截至4月25日，滬深兩市有87家上市房企披露2012年一季度業(yè)績。共實現(xiàn)營業(yè)收入532.8億元，同比增長8.95%;實現(xiàn)凈利潤68億元，同比增長0.25%。其中，“招保萬金”四家房企一季度共實現(xiàn)凈利潤25.18億元，同比下降4.26%。除萬科業(yè)績同比增長15.83%外，其余三家業(yè)績均有所下滑。

　　現(xiàn)金流整體為負(fù) 資金壓力空前

　　從上市房企的現(xiàn)金流情況來看，盡管今年一季度經(jīng)營活動現(xiàn)金流量較去年同期有所好轉(zhuǎn)，但已披露一季報的房企整體現(xiàn)金流依然為負(fù)值。

　　數(shù)據(jù)顯示，一季度87家上市房企經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù)124.59億元，而去年同期為負(fù)375.30億元。其中，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)的經(jīng)營性現(xiàn)金流分別為負(fù)32.99億元和負(fù)12.03億元，萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流則從去年同期的負(fù)19.75億元躍升至12.80億元。同時，一季度末，萬科持有的貨幣資金達(dá)到390.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和。公司凈負(fù)債率為23.0%，較年初下降0.8個百分點(diǎn)。萬科稱，未來公司仍將堅持“現(xiàn)金為”的策略，保持經(jīng)營的安全性和穩(wěn)健性。

　　面對資金回籠的壓力，尤其是在銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款之后，大型房企在融資方面的優(yōu)勢開始顯現(xiàn)。一季度，多家房企已通過配股、發(fā)債、委托貸款等方式融通資金。相對中小房企而言，大型房企在資金實力上更有優(yōu)勢。不過，在市場走勢不確定的情況下，手持現(xiàn)金仍是大多數(shù)房企的。

　　值得注意的是，大型房企現(xiàn)行的融資方式，其融資成本明顯要高于銀行信貸，未來的負(fù)債壓力將有進(jìn)一步加劇的趨勢。

　　開工熱情下降 拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎

　　在市場低迷的情況下，房企的新開工熱情有所下滑，加快現(xiàn)有項目周轉(zhuǎn)速度成為主要經(jīng)營策略。

　　保利地產(chǎn)一季報顯示，1至3月公司新開工面積為243.55萬平方米，同比下降23.96%。不過，公司一季度的竣工面積達(dá)到109.45萬平方米，同比增長244.19%。

　　由于近期銀行對于自住購房的信貸有所松動，前期積累的剛性需求集中入市。再加上自2月份以來，保利、招商等大型開發(fā)商加大了項目的降價促銷力度，因此本月大型房企銷售顯著回升。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計，3月十大標(biāo)桿房企總銷售面積約469萬平方米，環(huán)比和同比分別增加55%和31%。本月，除中海外，其余9家房企的銷售面積環(huán)比均上升。其中，保利、金地、綠城、招商的銷售面積環(huán)比上漲幅度均超過1倍。

　　“3月多數(shù)大型房企均加大了推盤力度，不少新推項目都采取了低價入市的銷售策略，意圖抓住剛性需求集中釋放的銷售良機(jī)。本月，中原監(jiān)測到的十大標(biāo)桿房企的供應(yīng)量約300萬平方米，環(huán)比和同比分別增加66%和38%�！北本┲性�市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然3月銷售情況有所緩解，但是一季度整體市場依然低迷，房企的壓力也依然非常大。

　　在銷售前景暗淡的背景下，標(biāo)桿房企繼續(xù)維持謹(jǐn)慎的購地態(tài)度。一季度購地金額環(huán)比和同比分別大幅下降，3月，保利、恒大、雅居樂和招商共花費(fèi)59億元補(bǔ)充新的土地儲備，購地金額環(huán)比增加27%，但同比仍減少38%。2012年季度，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為143億元，僅相當(dāng)于去年同期的三成。富力、華潤、金地和綠城4家房企都未補(bǔ)充新的土地儲備。

　　“全國樓市目前已經(jīng)入冬，開發(fā)商積極維持現(xiàn)金流，在放慢建設(shè)步伐的同時，亦將減少買地，預(yù)期土地市場將繼續(xù)冷清，房價調(diào)整將持續(xù)。”張大偉說。

　　庫存壓力不減 房價下調(diào)仍有空間

　　伴隨著銷售不振，同時而來的是庫存量的持續(xù)積壓。隨著限購政策的不斷發(fā)酵，目前大部分城市存量住宅面積均創(chuàng)新高，比如北京、上海都已經(jīng)超過6000萬平方米以上。

　　截至2012年3月底，中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測到的標(biāo)桿房企在47個城市的在售項目的庫存量約為2462萬平方米，與上月基本持平。廣州、沈陽、杭州、武漢、上海、佛山等地的庫存量較為集中。

　　由此可見，雖然在3月份部分城市成交量開始復(fù)蘇，但是相比2011年依然處于平均水平，繼續(xù)大幅回暖的可能性不大。市場依然處于調(diào)整周期中，今年政策環(huán)境既難以放松，也難以加碼，總體仍將保持平穩(wěn)。雖然目前成交量復(fù)蘇，但是成交量的項目主要集中在降價項目。在部分城市，10%的降價項目占據(jù)了90%的簽約，其他未降價項目銷售量依然冷清。

　　從目前整體市場來看，依然存在繼續(xù)降價的空間，調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，之前未降價項目仍然面臨著迎來一次降價過程的可能。

　　在市場方面，由于開發(fā)商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，整體房地產(chǎn)市場仍將呈現(xiàn)供大于求的局面。雖然3月成交出現(xiàn)高位，但持續(xù)性不容樂觀。

　　根據(jù)市場機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計，近期主要城市二手房市場已出現(xiàn)放緩預(yù)兆——報價、客戶來訪量等指標(biāo)未能延續(xù)增長。因此，在需求受限的情況下，未來房價仍有下行空間，成交量短期內(nèi)難有明顯放大。