年報:房企資金匱乏庫存巨大
隨著大型房地產(chǎn)上市公司年報的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的現(xiàn)實再次被凸顯。高額的負(fù)債率、龐大的庫存、嚴(yán)重分化的業(yè)績水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面的整體回調(diào)使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著資金和銷售壓力。
業(yè)績分化 庫存大漲
根據(jù)近期陸續(xù)公布的上市房企2011年年報，雖然大型標(biāo)桿房企依舊在調(diào)控嚴(yán)厲的一年當(dāng)中取得了較高的營業(yè)收入，但業(yè)績分化的趨勢已十分明顯。與此同時，各房企的存貨消化周期大幅延長。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達(dá)5906.74億元，同比增長45.8%，以去年的開發(fā)和銷售進(jìn)度計算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.6年。而在2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個多月。
負(fù)債融資 資金緊缺
在庫存巨大壓力下，一季度以來，包括中國海外、碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂、合景泰富、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等多家上市公司宣布了自己在A股和H股的融資計劃。
另從今年信托發(fā)行情況來看，頭兩個月房地產(chǎn)信托出現(xiàn)井噴。根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，目前在售的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍有98款。1至2年期的信托產(chǎn)品中，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品預(yù)期回報率仍然高。分析人士認(rèn)為，這表明不少房企短期資金非常匱乏。
在房企到處“找錢”的同時，越來越高的負(fù)債率也成為房企資金鏈面臨的新壓力。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2011年萬科、招商、開、世茂四家標(biāo)桿房企的總負(fù)債，較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。已經(jīng)背負(fù)了較高負(fù)債的房企，再進(jìn)行大規(guī)模的融資，未來償債負(fù)擔(dān)加重的風(fēng)險無疑進(jìn)一步增加。
以價換量 漸成趨勢
事實上，由庫存引發(fā)的回款壓力只不過是影響房企資金狀況的因素之一。除此之外，宏觀經(jīng)濟(jì)增速的回落、信貸的收緊、房企資金來源結(jié)構(gòu)的不斷變化、房地產(chǎn)投資的持續(xù)回落都影響著或反映出房企“錢緊”的狀況。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計，2012年一季度，自籌資金將繼續(xù)保持較高增速，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源中的比重將進(jìn)一步提高。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉表示，標(biāo)桿房企全國促銷的升級無疑具有極強(qiáng)的示范意義，要想盡快擺脫巨大的資金壓力，以價換量已經(jīng)是不可避免的趨勢。
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