2012年房地產(chǎn)信托將迎來集中兌付期，全年還本付息規(guī)模超過千億元。在銷售低迷、資金捉襟見肘的當(dāng)下，“力保融資”、“持幣過冬”成為開發(fā)商的無奈選擇。隨著銀行加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險控制，房企轉(zhuǎn)而謀求其他融資渠道，借新還舊、股東擔(dān)保、變賣股權(quán)等籌資手段迭出。

　　業(yè)內(nèi)人士估算，今年一季度房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模有望接近千億元水平。雖然存款準(zhǔn)備金率仍存下調(diào)預(yù)期，銀行可貸資金有望寬松，但房企仍面臨融資門檻提高、融資成本增大的雙重考驗，短期內(nèi)資金壓力難以得到有效緩解，房企融資需求將進一步膨脹。

　　巨額融資壓力難減

　　房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在2010年、2011年快速發(fā)展，受此影響，今明兩年開發(fā)商將迎來信托兌付高峰。不過，由于樓市銷售低迷，資金回流速度放緩，開發(fā)商融資壓力不斷攀升。

　　根據(jù)中金公司的估算，2010年和2011年新增的房地產(chǎn)信托約為5000億元，占存量信托的70%，預(yù)計2012年和2013年將分別需要還本付息約2500億元和3100億元。今年的2500億元還款主要集中在三季度，月均還款將達到360億元。國泰君安預(yù)計，今年一季度房地產(chǎn)信托到期規(guī)模將達到366億元，二季度約368億元，三季度和四季度將分別達到716億元和309億元。

　　巨額信托兌付到期挑戰(zhàn)著開發(fā)商的資金承受力，尤其是在銀行不斷加大房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制的時期，開發(fā)商依賴銀行信貸的傳統(tǒng)融資路徑越發(fā)艱難。

　　某國有大型銀行信貸部負責(zé)人向中國證券報記者透露，在該行今年下達的貸款政策中，房地產(chǎn)開發(fā)貸已被上調(diào)至風(fēng)險高級�！鞍达L(fēng)險程度將產(chǎn)品劃分為A-E五類，越后面的風(fēng)險越高，保障性住房開發(fā)貸款為D類，房地產(chǎn)開發(fā)貸款為E類。只有優(yōu)先支持類客戶和審慎支持類客戶中的優(yōu)先支持行業(yè)可以辦理，其他客戶要看資本回報率。”該人士直言。

　　中國證券報記者注意到，該銀行今年的房地產(chǎn)貸款政策已明確規(guī)定，重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶、優(yōu)幀宅項目以及保障房項目。適度支持GDP總量 150億元以上、城鎮(zhèn)人均可支配收入12000元以上的經(jīng)濟發(fā)達縣(市)和部分直轄市、省會城市、一級分行所在城市周邊縣(市)。這就意味著，隨著貸款定向微調(diào)，中小房企獲得開發(fā)貸款的難度不斷加大。

　　今年以來，貨幣政策進入適度微調(diào)期，存款準(zhǔn)備金率有望繼續(xù)下調(diào)，銀行可貸資金規(guī)模有望提升。對此，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，銀行層面的資金寬松并不意味著房地產(chǎn)資金緊張局面會得到緩解。“未來銀行對房地產(chǎn)貸款將強調(diào)差別化政策，開發(fā)商貸款也將‘有保有壓’。開發(fā)普通商品房的貸款會更容易獲得，從事普通商品房開發(fā)的房企融資環(huán)境將有所改善�！标悋鴱姳硎�。

　　為了籌措開發(fā)資金并應(yīng)對即將到來的信托還款，房企又掀起了一波融資潮。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度僅萬科、開股份等上市房企進行的信托融資就近百億元。業(yè)內(nèi)人士提供的數(shù)據(jù)顯示，今年以來全國房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模超過200億元�！叭绻�再算上擔(dān)保貸款、各種債務(wù)融資、股權(quán)融資等，一季度房企融資規(guī)模將超過600億元，甚至有望達到千億元的水平。”某券商人士估算。也有業(yè)內(nèi)人士認為，目前相關(guān)數(shù)據(jù)尚不完全，根據(jù)前兩月的情況看，粗略估算一季度房企融資規(guī)�？赡茉�600億至1000億元之間。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一季度房企資金壓力較大，融資需求還將進一步膨脹。穩(wěn)定現(xiàn)金流是今年很多企業(yè)的“過冬策略”。三季度是信托還款高峰期，但總體而言，信托展期將使系統(tǒng)性風(fēng)險延遲到2013年釋放。

　　融資成本居高難下

　　銀行嚴控房地產(chǎn)開發(fā)貸款使得眾多開發(fā)商籌劃其他渠道，借新還舊、股東擔(dān)保、變賣股權(quán)等方式悄然興起。不過，因為資金緊縮，開發(fā)商融資成本居高難下。

　　盡管即將迎來信托集中兌付，但仍有不少開發(fā)商堅持取道信托融資、借新還舊。即便是一向資金較為充裕的萬科，在今年一季度也頻頻出手進行信托融資。其中，2月25日至3月3日，萬科融資超過40億元，其中，向華潤深國投信托有限公司申請的借款就達30億元。繼2011年多次通過信托貸款補血后，開股份在3月也向平安信托和建信信托分別申請總額不超過20億元和5億元的信托貸款，利率不超過13%。

　　大股東們對房企的融資支持也是“不遺余力”。通過委托貸款、股東擔(dān)保方式融資的房企不在少數(shù)。華僑城近期表示，公司2012-2013年度擬向控股股東華僑城集團公司申請在現(xiàn)有委托貸款134.8億元規(guī)模下再新增不高于80億元的委托貸款額度。華麗家族四位關(guān)聯(lián)人則將以免息形式共計出借給公司現(xiàn)金5億元，借期長不超過1 年。今年1月，開股份的控股股東開集團將持有的公司19.94%股權(quán)質(zhì)押給北京國有資本經(jīng)營管理中心，為公司10億元委托貸款提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保。

　　不僅如此，各家房企還積極拓展境外再融資，尤其是在港上市的房企近期配股、債權(quán)融資格外活躍。2月底，碧桂園與高盛、摩根大通等訂立配售及認購協(xié)議，扣除有關(guān)開支與傭金后認購的所得款項凈額約為21.4億港元。

　　除了借助各種融資工具“大手筆”融資外，一些企業(yè)甚至“斷腕求生”，出售項目股權(quán)緩解資金緊張。其中，為典型的是綠城。自去年底出售多項資產(chǎn)后，今年初公司又宣布出售無錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%股權(quán)，售價5100萬元。據(jù)計算，綠城通過出售多個股權(quán)獲得對價接近3億元，再加上此前出售“外灘地”10%股權(quán)獲利10.4億元，綠城近期已回籠資金13億元。

　　值得注意的是，房企融資成本在悄然攀升。以萬科為例，公司在2010年初簽訂的信托借款合同利率約為6.65%，而2011年簽訂的信托借款利率已升至11%以上。

　　融資成本上升對房企利潤的影響從已披露的年報中可見一斑。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月28日，披露2011年年報的58家房企的財務(wù)費用達到 45.45億元，同比增長了21.64%，而這些公司2011年的營業(yè)收入增幅僅為18.64%。榮盛發(fā)展2011年的財務(wù)費用同比增幅達到 174.68%。公司直言，銀行政策日趨偏緊，公司取得項目開發(fā)貸款和按揭貸款難度和成本都有不同程度的增加，導(dǎo)致公司財務(wù)費用有所上升。

　　“如果能夠獲得銀行中長期開發(fā)貸款、抵押貸款的話，開發(fā)商肯定會通過這種渠道融資。相比之下，信托和PE融資的成本要高很多�！币晃恢行⌒头科髢�(nèi)部人士透露，去年底有些房企融資利率甚至超過20%�！斑@么高的融資成本短時間能夠承受，但長期來看，企業(yè)壓力很大�！�

　　銷售低迷放大資金難題

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月房地產(chǎn)資金來源中，自籌資金占比有所提升、定金及預(yù)收款出現(xiàn)下降。其中，自籌資金占比達到42.36%，比2011年提升了1.4個百分點。對此，國泰君安分析師表示，一季度開始，房地產(chǎn)信托、銀行理財和銀行貸款均進入還款高峰期，開發(fā)商資金鏈較為緊張，銷售回款才是資金鏈緊張的解決之道。

　　不過，從目前樓市銷售情況來看，以價換量仍是主流。北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至3月中下旬，全國主要15大城市合計新建住宅簽約20.28萬套，占去年全年成交量的21.4%，雖有所復(fù)蘇，但并未出現(xiàn)明顯回暖上漲跡象。北京成交量甚至同比下降了8.3%。

　　受市場不確定性影響，房企對于未來樓市判斷顯得格外謹慎，“持幣過冬”的心態(tài)較為普遍。萬科表示，未來一段時期，行業(yè)的資金環(huán)境依然不容樂觀。公司將堅持“現(xiàn)金為”的策略，確保經(jīng)營的安全性和穩(wěn)健性。招商地產(chǎn)也表示，資金是安全過冬的核心，2012年“保融資”尤為關(guān)鍵。公司將拓展融資渠道，研究、探索新型融資品種。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，樓市銷售低迷將加大房企資金壓力。雖然銀行信貸將定向?qū)捤桑�部分符合政策要求的房企有望獲得更多資金支持并緩解融資壓力。不過，開發(fā)商仍將面臨融資門檻提高、融資成本加大的考驗。促進銷售回款、擴充融資渠道、加大資金管理和使用效率是未來房企應(yīng)對之道。