在住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲限購(gòu)的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為各大開發(fā)商競(jìng)相追逐的“香餑餑”，而在商業(yè)地產(chǎn)的諸多業(yè)態(tài)當(dāng)中，既能滿足地方政府對(duì)GDP的追求又能為開發(fā)商平衡風(fēng)險(xiǎn)的城市綜合體，已在全國(guó)各大城市“遍地開花”，成為商業(yè)地產(chǎn)的主流。

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，未來(lái)三年內(nèi)，中國(guó)的城市綜合體將存在嚴(yán)重過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，隨著中糧、華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、寶龍等老牌綜合開發(fā)巨頭跑馬圈地，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商如萬(wàn)科、保利、金地、招商等也打著多元化的旗號(hào)涉足商業(yè)綜合體，一場(chǎng)混戰(zhàn)正在上演。

　　群雄逐鹿

　　業(yè)內(nèi)看來(lái)，點(diǎn)燃這場(chǎng)戰(zhàn)火的正是萬(wàn)達(dá)。

　　某家公司的高層曾在私下抱怨：“類似萬(wàn)達(dá)這樣的企業(yè)簡(jiǎn)直就是在搶地!”正是為了抵御萬(wàn)達(dá)在全國(guó)的跑馬圈地，華潤(rùn)等其他企業(yè)啟動(dòng)了其各自品牌向二三線城市擴(kuò)張的步伐。

　　不完全統(tǒng)計(jì)顯示，曾經(jīng)在深圳頗有名氣的萬(wàn)象城，將被華潤(rùn)復(fù)制到杭州、沈陽(yáng)、南寧、成都、青島、合肥、重慶等多個(gè)城市，成為人們心目中品牌購(gòu)物中心的示范符號(hào)。而凱德旗下的來(lái)福士廣場(chǎng)也進(jìn)入了北京、上海、寧波、成都、杭州、深圳，并尋求在廣州等其他城市繼續(xù)擴(kuò)張。

　　這些企業(yè)之所以如此選擇頗有幾分無(wú)奈。有業(yè)內(nèi)人士透露：綜合體對(duì)于地段的要求比普通住宅更高，假如不早點(diǎn)布局，好的位置恐怕都被別人搶走了!

　　不單傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體開發(fā)商在加快腳步，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)企業(yè)也開始涉足這塊市場(chǎng)。保利地產(chǎn)(600048,股吧)以文化為主題的綜合體初顯端倪，萬(wàn)科、金地等公司也都紛紛籌建商業(yè)管理公司，高調(diào)宣稱進(jìn)軍商業(yè)，并計(jì)劃將商業(yè)比重提升至營(yíng)業(yè)總額的20%以上。

　　與此同時(shí)，傳統(tǒng)的商業(yè)領(lǐng)域中也不乏對(duì)綜合體感興趣的企業(yè)。消息顯示，金鷹百貨、茂業(yè)百貨、海印股份(000861,股吧)等眾多商業(yè)企業(yè)也都紛紛向上游延伸。

　　對(duì)于傳統(tǒng)商業(yè)公司涉足綜合體開發(fā)的原因，世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)李東海稱：“近年來(lái)租金不斷攀升，商業(yè)企業(yè)的利潤(rùn)被嚴(yán)重?cái)D兌，由此引發(fā)這些企業(yè)的縱向多元化擴(kuò)張。”

　　政企雙受益

　　各路資金爭(zhēng)相角逐的同時(shí)，地方政府對(duì)城市綜合體的熱愛也在其中推波助瀾。

　　一位業(yè)內(nèi)人士稱：“規(guī)劃始終是政府做的，綜合體數(shù)量的增加終還是政府引導(dǎo)的結(jié)果。這兩年來(lái)，各地供應(yīng)的土地中，綜合體的地塊數(shù)量在明顯增加�！�

　　不過(guò)，隨著綜合體的驚人崛起，一些城市已經(jīng)意識(shí)到其間的風(fēng)險(xiǎn)。例如2011年8月，上海銀監(jiān)局要求嚴(yán)格管理商業(yè)地產(chǎn)信貸，只能對(duì)“現(xiàn)房”放貸，個(gè)人消費(fèi)貸款將被禁止購(gòu)買商業(yè)用房。近期也有消息顯示，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策正在醞釀之中。

　　不過(guò)，盡管業(yè)內(nèi)人士并不否認(rèn)城市綜合體以及由此引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)局部過(guò)熱，但精明的企業(yè)并不將此視作一場(chǎng)“博傻”游戲。事實(shí)上，綜合體開發(fā)背后高明的商業(yè)邏輯也是其受到追捧的重要原因。

　　奧特萊斯(中國(guó))有限公司旗下的芭蕾雨也是一種形態(tài)的綜合體項(xiàng)目，其位于佛山的項(xiàng)目占地面積3000多畝，建筑面積150萬(wàn)平方米，其中一半為出售的住宅，一半為持有型商用物業(yè)。

　　該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)預(yù)算，開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目完成后，其住宅的銷售收入，足以覆蓋商業(yè)部分的固定投資以及前三年的虧損。

　　事實(shí)上，萬(wàn)達(dá)之所以能夠在全國(guó)以小博大的根本原因，也在于這個(gè)資金恒等式：銷售收入大于等于商業(yè)投入，即房子賣完后，商業(yè)是賺來(lái)的。

　　反過(guò)來(lái)，綜合體中的商業(yè)部分，無(wú)論酒店、商場(chǎng)還是寫字樓等，又與住宅、公寓的售價(jià)、銷售速度正相關(guān)�！盁o(wú)法測(cè)算商業(yè)部分對(duì)住宅的檔次提升可以起到多少作用，但可以肯定的是，擁有較多配套的項(xiàng)目對(duì)特定買家擁有較高吸引力�！崩顤|海表示。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究結(jié)果還指出：綜合體中的商業(yè)物業(yè)對(duì)于開發(fā)商而言除了帶來(lái)長(zhǎng)期的穩(wěn)定回報(bào)外，其平衡土地增值稅的功能不容小視。后，在經(jīng)濟(jì)利益之外，住宅開發(fā)商還可通過(guò)這些高檔的商業(yè)項(xiàng)目提升企業(yè)形象。

　　未來(lái)三年供應(yīng)將井噴

　　據(jù)中房信提供的數(shù)據(jù)，近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速。預(yù)計(jì)至2015年，國(guó)內(nèi)納入監(jiān)測(cè)范圍的20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米。值得注意的是，未來(lái)3~5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。

　　一些未納入監(jiān)測(cè)范圍的二三線城市，城市綜合體的開發(fā)也相當(dāng)火熱。

　　以福州為例，近日，福州金山浦上樂都匯已有二十來(lái)戶租戶退場(chǎng)。與此同時(shí)，同處金山浦上商圈的倉(cāng)山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盛況已不復(fù)當(dāng)初，人氣急劇下滑。

　　據(jù)悉，福州在建的多數(shù)城市綜合體都將在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)開業(yè)，不過(guò)，更大的造城運(yùn)動(dòng)還在進(jìn)行，未來(lái)兩三年，福州的造城運(yùn)動(dòng)將移向周邊。以通常兩年工期計(jì)，這些大規(guī)模的綜合體項(xiàng)目2014~2015年都將“橫空出世”。

　　又如在河北石家莊，人均商業(yè)面積達(dá)到了2平方米，從這個(gè)角度講，石家莊的人均商業(yè)面積擁有量也已經(jīng)飽和。

　　北京大學(xué)人文研究中心主任、大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟副主席常滌非認(rèn)為，過(guò)量的供應(yīng)必然導(dǎo)致同質(zhì)化，而同質(zhì)化的結(jié)果很有可能就是“爛尾”。“很多同質(zhì)化的品牌會(huì)在兩個(gè)相鄰的購(gòu)物中心同時(shí)存在，這就很有可能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)，而整體上看，傳統(tǒng)的類百貨的業(yè)態(tài)已經(jīng)處在一個(gè)下滑的通道當(dāng)中�！�