認(rèn)房不認(rèn)貸利率優(yōu)勢明顯———

　　隨著銀行逐漸放松套房的貸款利率優(yōu)惠，許多購房人在選擇公積金貸款還是商貸的問題上有所遲疑。到底哪種貸款更劃算?賣舊買新的升級置業(yè)方式能否得到實(shí)惠?專業(yè)人士對此做出了分析。

　　●公積金貸款認(rèn)房不認(rèn)貸 名下無房算套

　　近日，一直想換房的先生看中了四環(huán)外的一套三居，由于這套三居的總價(jià)較高，于是他通過中介公司賣掉了原本居住的兩居室，想再貸一部分款將新房買下。不過，在辦理貸款過程中，先生遇到了問題。

　　先生表示，先前購買兩居時(shí)屬于套房，他申請了公積金貸款，而此次買房貸款，他想了解一下商貸與公積金貸款哪種合適，以及是否還能享受優(yōu)惠�！奥犝f現(xiàn)在套房的商貸利率能享受8.5折的優(yōu)惠，不知道我現(xiàn)在名下無房這種情況能不能享受啊?”先生說。

　　針對先生提出的問題，我們咨詢了北京中原三級市場部的專業(yè)人士。該人士表示，北京公積金去年調(diào)整了個人購買第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)在將套房出售的家庭，申請使用公積金貸款再次購房時(shí)，公積金將按套房政策批貸。也就是說，現(xiàn)在公積金貸款買房是認(rèn)房不認(rèn)貸。

　　該人士表示，按照初的規(guī)定，第二次申請公積金貸款購房的，須還清次貸款。而且第二次申請時(shí)，利率和付比例視為貸款政策執(zhí)行。但前年房市新政出臺后，無論商貸還是公積金貸款，即便是套房貸款還清，二次購房也需要執(zhí)行二套房利率和付比例，抬高了二次購房的門檻。而在2010年11月，公積金針對“第二套房”推出過嚴(yán)規(guī)定，即符合住房公積金批貸條件的第二套住房的購房人，貸款利率為同期套個人貸款利率的1.1倍，購房付款比例不得低于50%。“不過，從去年開始本市‘認(rèn)房又認(rèn)貸’的政策有所松動。1月1日起，不論申請貸款個人曾經(jīng)是否有過購房記錄，只要申請時(shí)名下無房，公積金將按套房政策批貸�！�

　　●商貸認(rèn)房又認(rèn)貸 共有產(chǎn)權(quán)再買房也算二套

　　對于商貸，銀行人士表示，目前銀行的個貸政策，完全是根據(jù)相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的，就是既認(rèn)貸又認(rèn)房。有的人即使是和父母共有房產(chǎn)，只要名字出現(xiàn)在房產(chǎn)證上，就算該房貸申請人已有一套房源。

　　所謂“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸政策，是針對商業(yè)性個人住房貸款中，關(guān)于第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)而言的。按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國央行、銀監(jiān)會在2010年5月發(fā)布的通知，商業(yè)性個人住房貸款中，借款人在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)中，其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;貸款人通過查詢征信記錄等形式，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，都要執(zhí)行第二套(及以上)住房信貸政策。業(yè)內(nèi)人士介紹，這一政策在2010年5月發(fā)布后，即已得到各家銀行的嚴(yán)格執(zhí)行。

　　●利率優(yōu)勢明顯 公積金更受買房人青睞

　　“偉嘉安捷”專業(yè)人士指出，自從北京各商業(yè)銀行套房貸利率下調(diào)至8.5折、9折后，許多剛性需求購房人瞄準(zhǔn)行情逐漸入市。對于精明的購房人來說會反復(fù)比較商貸與公積金的優(yōu)勢再決定使用何種方式貸款。商貸下浮8.5折利率之后是5.99%，而住房公積金貸款的利率是4.9%，兩者相差1.09個百分點(diǎn)，公積金貸款低息優(yōu)勢突顯，吸引越來越多的購房人選擇公積金貸款，繼而刺激了公積金交易量的上漲。

　　以貸款100萬20年為例，借款人若使用商業(yè)貸款，基準(zhǔn)利率8.5折的情況下，月還款額較公積金多繳納614.1元，而總還款額比公積金多繳納達(dá)到147384.53元，近15萬元,從數(shù)據(jù)上也充分說明了公積金貸款在使用成本上的優(yōu)勢。

　　“偉嘉安捷”指出，在限購政策實(shí)施后，以“認(rèn)房”的標(biāo)準(zhǔn)來判定是否符合購房資格，公積金二套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)恰與其接軌。而商業(yè)貸款目前仍以“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定二套房，嚴(yán)格的貸款政策導(dǎo)致有需求但不符合政策要求的購房人望塵莫及。以擁有一套住房的家庭為例，假設(shè)此住房為貸款購買，如果該家庭通過“賣舊買新”來進(jìn)行置業(yè)升級且名下無任何房產(chǎn)，使用公積金貸款再購房仍按套房來認(rèn)定，即90平方米以下享受付20%、90平方米以上付30%，但是如果使用商業(yè)貸款的話，則會被認(rèn)定為二套房，需要付60%、利率上浮1.1倍。由此可見，對于先生這樣的置業(yè)者來說，公積金貸款無疑是優(yōu)的選擇。