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購(gòu)房小貼士:二手房買賣 不玩文字游戲

時(shí)間:2012-09-06 17:41:52      字號(hào):T|T 來源:
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核心提示:   房子過戶后才發(fā)現(xiàn)不相關(guān)的人的戶口還沒遷出,想買學(xué)區(qū)房,過戶后才發(fā)現(xiàn)跟自己中意的學(xué)校雖然只有一路之隔卻入不了學(xué)……二手房的買賣雙方往往都是個(gè)人,面對(duì)復(fù)雜的交易環(huán)節(jié)同樣陌生。不同于開發(fā)商,二手房賣...

  房子過戶后才發(fā)現(xiàn)不相關(guān)的人的戶口還沒遷出,想買學(xué)區(qū)房,過戶后才發(fā)現(xiàn)跟自己中意的學(xué)校雖然只有一路之隔卻入不了學(xué)……二手房的買賣雙方往往都是個(gè)人,面對(duì)復(fù)雜的交易環(huán)節(jié)同樣陌生。不同于開發(fā)商,二手房賣家的誠(chéng)信度和可信度很難查證,因此買二手房也需提防不良賣家的慣用謊言。記者接到的關(guān)于二手房買賣糾紛的咨詢與投訴,常見的有哪些,又能給準(zhǔn)備二手房交易的你帶來哪些啟示?讓我們一起來擊破二手房買賣中的那些文字游戲。

  買房戶口遷移:條件應(yīng)寫入合同

  類似招牌:戶口遷移、戶籍遷入

  案例故事:2011年,張女士想買一套二手房,為解決孩子的上學(xué)問題,張女士很快就和原房主簽訂了房屋買賣合同,并支付了房款。但是張女士催了好幾次,原房主卻拒不遷出戶口,使張女士的孩子上不了優(yōu)質(zhì)學(xué)校。張女士向法院起訴,經(jīng)調(diào)解,雙方達(dá)成協(xié)議,原房主需在一個(gè)月之內(nèi)將戶口遷走,并支付違約金2萬元。

  規(guī)避方法:專家提醒,購(gòu)買二手房時(shí)應(yīng)當(dāng)約定好戶口遷移問題。針對(duì)目前戶籍糾紛中的管理盲點(diǎn),專家提醒,市民應(yīng)當(dāng)在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任,要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任,直至解除合同。

  帶全套家具家電:約定細(xì)節(jié),以防偷換次貨

  類似招牌:精裝出售、配高檔家電

  案例故事:小盧對(duì)一套80多平方米的二手房很滿意,戶型不錯(cuò),附帶的家具家電也很新很高檔。價(jià)格雖然比周邊房子貴,但也接受了。過戶后小盧卻發(fā)現(xiàn),原本看好的房子換了模樣,洗衣機(jī)、電視機(jī)被掉包,換成普通老舊的低檔貨。小盧找到房東,房東卻不承認(rèn),而合同中也沒有對(duì)家具家電的具體款式、型號(hào)進(jìn)行約定。

  偷梁換柱的手法常見于二手房買賣中。有時(shí)房東明明展示的是高檔、齊全的家具,但實(shí)際成交時(shí)卻偷換成次等貨。

  規(guī)避方法:在雙方買賣合同中備注家具家電的型號(hào)和款式,用合同約束有效。有條件的話,拍攝照片或視頻留下證據(jù)更牢靠。

  好房急轉(zhuǎn):

  真是急轉(zhuǎn),還是有問題?

  類似招牌:出國(guó)急售!好房急售!佳房源!

  案例故事:“急需資金,好房急轉(zhuǎn)!”“出國(guó)急售!!”是近年來二手房市場(chǎng)叫得響的房源出售信息。市民黃先生從一位自稱要出國(guó)的房東處買下一套二手房,因?yàn)榉繓|比較急,價(jià)格上讓出不少,房子滿了5年,稅費(fèi)比較少,房東還同意支付所有的稅金,所以兩人很快成交。但買了之后黃先生發(fā)現(xiàn),家中排水管道不通暢。且該房在頂樓,漏雨非常嚴(yán)重,入住一個(gè)月之后,客廳和臥室的天花板墻皮即脫落。黃先生懷疑是房東賣房前用墻漆將漏雨的地方故意遮掩,然后打著“出國(guó)急售”的幌子,低價(jià)出手。如今,他已經(jīng)無法聯(lián)系到房東。

  規(guī)避方法:無論何種理由低價(jià)急售,購(gòu)房者都應(yīng)忽略房東的催促,對(duì)二手房仔細(xì)排查。

  學(xué)區(qū)房:

  鄰近學(xué)校,不一定能獲入學(xué)資格,建議將購(gòu)房目的寫入?yún)f(xié)議類似招牌:學(xué)府旁優(yōu)質(zhì)房,重點(diǎn)中學(xué)周邊優(yōu)質(zhì)房

  案例故事:市場(chǎng)上對(duì)于學(xué)區(qū)房的界定模糊不定,有很多人認(rèn)為距離學(xué)校近的就是學(xué)區(qū)房。從廣義上講,位于大學(xué)、重點(diǎn)高中、初中、小學(xué)等周邊的小區(qū)房產(chǎn)均可視作學(xué)區(qū)房,有較濃的人文及學(xué)習(xí)氣息,方便孩子接送或?qū)W生單獨(dú)上下學(xué);但是對(duì)大部分購(gòu)房者來說,真正意義的學(xué)區(qū)房專指可獲得入學(xué)名額的重點(diǎn)小學(xué)周邊房產(chǎn),這類房產(chǎn)才是房產(chǎn)市場(chǎng)上為稀缺的。

  專家建議:學(xué)區(qū)劃分依據(jù)教育主管部門每年發(fā)布的新標(biāo)準(zhǔn),因此會(huì)出現(xiàn)學(xué)區(qū)變更調(diào)整的情況,在購(gòu)房前應(yīng)打聽清楚,避免個(gè)別不良開發(fā)商和中介渾水摸魚。

  不想讓孩子輸在起跑線上的家長(zhǎng)都樂于購(gòu)買學(xué)區(qū)房,但購(gòu)房之后不一定能上中意的學(xué)校,想要退房卻難如意。本刊法律顧問表示,購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)應(yīng)將購(gòu)房目的等項(xiàng)目寫入?yún)f(xié)議,以便維權(quán)之需。

  關(guān)于買房戶口遷移及學(xué)區(qū)房購(gòu)買的案例:

  買了學(xué)區(qū)房 上不了名校

  馮先生為了能讓孩子今后上某口碑的小學(xué),決定購(gòu)買鄰近該校的一套房屋,并與房東簽訂《存量房屋買賣合同》,馮先生按約定支付購(gòu)房定金5萬元,原房東配合辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后來馮先生發(fā)現(xiàn)該房屋內(nèi)有另外一位唐某的戶口。馮先生認(rèn)為,因該戶口的存在導(dǎo)致全家的戶口不能遷入,直接影響到今后孩子的入學(xué),致使合同目的不能實(shí)現(xiàn),遂請(qǐng)求法院解除合同并雙倍返還定金。

  分析:目的不明 法律難保護(hù)

  記者采訪本刊法律顧問后了解到,學(xué)區(qū)房不僅是一個(gè)地理位置的概念,還包含戶籍、入學(xué)條件等其他因素。要進(jìn)入知名學(xué)校讀書,不僅需要滿足就近原則,還需要滿足戶籍、入學(xué)資質(zhì)等條件。另外,義務(wù)教育政策對(duì)入學(xué)條件也在不斷修訂,加之各片區(qū)學(xué)校對(duì)政策的理解亦不相一致,從而導(dǎo)致某些“學(xué)區(qū)房”實(shí)際上并不一定在真正的學(xué)區(qū)之中。

  在很多案例中,當(dāng)買房人發(fā)現(xiàn)購(gòu)買房屋并非學(xué)區(qū)時(shí),就會(huì)以購(gòu)房目的的不能實(shí)現(xiàn)為由起訴解除合同。此時(shí),法院判斷解除合同的法律依據(jù)是合同目的不能實(shí)現(xiàn),然而合同目的與家長(zhǎng)們的“購(gòu)房目的”是否為同一法律意義上的含義,需要進(jìn)一步地認(rèn)定與判斷。

  合同目的是一個(gè)法律概念,在房屋買賣合同沒有明確另外約定的情形下,合同目的就是房屋的交付,體現(xiàn)的是合同雙方對(duì)房屋買賣事宜達(dá)成共識(shí)。

  而購(gòu)房目的并不是法律概念。馮先生的“購(gòu)房目的”很明確,是為孩子入學(xué)購(gòu)房,然而馮先生與原房東簽訂的《存量房屋買賣合同》中,并未約定合同目的為孩子落戶上學(xué),因此,馮先生以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由主張解除合同不能成立。

  提醒:購(gòu)買學(xué)區(qū)房 約定要詳細(xì)

  如果馮先生事先與原房東在合同中約定,所購(gòu)房屋用于馮先生之子入學(xué)重點(diǎn)小學(xué)讀書之目的,馮先生戶口遷入購(gòu)買房屋,否則承擔(dān)違約責(zé)任等,那么馮先生的“購(gòu)房目的”與“合同目的”一致,可以依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。

  小編提示:家長(zhǎng)們擬購(gòu)買學(xué)區(qū)房時(shí)應(yīng)明確掌握房屋的戶籍狀況、入學(xué)資質(zhì)要求等,在簽訂學(xué)區(qū)房買賣合同時(shí)確保合同目的與購(gòu)房目的相一致,例如就房屋原有戶籍的遷出期限、辦理方式、違約責(zé)任等作出詳細(xì)約定,在合同中約定,若在約定的期限內(nèi)出賣人不負(fù)責(zé)遷出戶口的,買房人有權(quán)解除合同并追究違約責(zé)任。

【責(zé)任編輯:sysmanager】 Tags: 購(gòu)房小貼士:二手房買賣 不玩文字游戲

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