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二手房房屋估價須知

					

					
						
							時間：2012-02-18 11:44:52      字號：T|T
						
						來源： 
					


                    

       









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                                核心提示：
                               二手房交易時，由于買賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來類比，開價與商品房差價不大；而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交...                                    

                                                

   

                  
                        
						
    二手房交易時，由于買賣雙方的角度和心態(tài)各異，賣方總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價來類比，開價與商品房差價不大；而買方總強調一個“舊”字，結果往往是買賣雙方提出的價格相差懸殊，無法成交。其實只要真正站在市場的角度，以房屋的市場價值為基礎，以供求關系為參考，具體分析測算，二手房的價格還是有規(guī)律可循的。如果您想給舊房估個價，主要應抓住以下三大因素：


    一、房屋因素房屋竣工后即進入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結構房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2％。另外舊房的套型落后，功能陳舊，這同新建商品房無法相比，“三小”套型（小廳、小廚、小衛(wèi)）－10％。此外，樓層對價格也產生影響。以7層樓房為例：2層和5層為基準價，1層和6層－3％，7層－5％，3層和4層＋3％，若是樓頂則－5％；房間如無朝南門窗，－5％。


    二、環(huán)境因素環(huán)境因素既有自然的也有社會的，既有大環(huán)境，也有小環(huán)境。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。再如社會環(huán)境，在同一土地級別地區(qū)，有的適合經(jīng)商，有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結構、文化氛圍、配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨立封閉小區(qū)分別扣減5％，位于省、市重點中小學區(qū)的＋15％。


    三、心理因素如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房；如果舊房的價格同新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙。心理因素：－8％。


    現(xiàn)舉某實例加以驗證：某住宅1989年建成，此房位于6樓（共7層），建筑面積51平方米，屬二級地區(qū)，房屋結構為混合一等。得出“三小”套型：－10％，折舊率12年×（－2％）＝－24％，樓層：－3％，朝向：南北，非小區(qū)和無物業(yè)管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％，重點中小學區(qū)：＋15％，心理因素：－8％。當?shù)厣唐贩績r格為4500元／平方米，求得此房的價格為：4500－（4500×10％＋4500×24％＋4500×10％＋4500×3％＋4500×8％－4500×15％）＝2700（元／平方米）。因而此房的實際成交價格14萬元左右，而面積同等的新商品房價為23萬元左右。
						
               



               

                            【責任編輯：在水一方】
							Tags： 二手房房屋估價 	                            

                    

				    
                    

                    
                            
	                          

                                               
                        
                    

				
					
                
                
							

                            
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                        廣饒海通名郡 
                    
                    
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