在樓市持續(xù)蕭條背景下，圍繞房地產(chǎn)企業(yè)的資金困局，“適者生存”的叢林法則在地產(chǎn)、金融業(yè)持續(xù)上演。

　　樓市蕭條季，金融業(yè)卻迎來盛宴。除賺得盆滿缽滿的銀行業(yè)外(詳見《東地產(chǎn)》4月17日《地產(chǎn)商為銀行打工》)，信托業(yè)也是樓市資金危局中的又一贏家。

　　2010年下半年以來，房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)對應(yīng)的是信托業(yè)機(jī)遇。

　　以依托房地產(chǎn)信托迅速崛起的中融信托為例，容易看到信托業(yè)掘金樓市資金困局的脈絡(luò)。

　　根據(jù)持股中融信托36%的上市公司經(jīng)緯紡機(jī)，其披露的財(cái)務(wù)報(bào)表和相關(guān)公告，經(jīng)測算，中融信托2010年、2011年凈利潤分別為4.14億，10.69億元，同比增長158%。 2011年中融信托業(yè)務(wù)增長中，地產(chǎn)信托功不可沒。筆者依市場公開資料統(tǒng)計(jì)，2011前三季度，中融信托共計(jì)發(fā)行55款地產(chǎn)信托產(chǎn)品，信托規(guī)模約在225 億元，收益率在7%至15%不等，期限在6個(gè)月至3年之間。對信托業(yè)來說，每個(gè)信托項(xiàng)目可賺取2%左右的傭金以及數(shù)額不菲的手續(xù)費(fèi)，可謂一本萬利。

　　中融信托的崛起不過是地產(chǎn)信托盛宴中的一個(gè)縮影。事實(shí)上，2011年信托業(yè)的的大爆發(fā)中，地產(chǎn)業(yè)是為主要的利潤來源之一。

　　在2011年四季度沉寂之后，當(dāng)下的地產(chǎn)信托有再度卷土重來之勢。公開資料顯示，今年3月份，共有50家信托公司成立了357款集合信托產(chǎn)品，其中投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品數(shù)量達(dá)56款，環(huán)比增加60%，房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)品成立規(guī)模超百億，平均成立規(guī)模達(dá)1.94億元，環(huán)比上升20.33%。

　　在信托業(yè)內(nèi)，一個(gè)公開的秘密是，大量以各種名目發(fā)起的信托產(chǎn)品中，有相當(dāng)數(shù)量流向房地產(chǎn)市場。資本密集且容量巨大的房地產(chǎn)業(yè)，在樓市銷售不振，現(xiàn)金流普遍緊張時(shí)，為地產(chǎn)信托的開疆拓土提供了佳生存土壤。

　　不過，信托業(yè)未必是后的贏家。

　　2011年下半年以來，地產(chǎn)信托償付危機(jī)的傳聞沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但正是這些可能成為不良資產(chǎn)的地產(chǎn)信托，正在成為有禿鷲之稱的并購基金垂涎對象。

　　有消息稱，中國信達(dá)旗下的金谷信托、信達(dá)投資、信達(dá)地產(chǎn)，正在組建一只總規(guī)模100億元的房地產(chǎn)并購基金，將主要投向不良房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收購。

　　另有坊間消息稱，除信達(dá)外，華融、東方和長城四大資產(chǎn)管理公司也在有計(jì)劃拓展這一市場。

　　并購基金的運(yùn)作模式并不復(fù)雜。一是獲取懲罰性的高收益率，即一旦地產(chǎn)信托延期，項(xiàng)目融資方的地產(chǎn)商因樓盤銷售推遲或其它原因，無力償付信托，并購基金接盤信托，成為新的債權(quán)人，獲取遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原信托收益率的收益。另一種情況是資產(chǎn)處置，即對地產(chǎn)信托質(zhì)押品，如土地等項(xiàng)目的資產(chǎn)處置。通常信托項(xiàng)目都有較好的抵押品，并購基金基本上在這個(gè)環(huán)節(jié)也穩(wěn)賺不賠。

　　不過，在整個(gè)鏈條中，所有環(huán)節(jié)的進(jìn)行都基于一個(gè)前提，即房地產(chǎn)市場不崩盤。其風(fēng)險(xiǎn)在于，一旦未來行業(yè)有“黑天鵝”事件發(fā)生，全鏈條將上演多米諾骨牌式的危機(jī)。