跳樓、侵犯勞工權(quán)利以及代工低利潤(rùn)等問(wèn)題一直困擾著郭臺(tái)銘，純代工模式受到挑戰(zhàn)。近日，美國(guó)非營(yíng)利機(jī)構(gòu)公平勞工協(xié)會(huì)(簡(jiǎn)稱“FLA”)發(fā)布報(bào)告稱，富士康存在數(shù)十樁嚴(yán)重侵犯勞工權(quán)利的行為。蘋果表態(tài)支持FLA的調(diào)查報(bào)告，富士康接受這一調(diào)查結(jié)果并表示要整改。但更需郭臺(tái)銘思考的是，替蘋果公司代工的利潤(rùn)只有2%。

　　薄利之刃越來(lái)越鈍，郭臺(tái)銘欲在代工模式之外，另辟一條新路的意圖也越來(lái)越明顯。

　　于是，這變成了必然。郭臺(tái)銘開(kāi)始雄心勃勃地轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)，在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市拿地建房，3月初的消息表明，郭氏將投資76億元在長(zhǎng)春CBD的核心區(qū)建城市綜合體。

　　郭臺(tái)銘地產(chǎn)版圖

　　3月26日下午，富士康集團(tuán)鴻富錦精密電子(煙臺(tái))有限公司副總經(jīng)理鄭光杰拜訪貴州省商務(wù)廳，希望能在貴州設(shè)立“精品賽博”旗艦店、玉山新天地大賣場(chǎng)，打造全新的生活購(gòu)物廣場(chǎng)。

　　半個(gè)多月前的3月11日，富士康科技集團(tuán)賽博國(guó)際控股已經(jīng)與長(zhǎng)春市政府簽訂合作意向合同，計(jì)劃投資76億元打造長(zhǎng)春的城市綜合體。項(xiàng)目的名稱就是“玉山新天地”。

　　其實(shí)，郭名銘早已經(jīng)在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市拿地，布下了一個(gè)龐大的地產(chǎn)版圖。

　　談及長(zhǎng)春項(xiàng)目，富士康集團(tuán)的杜經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示，因?yàn)閯偤炌昙s，目前還未開(kāi)工，玉山新天地項(xiàng)目是富士康集團(tuán)一種新的業(yè)務(wù)模式，由集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)部門來(lái)運(yùn)作，該項(xiàng)目在全國(guó)是家，其他城市也還在談，分布很廣。

　　資料顯示，“玉山新天地”項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)，占地面積約30萬(wàn)平方米。富士康計(jì)劃整合周邊商圈，以時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)、3C銷售與科技體驗(yàn)、國(guó)際辦公及創(chuàng)意育成為重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)6A創(chuàng)意中心、賽博數(shù)碼時(shí)尚廣場(chǎng)、新天地購(gòu)物中心、多媒體廣場(chǎng)等一系列城市綜合體項(xiàng)目。并在項(xiàng)目中建設(shè)以“創(chuàng)新、創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)” 為主題的大型數(shù)碼廣場(chǎng)，以及長(zhǎng)春個(gè)大的室外巨型LED墻、戶外大型IMAX環(huán)幕及多媒體休閑廣場(chǎng)。

　　長(zhǎng)春市朝陽(yáng)區(qū)商務(wù)局工作人員對(duì)媒體表示：“由于富士康玉山新天地項(xiàng)目只是簽了合作意向合同，具體的動(dòng)工時(shí)間還沒(méi)有確定，而關(guān)于項(xiàng)目的具體詳細(xì)規(guī)劃，還在商討中�！�

　　但是針對(duì)玉山新天地所在地塊的情況來(lái)看，目前該區(qū)域內(nèi)有成片的住宅小區(qū)存在，也有一些辦公場(chǎng)所，拆遷問(wèn)題將成為項(xiàng)目開(kāi)工的大難題�！安疬w費(fèi)用肯定會(huì)很高，涉及拆遷的房子估計(jì)能達(dá)到上萬(wàn)戶�！遍L(zhǎng)春當(dāng)?shù)氐囊晃幻襟w人士對(duì)記者說(shuō)。

　　7年前已開(kāi)始布局

　　據(jù)報(bào)道，早在2005年，富士康便開(kāi)始布局地產(chǎn)版圖，旗下的香港軒盛投資有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)，公司注冊(cè)資本為30億港元，國(guó)內(nèi)總部位于深圳，名為深圳軒盛投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“軒盛投資”)，并且聘請(qǐng)華僑城集團(tuán)公司原黨組書記兼常務(wù)副總裁張整魁擔(dān)任董事長(zhǎng)。

　　2005年，富士康便以“鴻海中國(guó)(大陸)總部”名義拿下上海市陸家嘴金融區(qū)B4-2-1地塊，該地塊占地面積為1萬(wàn)平方米，地上部分建筑面積為5萬(wàn)平方米，建成后的樓盤以自住和出租為主。但是拿地5年后，該工程仍未開(kāi)工，該地段的地價(jià)卻已飆升數(shù)倍，遂引起外界關(guān)注。富士康在長(zhǎng)三角地區(qū)還開(kāi)發(fā)了其他物業(yè)，如昆山漢浦路康城商住小區(qū)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、水秀路工業(yè)用地變更為商住用地項(xiàng)目等。

　　2006年9月15日，富士康集團(tuán)又以近4.32億元拿下深圳一幅占地面積67079.85平方米的土地。當(dāng)時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手包括萬(wàn)科、招商等專業(yè)開(kāi)發(fā)商，富士康以高出底價(jià)近2.4億元成功競(jìng)得了該地塊，樓面地價(jià)為3219元/平方米。

　　2007年6月，在富士康與武漢高新區(qū)管委會(huì)簽訂投資協(xié)議的7個(gè)月后，軒盛投資控股的鑫龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以接近底價(jià)的價(jià)格拿下了距工業(yè)園 5公里的兩幅土地，樓面地價(jià)分別為790元/平方米和560元/平方米，項(xiàng)目總建筑面積約12.3萬(wàn)平方米。鑫龍地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“軒盛·灣郡”項(xiàng)目，占地面積達(dá)15.4萬(wàn)平方米，已于2010年8月開(kāi)盤。2011年1月，在武漢富士康工業(yè)園附近，富士康旗下企業(yè)低調(diào)運(yùn)作4年的別墅項(xiàng)目也已開(kāi)盤銷售。

　　2009年8月4日，在富士康科技集團(tuán)與重慶市政府簽署2000萬(wàn)臺(tái)筆記本代工廠的項(xiàng)目之際，還計(jì)劃投資100億元人民幣在重慶開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)臺(tái)灣媒體報(bào)道，郭臺(tái)銘看好重慶房地產(chǎn)商機(jī)，相中了位于市中心的三塊商業(yè)用地。

　　軒盛投資的公司介紹中顯示，該公司目前已取得位于深圳、上海、武漢、成都、廊坊等國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市的土地?cái)M開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并以“數(shù)碼、環(huán)保、科技”為地產(chǎn)品牌經(jīng)營(yíng)理念，將整合前期取得的土地資源進(jìn)行綜合成片開(kāi)發(fā)。

　　富士康掀起圈地潮

　　受益于四五年來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，全國(guó)大的代工廠富士康搖身一變，成為擁有工業(yè)土地多的工廠。加上早些年在深圳、昆山等地的工廠，如今富士康已在全國(guó)20多個(gè)城市建立工業(yè)園區(qū)，粗略估計(jì)占地2000萬(wàn)平方米。

　　富士康在短時(shí)間內(nèi)的大規(guī)模圈地，是大規(guī)模擴(kuò)產(chǎn)的需要，是難以抗拒的低廉勞動(dòng)力成本、低稅收，還是另有所圖?

　　武漢富士康工業(yè)園區(qū)5公里外的一個(gè)別墅項(xiàng)目“軒盛·灣郡”今年1月開(kāi)盤，就暴露了富士康的一點(diǎn)點(diǎn)“企圖”。軒盛是富士康旗下專門成立的一個(gè)房地產(chǎn)公司，香港注冊(cè)，注冊(cè)資本30億港元。

　　這個(gè)總建筑面積12萬(wàn)平方米的樓盤，距離武漢繁華的商圈之一只有15分鐘。除去預(yù)留給員工的小高層和高層，每平方米售價(jià)在1萬(wàn)元左右。

　　據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2006底富士康與武漢東湖高新區(qū)簽約。次年6月就幾乎以底價(jià)拍到了兩塊地，平均樓面成本不到700元/平方米，只占該項(xiàng)目售價(jià)的8%，扣除2000元的建安成本，毛利率將達(dá)到8億~9億元。顯然，這種“投資換土地”，成為富士康的一筆額外收益，也是地方政府豐厚的一筆“陪嫁”。

　　雖然郭臺(tái)銘對(duì)外表態(tài)不做房地產(chǎn)，但富士康早已擁有地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，而且已經(jīng)成為一個(gè)隱形地產(chǎn)巨頭。其實(shí)，富士康擁有大陸大的工業(yè)用地面積，到現(xiàn)在為止，它們已經(jīng)建立了深圳、昆山、杭州、上海、煙臺(tái)、北京、天津、太原、晉城等九大主力科技工業(yè)園。事實(shí)上，富士康也并不是一家借道工業(yè)地產(chǎn)的制造業(yè)企業(yè)。同行此道的還有IT企業(yè)，比如中興ZET，甚至著名上市公司三一重工集團(tuán)，其旗下就有一家地產(chǎn)公司名叫“上海竹勝園地產(chǎn)”，其運(yùn)作的項(xiàng)目廣泛分布于上海、浙江、江蘇等地。

　　從逐利角度說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)一時(shí)間成了眾人矚目的投資洼地，重要的原因就是平均價(jià)格約為住宅用地價(jià)格的十分之一。而工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對(duì)應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。

　　它作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。比起住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)物業(yè)的更穩(wěn)，初步估計(jì)回報(bào)率保持在8%以上。有消息說(shuō)近年陸續(xù)有開(kāi)發(fā)商想進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，只是工業(yè)物業(yè)對(duì)入門企業(yè)要求高，這才逼退饞涎這塊“蛋糕”的房企。隨著“富士康”們的圈地活動(dòng)的進(jìn)行，可以預(yù)料的是，這一塊新興地產(chǎn)的未來(lái)將更受關(guān)注。