一、概念

     "房產(chǎn)買賣"這一概念有廣義和狹義兩種概念，廣義的房產(chǎn)買賣概念，通常包括房產(chǎn)預售房產(chǎn)買賣 (狹義)和房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。房產(chǎn)預售是指建筑期房產(chǎn)的買賣，也就是房地產(chǎn)經(jīng)營單位出售其將來建成的房產(chǎn)。而狹義的房產(chǎn)買賣，則是專指房地產(chǎn)經(jīng)營單位出售其已建成的房產(chǎn)。房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房產(chǎn)權(quán)人將其購買的房產(chǎn)再次出賣。本節(jié)先講述房產(chǎn)買賣合同公證，而房產(chǎn)預售合同公證;房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同公證另安排在其他節(jié)講述;

     房屋買賣合同公證是指公證處根據(jù)當事人的申請，依照法定程序證明當事人之間簽訂的房屋買賣合同的真實性、合法性的活動。房屋買賣合同公證可以買賣雙方在自愿、平等、等價、有償?shù)幕�礎上簽訂房屋買賣合同，完善合同條款，保障(城市私有房屋管理條例》等房屋管理法規(guī)的貫徹執(zhí)行，預防、減少房屋買賣糾紛，維護房產(chǎn)市場秩序和當事人的合法權(quán)益，及時制止欺詐、強迫或高價倒賣房或以賣房為名變相買賣土地等違法行為發(fā)生，促進社會穩(wěn)定和社會主義經(jīng)濟建設的發(fā)展。

     房屋買賣是一種常見的民事法律行為，是指房屋所有人將其所有的房屋交給買方所有，并接受約定的房價款的民事法律行為。房屋買賣合同是指房屋所有人與買方就買賣房屋及支付價款的有關(guān)事宜所達成的協(xié)議。房屋買賣合同是轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的重要法律行為，世界各國都規(guī)定，它是要式法律行為，必須采用書面形式，大陸法系各國還規(guī)定要采用公證形式。我國也不例外，房屋買賣合同必須采用書面形式;國務院批準頒布的(關(guān)于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定)規(guī)定:辦理外國人所有的 "房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記和委托手續(xù)的證件、文書，須經(jīng)公證"。司法部、建設部 (關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》規(guī)定:"有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺的法律行為，必須辦理公證證明，然后由房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)登記等行政手續(xù)"。遼寧、上海、河南、深圳、廣州等地的法規(guī)、規(guī)章中也規(guī)定，城市私有房屋買賣或商品房買賣合同必須經(jīng)公證機關(guān)公證后方為有效。

      二、房屋買賣合同的法律特征

     (一)在房屋買賣合同關(guān)系中，出賣人的房屋所有權(quán)因出賣而消滅，買受人對房屋的所有權(quán)因買受而發(fā)生。

     (二)房屋買賣合同是雙務合同，雙方當事人的權(quán)利、義務在法律上處于平等地位，不允許任何一方有限制和強迫對方的行為。                 

     (三)房屋買賣合同是有償?shù)模�出賣人向買受人交付房屋，買受人應向出賣人交付約定價金。

     (四)房屋買賣合同是諾成合同，是雙方法律行為，雙方當事人必須意思表示一致，雙方意思表示不一致，合同就不能成立。

     三、房屋買賣合同的內(nèi)容

     (一)合同當事人的姓名、性別、年齡、職業(yè)、住址等，法人應寫全稱并注明法定代表人或代理人及所在地址;

     (二)被買賣房屋的坐落地點、數(shù)量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量，及附屬設施和使用面積等。如是磚瓦、土灰、平房還是樓房等;

    (三)房屋買賣價款數(shù)額，價格的確定，一般是由買賣雙方議定，經(jīng)房管部門評議批準，但國家有統(tǒng)一規(guī)定的不能超過該法定標準;

     (四)付款日期和房屋騰交日期均應具體寫明;

     (五)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶及有關(guān)手續(xù)的約定;

     (六)違約責任條款; "

     (七)合同雙方當事人認為應當約定的其它內(nèi)容;

     (八)雙方當事人簽字、蓋章及簽約時間。

     四、房屋買賣不準成交的幾種情況

     房屋買賣是受國家法律限定和保護的一種法律行為，買賣雙方當事人的成交行為必須符合國家法律、政策規(guī)定和要求。

     對有下列情況之一的，不準成交:

     (一)產(chǎn)權(quán)糾紛尚未解決的住房;

     (二)已經(jīng)確定征用范圍內(nèi)的房產(chǎn)和私自改建的房產(chǎn);

     (三)未經(jīng)外事部門批準買賣的外僑房產(chǎn);

     (四)法院立案審理，制止轉(zhuǎn)移的房產(chǎn);

     (五)房主不在房屋買賣發(fā)生地，又沒有正式委托人的房產(chǎn);

     (六)買主在房屋買賣發(fā)生地沒有正式戶口的;

     (七)超過房管部門評議價格的;

     (八)違章建筑、空地、宅基地不準出賣，整幢樓房不準買賣;

     (九)單位購買私人房屋的;

     (十)利用房屋買賣投機倒把，牟取暴利的;

     (十一)五在用于抵押擔保的房屋。$Page_Split$

     五;辦理房屋買賣合同公證的程序

     房屋買賣合同公證屬于涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的公證事務，根據(jù) (公證程序規(guī)則 (試行》第十一條第二款規(guī)定，應當由不動產(chǎn)所在地，即房屋所在地的公證處管轄。

     (一)應提交的證件、材料  "

     申辦房屋買賣合同公證，當事人應當提交以下證明材料’:

     1•申請人的居民身份證及復印件;委托代理人代辦的，•代理人應提交身份證件和授權(quán)委托書;

     2•賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復印件;

     3•出賣共有的房屋，賣方應提交其他共有人同意出賣的書面意見;•

     4•草擬的房屋買賣合同文本;當事人可以請公證機關(guān)代為草擬;

     5•單位購買私房的，買方應當提交房屋管理部門批準買房的批準文件;

     6•公證機關(guān)認為需要提供的其他證明材料。如房屋藍圖，房屋管理部門對房屋的估價報告等。

     (二)重點審查的內(nèi)容

     公證機關(guān)辦理房屋買賣合同公證應當重點審查以下內(nèi)容:

     1•當事人的身份、資格和民事行為能力;如北京等大城市規(guī)定，購買當?shù)氐乃接蟹课�，買方必須具有當?shù)貞艨�，外地人、華僑或外國人及港澳臺同胞購買的，須經(jīng)當?shù)胤慨a(chǎn)管理部門批準;

     2•賣方是否享有出賣房屋的所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)有無糾紛;共有房屋是否征得共有人同意，共有人是否放棄了優(yōu)選購買權(quán);

     3•買賣雙方的意思表示是否真實;

     4•房屋所在位置、 "面積、結(jié)構(gòu)等基本情況，買賣價格是否公平、合理、合法;

     5•房屋是否已設定抵押或其他擔保物權(quán)，抵押權(quán)人或擔保人是否同意出售并放棄了優(yōu)先權(quán);

     6•合同條款是否完備，內(nèi)容是否真實、合法，文字是否準確;

     7•有關(guān)批準手續(xù)是否齊備，證明材料是否齊全;

     8•買方是否具有購買能力;分期付款的，要審查買方資金是否落實，有無保障，如有疑問則應要求買方提供必要的擔保;

     9•房屋是否正在出租，承租人是否主張優(yōu)先權(quán)等。

      (三)出證

     經(jīng)審查，公證處認為當事人具有完全的民事行為能力，意思表示真實，合同內(nèi)容和形式真實、合法的，應當及時出具公證書。

     六、辦理房屋買賣合同公證應注意的問題

      (一)房屋買賣合同公證，要在房管部門評議批準的基礎上給予證明。買賣價格要按質(zhì)論價，估價的辦法要根據(jù)國家的價格政策，參照房屋實際造價，新舊程度及市場房價而定，并經(jīng)房管部門批準。在農(nóng)村，根據(jù)當?shù)赝�類房屋的價格，由買賣雙方直接交易，隨行就市，防止變相高價套購。

      (二)產(chǎn)權(quán)人死亡的，其家屬在末辦理繼承權(quán)公證前不得處理房產(chǎn)。

      (三)房屋買主如其戶口不在房屋所在地的，則要按當?shù)卣�府或房管部門的規(guī)定辦理。

      (四)國家禁止單位購買私人房屋，目的是為了防止單位擠占公民的房屋使用面積。如單位確屬缺房，須經(jīng)縣級以上政府批準，才能購買私房。

      (五)房屋買賣合同簽訂時規(guī)定賣方負責向買方交空房者，須等房內(nèi)住戶騰交后再行成交和辦理公證;以避免房客無處搬家或其他問題致使賣方不能按期交房，造成多方面糾紛。(六)要堅決揭露、制止和打擊利用房屋買賣進行投機倒把，牟取暴利的非法行為。

  七、案例公證理順法律關(guān)系，保護房產(chǎn)交易各方利益

     (案由]

     上海古北 (集團)有限公司 (下稱 "古北公司")是一家大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司采取的是投資一塊、建造一塊、銷售一塊，然后再投資、再建造、再銷售的循環(huán)開發(fā)模•式。因而，如何及時進行銷售，資金如何及時到位，就成為下一輪開發(fā)能否進行的前提條件。古北公司為了更多地銷售房屋，采取了一套靈活的促銷方式，也就是只要購買方先付一筆預付款，就將房屋先行交付給買方使用，然后買方分3，5年付清剩余房款。但對于"開發(fā)商來說，這一方式雖然有利于銷售，卻不利于資金及時回籠。因此，古北公司在交付房屋的同時，要買方與其同時簽署一份委托合同，由買方授權(quán)古北公司在將來有了明確的貸款銀行后，可以將買方所購房屋向貸款銀行進行抵押貸款，由此使房款能迅速到位。發(fā)

  展商的這一營銷思路是否與法律相符公證處能否對此辦理公證這成為商品房公證中一個值得探討的新課題。

     [案情簡介]

      在辦理公證過程中，公證員發(fā)現(xiàn)有一系列法律問題需要解決。如，如何發(fā)展商將買方所購期權(quán)房屋向銀行設定抵押時不侵犯買方的權(quán)利如何買方按期付清全部房款后及時解除抵押等等。公證員根據(jù)房地產(chǎn)市場的客觀需要和相關(guān)法律規(guī)定幫助當事人完善了包括《預售合同》(先行交付使用房屋分期付款協(xié)議書八 《委托合同)和《抵押貸款合同》在內(nèi)的一整套法律文件，并進行了相應的公證。具體作法是:

      ，解決買方的權(quán)利應得到保護的問題。公證處指導發(fā)展商與買方同時簽訂《預售合同》和《先行交付使用房屋分期付款協(xié)議書兒 明確規(guī)定買方的分期付款必須先用于發(fā)展商向銀行歸還貸款;同時，在買方授權(quán)給發(fā)展商的《委托合同》中明確規(guī)定:發(fā)展商以買方所購房屋向銀行進行抵押擔保的貸款總額不得超過買方未付清的剩余房款的數(shù)額，否則即為越權(quán)代理，侵犯了買方利益，由此設定的抵押無效。此外，《委托合同》文本還約定，發(fā)展商將來代表買方與貸款銀行所簽訂的(抵押貸款合同》必須經(jīng)上海市公證處公證生效，以便由公證處對發(fā)展商是否有越權(quán)代理行為進行監(jiān)督。這樣既保護了買方 (抵押人)的利益，也維護了銀行 (抵押權(quán)人)的利益，便銀行貸款所獲抵押擔保合法有效。

       第二，對貸款銀行與古北公司作為買方代理人簽訂的《抵押貸款合同》，經(jīng)公證員建議增加以下約定:在貸款銀行設立古北公司的還貸賬戶，買方分期繳付的房款必須劃人該賬戶用于古北公司還貸;一旦買方按期將所有房款付清并匯人還貸賬戶，貸款銀行必須立即出具解除抵押的書面文件。這不僅使貸款銀行的貸款歸還有了保障，也使買方的房屋期 權(quán)及所有權(quán)得到了保護。

       第三，在本案中，面對的是四個類型不同、互不相關(guān)的合同，即發(fā)展商與買方簽訂的  (先行交付使用房屋分期付款協(xié)議書(委托合同)以及貸款銀行與買方代理人的發(fā)展商簽訂的(抵押貸款合同凡 通過公證員提供的大量法律意見，對合同文本進行認真的補充、修改，使四個互不相關(guān)的合同在內(nèi)容上互相聯(lián)系，成為一個有機整體，把發(fā)展商、購買方、貸款銀行各方當事人的權(quán)利與義務緊密地聯(lián)系起來。這樣就在法律上為各方當事人實現(xiàn)其各自的經(jīng)濟利益提供了保障。具體來說，發(fā)展商古北公司通過先行交付使用分期付款的靈活方式將房屋更多地銷售出去;買方有一個寬松的付款方式，減少了因購房而帶來的經(jīng)濟上的壓力，同時在房款付清之前，就可使用房屋;而發(fā)展商通過買方的委托授權(quán)，將買方所購期權(quán)房屋設定抵押，能順利地獲得銀行貸款，便所需建設資金及時到位;貸款銀行則通過接受抵押擔保并設立還貸的專用帳戶，減少了金融風險。

     綜上所述，通過公證員的努力，為當事人理順了法律關(guān)系，保護了各方利益，便公證起到了預防糾紛的作用。                                 

     [評析]

     此案例顯著的特點之一就是，公證有效地規(guī)范了市場主體的經(jīng)濟法律行為。本案承辦公證員從市場經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律出發(fā)，抓住房地產(chǎn)開發(fā)出售過程中各個環(huán)節(jié)的內(nèi)在法律聯(lián)系，幫助當事人完善了包括《預售合同扒 (先行交付使用房屋分期付款協(xié)議書） 《委托合同)和《抵押貸款合同》在內(nèi)的一整套法律文件，從而把發(fā)展商、購買方、貸款銀行各自的權(quán)利義務有機地聯(lián)系在一起。

     相對而言，對發(fā)展商、購買方、貸款銀行三方任何一方來說，部有期權(quán)問題。但該處抓住抵押貸款合同這個關(guān)鍵，在委托合同中約定發(fā)展商將來代表買方與貸款銀行所簽訂的(抵押貸款合同》必須經(jīng)上海市公證處公證生效，通過對發(fā)展商是否有越權(quán)代理行為進行公證監(jiān)督:•確保了各方利益和期權(quán)的實現(xiàn)。