順利度過波兌付高峰后，近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行和成立均有回暖勢頭，部分信托公司加大了房地產(chǎn)信托的投入。另一方面，不少信托公司的信托計(jì)劃卻悄然提前清盤。房地產(chǎn)信托是否存在“借新還舊”的現(xiàn)象呢?

　　房地產(chǎn)發(fā)行數(shù)量上升

　　據(jù)普益財(cái)富提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份共有42款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開始發(fā)行，2月份有58款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品開始發(fā)行，環(huán)比增長38%。根據(jù)普益財(cái)富近期集合信托周報(bào)，3月24日到4月6日兩周時(shí)間就有8款新的房地產(chǎn)信托發(fā)起成立。

　　不僅是數(shù)量有所增加，房地產(chǎn)信托的預(yù)期收益率也是穩(wěn)中有升。根據(jù)普益財(cái)富研究員范杰的統(tǒng)計(jì)，以期限為12個(gè)月、18個(gè)月、24個(gè)月和36個(gè)月的產(chǎn)品為例，3月份發(fā)行的平均收益率分別為12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，較2月份分別上漲68.33BP、5.00BP、115.00BP和27.08BP。在范杰看來，近期房地產(chǎn)信托有回暖之勢。

　　不過雖然數(shù)量和收益率都在上升，但是房地產(chǎn)信托提前清盤的現(xiàn)象卻引起了很多人的關(guān)注。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中融信托、天津信托、山東信托、華潤信托、杭州工商信托、江蘇國際信托、華寶信托、中誠信托等多家信托公司旗下今年均有房地產(chǎn)信托計(jì)劃提前清盤。

　　范杰認(rèn)為，地產(chǎn)商主動(dòng)早贖的資金來源非常蹊蹺。根據(jù)這兩年房地產(chǎn)行業(yè)的回款情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金應(yīng)該是非常緊缺的。由于市場持幣觀望的意味濃厚，房地產(chǎn)銷售從去年下半年就一直清淡。從目前公布的房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)來看，商品房的成交量直到2月中下旬才出現(xiàn)了一定的反彈。但除非大部分的購房者都選擇全款，否則使用按揭貸款的話，開發(fā)商實(shí)際回籠資金的時(shí)間應(yīng)該在3月份之后。大部分的購房者使用全款購房的可能性顯然很小，那么今年前3個(gè)月提前終止的信托還款，來源于開發(fā)商項(xiàng)目銷售的可能性不大。

　　有沒有可能來源于銀行貸款呢?范杰認(rèn)為，雖然今年的信貸政策較以前有所放寬，但由于目前市場擔(dān)心房地產(chǎn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，相對保守的銀行融資渠道，留給房地產(chǎn)信貸的額度并不會太大。如此一來，這些提前償付的信托資金，到底來源何處呢?

　　信托公司也玩關(guān)聯(lián)交易

　　有人猜測是用新發(fā)行的信托來接盤舊信托的項(xiàng)目，但是這種方式去年就已經(jīng)在市場上出現(xiàn)過，而且由于融資成本過高，并沒有得到投資人的認(rèn)可。去年11月，四川信托就發(fā)行了一款名為“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，試圖接盤中融信托的“青島凱悅中心信托貸款集合資金信托計(jì)劃”，如此明目張膽地“借新還舊”必然遭到了市場的否定，該款產(chǎn)品也沒有發(fā)行成功。然而，如果信托公司多花點(diǎn)功夫，來給新的信托計(jì)劃包裝，比如用同一個(gè)開發(fā)商項(xiàng)目下的另外一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行融資，投資人還能輕易發(fā)覺嗎?

　　范杰在其研究報(bào)告中，就引用了這樣一個(gè)案例。中信集團(tuán)下屬的一款名為聚信匯金的地產(chǎn)基金近期發(fā)行。其資金投向?yàn)樾且�地產(chǎn)在天津天嘉湖二期的項(xiàng)目公司。而天嘉湖項(xiàng)目恰好與目前現(xiàn)金流困難、已經(jīng)處于半停工狀態(tài)的星耀五洲項(xiàng)目位于同一地段。由于天嘉湖項(xiàng)目資金缺口并不大，因此范杰推測，該項(xiàng)目的資金很難只用于天嘉湖項(xiàng)目而不用于星耀五洲。

　　星耀五洲項(xiàng)目是當(dāng)年赫赫有名的天津地，不僅拿地成本高、項(xiàng)目戰(zhàn)線也拉得很長，中信方面為什么肯介入其旗下的項(xiàng)目呢?范杰透露，無論是中信信托還是中信地產(chǎn)，近年來都對地產(chǎn)項(xiàng)目重組表現(xiàn)出較大興趣，當(dāng)項(xiàng)目融資困難的時(shí)候，重組星耀旗下項(xiàng)目的意圖得到體現(xiàn)。

　　開發(fā)商為建筑公司擔(dān)保

　　截止到4月16日，今年新發(fā)行的房地產(chǎn)信托中，還出現(xiàn)了不少開發(fā)商為建筑公司擔(dān)保貸款的產(chǎn)品。四川信托新發(fā)行的一款名為“華易建設(shè)流動(dòng)資金貸款項(xiàng)目集合信托計(jì)劃”就是這樣一款產(chǎn)品。根據(jù)該信托計(jì)劃的資料顯示，這筆發(fā)行規(guī)模為5800萬到6000萬元的信托計(jì)劃，主要用于華易建設(shè)在各施工項(xiàng)目中采購材料、發(fā)放工資及支付一定的施工金。廣漢華地財(cái)富投資有限公司以位于廣漢市大件路和福州路交會處的41.73畝商業(yè)開發(fā)用地為華易建設(shè)提供抵押擔(dān)保，目前根據(jù)四川永道合房地產(chǎn)評估有限公司對該土地的預(yù)評估報(bào)告結(jié)論，該宗土地評估面積27778.8平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)用地，設(shè)定評估對象容積率2.45%，價(jià)值9344.79萬元。

　　根據(jù)記者了解，華易建設(shè)就是這塊土地開發(fā)項(xiàng)目的承建商，甲方地產(chǎn)公司為乙方的建筑公司施工做擔(dān)保融資，借來的錢實(shí)際上用來給甲方蓋房子。這種行為以工商企業(yè)融資之名，行房地產(chǎn)融資之實(shí)。信托公司設(shè)計(jì)此類產(chǎn)品，有違誠實(shí)義務(wù)和謹(jǐn)慎性原則。由于這類產(chǎn)品隱藏了信托資金的終用途，風(fēng)險(xiǎn)較大，也比較容易對投資者構(gòu)成不當(dāng)推介。

　　事實(shí)上，四川信托今年已經(jīng)發(fā)行過數(shù)款類似的產(chǎn)品，比如1月11日發(fā)行的“自貢市榮新建筑工程有限公司流動(dòng)資金貸款集合資金信托計(jì)劃”，3月7日發(fā)行的“廣東正升建筑有限公司流動(dòng)資金貸款集合資金信托計(jì)劃”都是這種性質(zhì)的產(chǎn)品。

　　除了上述幾種房地產(chǎn)信托產(chǎn)品以外，今年新發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，還出現(xiàn)了資金投向含糊不清或是范圍很大的信托產(chǎn)品，其中為典型的就是湖南信托發(fā)行的“湘財(cái)盛”系列信托計(jì)劃�！跋尕�(cái)盛”系列信托計(jì)劃的資金投向?yàn)椤耙园�括但不限于貸款、股權(quán)、有限合伙(LP)出資、權(quán)益投資、金融產(chǎn)品投資(包括信托計(jì)劃受益權(quán)投資)等方式進(jìn)行單一或組合投資，運(yùn)用于保障性安居工程、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域，信托存續(xù)期間閑置的信托資金可以用于存放商業(yè)銀行、投資于銀行間債券市場、貨幣市場基金、信托計(jì)劃以及受托人認(rèn)為低風(fēng)險(xiǎn)的其他金融產(chǎn)品”，此類信托產(chǎn)品由于投向不確定，投資者很難用類似產(chǎn)品與其進(jìn)行比較，同時(shí)也很難評估其產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

　　建銀信托在2010年也曾發(fā)行過類似的產(chǎn)品，這款名為“建信海南國際旅游島投資1號集合信托計(jì)劃”的產(chǎn)品，其資金投向?yàn)椤昂Ｄ鲜��?nèi)的旅游地產(chǎn)及相關(guān)配套開發(fā)項(xiàng)目司馬坡項(xiàng)目及后續(xù)投資項(xiàng)目，閑置資金可由受托人決定用于銀行存款和債券、貨幣型基金和央行票據(jù)等低風(fēng)險(xiǎn)高流動(dòng)性金融產(chǎn)品投資”。這款2010年8月17日成立的產(chǎn)品，在今年3月27日宣布提前清盤，根據(jù)建銀信托方面的說法，清盤原因是“投資順利提前收回”。