自2011年2月17日至今，北京實行國內(nèi)嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控措施“京十五條”執(zhí)行已滿一周年。隨著限購政策影響逐步深入，北京市場的購房人群結(jié)構(gòu)已發(fā)生明顯變化，樓市調(diào)控對非京籍購房需求抑制的效果已非常明顯，非京籍購房比例大幅下降。

　　來自部分市場研究機構(gòu)的調(diào)查顯示，目前北京市場的購房人群中非京籍人群占比已由一年前的近四成跌至一成左右，非京籍人群的購房套數(shù)也大幅下跌了83.9%。

　　此外，購房人群結(jié)構(gòu)在其他方面也悄然發(fā)生變化，主力購房人群中年化趨勢明顯，購房年齡平均增長5歲達(dá)到36歲，購房人群的貸款成交量也大幅縮水。

　　外地人購房占比降至一成

　　“自"京十五條"執(zhí)行一年來，外地購房需求受到限購政策的嚴(yán)重影響，非京籍購房者所占比重下降25%，購房套數(shù)也大幅下跌了83.9%。”

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場研究院統(tǒng)計，自“京十五條”限購政策實施至今，京籍個人購房者占比為87.2%，相比新政實施前的一年（2010年2月17日至2011年2月16日）增加25.1個百分點，非京籍購房個人比重下降25.2個百分點，其中外地個人購房者所占比重僅為11.2%，減少25.7個百分點；另外，企業(yè)購房比重上漲0.5個百分點，達(dá)到1.2%。

　　而從購房套數(shù)的絕對數(shù)值上看，該調(diào)查同時顯示，2011年2月17日至2012年2月16日期間非京籍購房者購房僅0.65萬套，比2010年2月17日至2011年2月16日期間的3.22萬套大幅下降83.9%。

　　對此，偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮分析認(rèn)為，“京十五條”中的限購內(nèi)容精確打擊了外地購房需求，使得原本貢獻(xiàn)了北京樓市超過三分之一總成交量的外地購房需求幾乎減少了八成�？梢姟熬┦�五條”執(zhí)行一年來，樓市調(diào)控對非京籍需求抑制的效果已非常明顯。雖然極少數(shù)實力較強的外地購房者通過企業(yè)購房等方式規(guī)避了限購政策，造成了企業(yè)購房數(shù)量的增加，但規(guī)模有限不會改變市場大局。

　　與偉業(yè)我愛我家調(diào)查相似，來自鏈家地產(chǎn)市場研究部針對北京調(diào)控一周年內(nèi)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，2011年2月份限購至今，外地人購房成交占比僅為10%，與調(diào)控前相比下降了20個百分點，成交量不足8500套，初步測算限購一周年非京籍購房者的購房成交量減少近4萬套。

　　購房人群中年化

　　在抑制非京籍購房需求的同時，“京十五條”實施一年來，對購房人群結(jié)構(gòu)產(chǎn)生多重影響。其中，主力購房人群的購房年齡增加了5歲，購房人群的貸款成交量也縮水1.8萬套。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，受到限購政策影響，當(dāng)前購房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化主要表現(xiàn)在兩個方面，一是貸款購房人群減少明顯，當(dāng)前市場中主要購房群體為融資能力相對較高的“剛需”或者改善人群，緊縮信貸促貸款購房量大幅縮水�！熬┦�五條”實施一年來，貸款購房成交量大約為2.5萬套左右，同比縮水了4.3萬套。考慮到公積金和商貸購房者的占比，當(dāng)前主要是原來商貸購房者逐漸退出市場導(dǎo)致。

　　另一方面，從購房年齡來看，“京十五條”調(diào)控后，消費者的購房年齡呈現(xiàn)上漲的趨勢。“京十五條”調(diào)控一年，主力購房人群的購房年齡為36歲，與2009年主力購房人群的購房年齡相比，大約增加了5歲。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，受限購政策的影響，外地人購房需要提供5年以上的納稅證明，無形中拉高了平均購房年齡。加之信貸緊縮，購房能力相對較弱的年輕消費者占比減少，促使購房平均年齡走高，購房人群的中年化趨勢明顯。

　　“非京籍在京無房且納稅3~5年的人員，占有購房意向總?cè)巳旱?9.1%，這部分中49.8%是兩口之家或三口之家，有穩(wěn)定工作但家庭收入超過保障房的申請標(biāo)準(zhǔn)。”面對“京十五條”調(diào)控實施一周年對北京市場購房結(jié)構(gòu)的多重影響，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，針對北京非京籍人口比重大的特點，對暫不具備購房條件的非京籍人群的實際購房需求尚無引導(dǎo)出口。北京市維持現(xiàn)行嚴(yán)格的限購基調(diào)不動搖無可厚非，但市場現(xiàn)狀離“高端有市場、中端有支撐、低端有保障”的總目標(biāo)還有一定差距，應(yīng)對原有政策進(jìn)行適時適度微調(diào)。