP增長掛鉤，今年全部與收入增長掛鉤，2013 年房價總體仍看漲。因此，主要城市的調(diào)控細(xì)則落地有利于房地產(chǎn)股的反彈，但短期上升缺乏強(qiáng)勁動力，主要表現(xiàn)為一個反彈修復(fù)行情。

　　昨日，地產(chǎn)股盤面變化同樣印證了機(jī)構(gòu)觀點。早盤地產(chǎn)股出現(xiàn)一波快速拉升。珠江實業(yè)、中航地產(chǎn)、京投銀泰等多只個股沖擊漲停，地產(chǎn)指數(shù)盤中一度漲逾3%，但板塊后續(xù)欲振乏力，臨近午盤整體震蕩回落。截至收盤，地產(chǎn)指數(shù)雖逆勢收陽，但K線收出一根上影線，多只個股打開漲停，金地集團(tuán)僅微漲0.46%，保利地產(chǎn)、萬科A漲幅回落均未超過3%。

　　廣發(fā)證券資管人士稱，雖然地產(chǎn)股短線回暖，但未來反彈空間受限。月初政策發(fā)布致多個城市樓市交易激增，考慮到政策已經(jīng)明確，市場將陷入觀望，預(yù)計二季度交易量明顯萎縮。此外，三月百城住宅均價漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，或刺激房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點等更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策加速出臺，基本面及政策面均不支持地產(chǎn)板塊短線反轉(zhuǎn)。記者 曉宇

　　基金 短期觀望 中長期看好龍頭房企

　　地方版“國五條”細(xì)則近期相繼出臺。政策“靴子”落地并未改變基金對地產(chǎn)板塊短期觀望情緒。同時，基金經(jīng)理預(yù)期調(diào)控將進(jìn)一步提升行業(yè)集中度，中長期來看，龍頭企業(yè)依然是其投資關(guān)注的重點對象。

　　樓市進(jìn)觀望期

　　新華基金認(rèn)為，各地房地產(chǎn)細(xì)則大量出臺，預(yù)計房地產(chǎn)銷售市場進(jìn)入觀望期，一二手房交易量會清淡，但從年內(nèi)來看，僅政策本身難以使一線城市價格實質(zhì)性回落，中長期(一年以上)對價格的影響，要看政策執(zhí)行力是否比之前明顯嚴(yán)格。行業(yè)自身運行規(guī)律，尤其是剛需力量能否持續(xù)，是影響價格更大的因素，需要持續(xù)觀察。

　　南方基金席策略分析師楊德龍表示，各地房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細(xì)則出臺。一是對之前政策漏洞進(jìn)行了一些修復(fù);二是明確如何執(zhí)行20%所得稅。整體來看，對房地產(chǎn)的打擊沒有市場預(yù)期那么大。短期內(nèi)對地產(chǎn)股影響較大，可能還會對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的工程機(jī)械、鋼鐵、水泥、裝飾，甚至家電等板塊造成沖擊。而下一步投資機(jī)會，要看地產(chǎn)行業(yè)的成交情況。若成交依然較好，則有一定的投資價值。

　　金元惠理投總監(jiān)潘江也表示，從近期出臺的地方細(xì)則來看，內(nèi)容多為對“國五條”的重申，沒有太多更為嚴(yán)厲的措辭和更加實質(zhì)性的措施，留下了一定的回旋空間。因此，對于近期的調(diào)控，潘江表示不必過于擔(dān)憂，靜待后市走向。

　　看好一線地產(chǎn)

　　盡管觀望情緒仍存，但基金經(jīng)理預(yù)期，調(diào)控政策中長期將進(jìn)一步提高房產(chǎn)行業(yè)集中度，對于一二線龍頭企業(yè)的投資價值仍表示關(guān)注。

　　中歐中小盤基金經(jīng)理海對地產(chǎn)投資相對樂觀。他認(rèn)為盈利趨勢要比政策更加重要：“如果算全口徑(包含保障房、工業(yè)廠房、農(nóng)村自建房等)，2012年國內(nèi)房地產(chǎn)銷售額超過10萬億，占GDP比重超過20%�！�

　　“房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的作用沒有第二個行業(yè)能替代，因此，從我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展的大趨勢要求出發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)的政策方向只能是往差別化、市場化、制度化發(fā)展�！焙１硎荆�以“招保萬金”等為代表的一二線龍頭地產(chǎn)公司將在行業(yè)集中度提升的趨勢中受益，它們的業(yè)績在未來幾年將持續(xù)快速增長。

　　新華基金表示，至少今年的房地產(chǎn)上市公司盈利增速有，尤其是一線地產(chǎn)龍頭，現(xiàn)在已經(jīng)不必?fù)?dān)心新政執(zhí)行后，會對房地產(chǎn)行業(yè)基本面產(chǎn)生致命影響，市場短期(1-3個月)觀望會影響交易量，但不會導(dǎo)致房地產(chǎn)股票繼續(xù)較大下跌，二季度有相對收益的概率較高。