“去年我們大的問題就是銷售任務沒有完成，但相對而言，我們?nèi)ツ昶鋵嵰�更進取些�！睂汖埖禺a(chǎn)席執(zhí)行官許華芳于3月23日的業(yè)績發(fā)布會上如此坦言。

　　根據(jù)寶龍同日公布的2011年度業(yè)績報告數(shù)據(jù)，報告期內(nèi)，寶龍實現(xiàn)總合約銷售面積減少7.2%至約81.2萬平方米;合約銷售總金額54.81億元，同比減少11.8%，僅完成全年百億目標的一半左右。

　　許華芳表示，銷售指標沒有達到，主要是公司于去年相應地減少了投資所致。而2012年，公司的銷售目標則會相對保守，僅定為60億。全年可售貨源約120億至140億，當中，商住比例為6：4。

　　去年很吃虧

　　寶龍地產(chǎn)透露，今年60億銷售目標的組成，主要來自晉江、青島、洛陽、杭州、常州等項目，而該些項目的貢獻金額均為5-7億左右。推盤節(jié)奏大致為上半年40%的任務量，下半年則是60%任務量。

　　“去年很吃虧，上半年只有20%多，其余項目全部押寶在下半年，但下半年開盤都很尷尬，開也開不了，所以今年會好些。而且今年的項目整體貢獻都很均勻，沒有一個項目是占了十幾億。”許華芳稱。

　　而在開工計劃方面，寶龍目前仍有300萬平左右的在建面積，今年計劃新開工面積約80萬平左右。

　　許華芳稱，以公司目前每個月的資金情況，18億的現(xiàn)金應該是一個比較舒服的資金運作，不存在什么大的壓力，同時今年的資本開支不多，其中土地應付款僅8億。

　　“短期負債雖然是24億，但其中7億已經(jīng)做了循環(huán)，另外17億實際上和銀行有持續(xù)貸款，所以資金上壓力不大。加上60億的銷售及商業(yè)出租、酒店等業(yè)務也能回款7、8億左右，與投入基本一致�！�

　　而之前一直堅持“不降價”的寶龍也坦言，促銷是目前房地產(chǎn)市場的一個出路。許華芳透露，新開項目都會推出一定的促銷，“沒促銷肯定很難賣�！钡�其亦稱，寶龍的降價幅度很小，僅10%左右。

　　許華芳表示，價格的調(diào)整幅度終還是要看項目的回報率�！耙欢ㄒ�賺錢，虧本生意沒有人做，目前公司的整體情況還是比較健康的。另外我們?nèi)ツ觊_了兩個酒店，六個購物中心，一平方米都沒賣，這主要是為了公司的長遠資產(chǎn)而努力�！�

　　而從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，雖然收入大部分依然靠物業(yè)的銷售，但經(jīng)營性物業(yè)的收益為集團帶來的貢獻日益顯現(xiàn)。

　　年度報告披露，截至2011年12月31日止，寶龍實現(xiàn)收入上升18.5%至約52.54億元，其中租金及物業(yè)管理服務收入上升19.8%至約2.84億元。主要由于2011年底有六個新購物商場開幕，以致租賃總面積增加。

　　據(jù)介紹，2011年寶龍共開業(yè)了6個寶龍城市廣場，加上此前開業(yè)的5個寶龍城市廣場，至今寶龍已開業(yè)的寶龍城市廣場共11個，2012年計劃還會開業(yè)兩個寶龍城市廣場分別位于新鄉(xiāng)及杭州。

　　據(jù)透露，目前該兩個新項目的招商及出租情況較令人滿意，未來兩個月事簽約高峰期，將會陸續(xù)與確定意向的商家完成合同簽約。

　　慢是好事情

　　寶龍地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)總經(jīng)理潘韜介紹，寶龍城市廣場具備三個特點：，出租率普遍偏高，大部分均在95%左右;其次，全部按時開業(yè)，“在去年比較困難 的情況下都準時開業(yè)了”;第三，所有寶龍城市廣場目前的經(jīng)營狀況都處于比較正常的經(jīng)營水平，銷售和客流都在穩(wěn)定增長，也基本上成為當?shù)貐^(qū)域的商業(yè)中心。

　　許華芳介紹，一直以來，公司都認定在二三線城市發(fā)展，但事實上，自去年開始公司就在模式上進行微調(diào)，把業(yè)務擴展到一線城市及四線城市，同時，產(chǎn)品模式也相應作出調(diào)整，分成三小類綜合模式。

　　其中位于一線城市的綜合體項目，如上海浦東朝路綜合體，定位為社區(qū)型綜合體，體量約為12到15萬平左右，形成衛(wèi)星鎮(zhèn)。

　　當中，會打造一個3至4萬平米的購物中心，由公司全持有，其余產(chǎn)品則通過銷售達到模式發(fā)展的平衡。

　　在二三線城市，就會延續(xù)過往標準店的模式，這依然還是公司的主打。而三四線城市則做一些中心的城市綜合體。

　　“這個是我們的堅持，我們一定是往這個方向，然后通過低成本、持有型購物中心往前走�！痹S華芳稱。據(jù)了解，目前寶龍的土地成本僅700多元每平方米左右。

　　但實際上，對比2011年，寶龍今年在寶龍城市廣場的拓展方面顯得有點慢了。“這恰恰對于我們這個團隊是好事情，寶龍在管理上和運營商需要做得更好、做得更精細化一點�！迸颂戏Q。

　　潘滔續(xù)指，若今年再保持同樣的開業(yè)規(guī)模，那么公司大部分的精力都會放在開業(yè)上，而不會在運營、管理方面努力提升。而運營管理問題也是寶龍目前需要解決的問題。

　　潘滔坦言，目前寶龍“2015年開業(yè)100個項目”的目標在放緩，至于到2015年寶龍開業(yè)的項目將達到多少，潘滔僅笑稱，“這要看老板的投資節(jié)奏了。”

　　不過其稱，就目前寶龍持有的項目規(guī)模而言，已經(jīng)算是國內(nèi)梯隊，約120-130萬平，“前面就只有萬達、華潤，其他就沒有了�！�

　　事實上，除了寶龍城市廣場以外，寶龍2011年也開業(yè)了兩個酒店，且該兩項目整體業(yè)務、銷售額和利潤都增長非常迅猛達到500%以上，至今已有三個星級酒店和兩個商務型酒店在營業(yè)。

　　同時，寶龍另有四個百貨店新開，目前的經(jīng)營狀況也較好。

　　人事的調(diào)整

　　值得一提的是，目前任職商業(yè)總經(jīng)理的潘滔，是于去年11月才新加盟寶龍，而此前曾相繼在萬達、金地任職商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理。

　　所謂“新官上任三把火”，潘滔對于寶龍2012年商業(yè)發(fā)展也有“一個目標”和“三項任務”。

　　其中，“一個目標”是在公司整體的經(jīng)營情況下，提升商業(yè)價值，打造商業(yè)品牌，讓寶龍商業(yè)管理運營團隊能夠成為中國真正的一流的商業(yè)運營團隊。

　　“三項任務”則指，穩(wěn)定目前所持有的寶龍城市廣場項目的經(jīng)營情況，包括商家經(jīng)營量、月租費收繳率、出租率等。

　　第二，今年兩個寶龍城市廣場的開業(yè)�！皬娜ツ甑墓ぷ鞅憩F(xiàn)來看和目前的團隊專業(yè)水平來講，這項任務問題不大。”第三，令已有的11個寶龍城市廣場的整體的租金水平、經(jīng)營資產(chǎn)價值得到進一步提升。

　　事實上，今年寶龍的調(diào)整，對潘滔而言，也是一個緩沖期。“今年開得不多，我的百分之八十的精力會放在把以前11個寶龍城市廣場上，正好也給我一年的緩沖 期，這恰恰也是個很好的機會。如果今年再開六個八個城市廣場，我精力就顧不上。肯定不能顧得上經(jīng)營問題。恰恰我認為運營管理問題是寶龍需要解決的一個問 題�！�

　　此外，寶龍去年多起的人事調(diào)整也備受市場關(guān)注。2011年10月，寶龍原席財務官、公司秘書歐陽寶豐為尋求個人事業(yè)發(fā)展正式辭任，企業(yè)融資部主管兼投資者關(guān)系總監(jiān)梁旭明則任命為公司新秘書。

　　而近期，在這個人事動蕩的季節(jié)，亦有消息稱，執(zhí)行董事、副總裁劉曉蘭已于2月20日晚向?qū)汖埣瘓F請辭，將辭去寶龍地產(chǎn)控股有限公司執(zhí)行董事、副總裁職位，仍將留任寶龍獨立董事。

　　許華芳就寶龍的人事變更一事也作出回應，其表示，公司的人員穩(wěn)定性在行業(yè)內(nèi)屬較高水平，但可能在商業(yè)事業(yè)發(fā)展方面，人才競爭較為激烈。

　　“不夸張地講，我前幾天才聽潘總說，他以前有一個員工，兩年前來面試要求是20萬薪酬，前幾天來面試開80萬薪酬。兩年的時間，中國的商業(yè)地產(chǎn)增長很快，是完完全全不夠人，所以可以理解，我們的經(jīng)理去人家那里做老總，我們的老總?cè)ト思夷抢镒隹偛��！痹S華芳笑稱。

　　但他亦指出，人事的調(diào)整，純粹是一個市場競爭，與公司的經(jīng)營狀況沒有什么關(guān)系�！拔覀兌己苜澇赏�事有更好的平臺、更好的發(fā)展空間，這不一定是壞事。”