節(jié)后，“價跌量升”為市場帶來久違的成交量回暖，一掃持續(xù)兩年多的樓市陰霾。

　　另外，隨著城市化發(fā)展和居民收入水平的不斷提高，我國房地產市場仍有一定發(fā)展空間;而且，這一輪調控比較及時，房價過快上漲勢頭得到遏制;因此，房價回調引發(fā)系統(tǒng)性金融風險影響，總體可控。

　　曾幾何時的樓市“硬著陸”之擔憂可以休矣。

　　從中國經濟基本面來看，2012年中國經濟基本實現軟著陸，經濟增速全年可能在8.5%左右。房地產的外圍市場基本穩(wěn)定。即使商品房市場投資增速出現歷史性下滑，依然有保障房接替房地產支柱產業(yè)的地位。

　　據悉，2011年，官方已經開工各類保障性安居工程1千多萬套，2012年還將計劃開工700萬套以上，由于今年的新開工加上歷年，特別是去年的項目結準，2012年在建保障性安居工程規(guī)模將在1700萬套以上。這其實就是中央一再強調商品房市場調控不放松的底氣之所在。也就是說決定商品房市場的政策不會有大動作，維持穩(wěn)定是主基調的主要原因。

　　在其他條件穩(wěn)定，開發(fā)商和購房者博弈中，已經進入膠著狀態(tài)，并且購房者有占話語權的當等下，房貸利率成為影響樓市成交量的主要因素。

　　從本質上看，存準率連續(xù)下調，銀行資金開始寬松，加上資金需求有所回穩(wěn)，房貸安全性相對較高，這些因素使銀行對房貸興趣增大。那么房貸回歸，不僅有政策上的引導，也有銀行自身的需求。套房利率回歸基準，部分優(yōu)質客戶甚至8.5折將成為2012年的常態(tài)。

　　目前，中行、農行、工行等多家銀行也明確表示實行套房貸利率優(yōu)惠政策。從市場實際影響來看，貸款的標準明顯放寬，審核流程和手續(xù)與去年4季度不可同日而語，符合條件的按揭客戶甚至1周內就可放款，反觀去年，有辦理了一年按揭，換了幾家銀行，買了銀行的霸保險和政府個稅的，終還是沒有辦理成功的客戶，當下的套房利率回歸，對市場著實是一劑良藥。

　　以上之道理，行內的都懂，但很多記者和長期遠離市場的業(yè)內，經常混淆“套房客戶”與“剛需客戶”。就導致了套房利率回歸，剛需如入如何……

　　事實上，這種說法是需要糾正的。我們傳統(tǒng)意義上的剛需，是從購房者的生命周期來劃分，比如萬科的劃分法：置(基本上是剛需)、改、再改、終極置業(yè)四大類。

　　而“套房”是從銀行劃分貸款條件時，從貸款資格上進行的分類。從個人或家庭擁有的，未登記的，查不到的，按照不同規(guī)定查不到的，名下還沒有住房，想要通過按揭來購房的人，叫套房貸款。舉個例子說，一個成都市以外，四川以內繳納夠一年社保的客戶，甚至戶籍在溫江，且名下有房產，但在成都市的另一個近郊區(qū)房管局查詢房產，也是可以查不到的，因為信息沒有聯網，地方政府也希望在這個區(qū)域內有更多客戶符合套房貸款需求。那這部分符合套房條件的客戶，就可能是家庭為單位的，實際上的二套房客戶，也就是按照萬科集團劃分法中的“改”人群。當然，2010-2011年，市場形勢不好，鉆空子搞房貸的畢竟少數，但隨著房價向下調整，套房利率回歸，這部分打擦邊球的客群，將和剛性需求人群一起，繼續(xù)在市場低迷時掃貨。

　　為了進一步闡釋“套房”人群，特吧特征描述如下：年齡在25-35歲之間，一般是三口之家，從地級縣市到區(qū)域中心城市工作或生活，想要通過買房入戶，解決小孩上學，自己方便上班，并且改善居住條件。他們父母大多有房，或小產權，或拆遷安置房，或者夫婦一人名下，在將要買房的地方查詢不到，其他條件剛好滿足套房貸款條件的人群。這類打擦邊的人群，他們比剛性需求人群更多，購買力更強。而且從當前市場的小套二，以及套二，小套三都比較好賣，也證明了這部分隱形人群的存在。

　　依據我們的調查數據，省域范圍內25—35歲的三口之家，在2011年全年，在未限購的窗口區(qū)域，比例基本在50%以上的比例，即便是在2011年4季度，這一比例仍然高達30%–40%。

　　所以，套房利率回歸，是讓市場中的剛需和打擦邊球的改人群同時受益，而不是傳統(tǒng)意義上的剛性需求。也就是說，市場在4、5月傳統(tǒng)的黃金期，將會頗有斬獲，正在調整房價的開發(fā)商，不妨一次性到位，搶奪將要來臨的難得的市場機遇，為樓市下一波復蘇積蓄足夠糧食……