“集團(tuán)和公司經(jīng)歷過(guò)1997年亞洲金融危機(jī)，憂患意識(shí)強(qiáng)，深知現(xiàn)金流的重要性，不會(huì)過(guò)于盲目樂(lè)觀地?cái)U(kuò)張拿地。但另一方面，在‘規(guī)模、質(zhì)量、效益均衡發(fā)展’的大目標(biāo)下，現(xiàn)階段集團(tuán)要求公司將規(guī)模擴(kuò)張放在位，因此公司也會(huì)以‘冬季狩獵’的心態(tài)積極尋求機(jī)會(huì)。”在3月19日的投資者交流會(huì)上，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞如是說(shuō)。

　　這是今年以來(lái)，招商地產(chǎn)高層對(duì)外表態(tài)。同一天，招商地產(chǎn)2011年年報(bào)出爐，數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)2011年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入151.11億元，凈利潤(rùn)25.92億元，同比大幅增長(zhǎng)。

　　招商地產(chǎn)2011年執(zhí)行高周轉(zhuǎn)策略開(kāi)始見(jiàn)效。2011年，招商地產(chǎn)在全國(guó)14個(gè)城市有37個(gè)樓盤(pán)在售，實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積超120萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26%，簽約銷(xiāo)售金額超210億元，同比增長(zhǎng)44%。目前，招商地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度已接近萬(wàn)科、保利等標(biāo)桿企業(yè)。

　　在賀建亞看來(lái)，2012年銷(xiāo)售較2011年有增長(zhǎng)是鐵任務(wù)，招商地產(chǎn)正向這一目標(biāo)邁進(jìn)。華泰聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華的研究報(bào)告顯示，截至3月中旬，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約60億元，回款接近40億元。

　　業(yè)績(jī)

　　2010年是招商地產(chǎn)新十年規(guī)劃的起步之年，在加快周轉(zhuǎn)的策略下，銷(xiāo)售速度較往年明顯加快。年報(bào)顯示，招商地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積超120萬(wàn)平方米，簽約銷(xiāo)售金額超210億元，同比分別增長(zhǎng)26%和44%。

　　在中投證券分析師李少明看來(lái)，105%目標(biāo)完成率，居國(guó)內(nèi)房企第三，僅次于綠地和恒大。

　　年報(bào)還顯示，招商地產(chǎn)去年依然保持總體價(jià)格不降反升勢(shì)頭，去年銷(xiāo)售均價(jià)從2010年的15367元/平方米上升至17500元/平方米。

　　得益于銷(xiāo)售均價(jià)的一路走高，招商地產(chǎn)2011年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為56%，較2010年上升14個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，招商地產(chǎn)給出的說(shuō)法是，2011年結(jié)算項(xiàng)目中高端盤(pán)較多，且多為項(xiàng)目后期，均價(jià)較前期也有所上升。

　　截至2011年末，招商地產(chǎn)擁有貨幣資金144.84億元，短期借款及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款64.81億元，貨幣資金充足。由于全年籌總額凈新增90億元，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率年初上升5個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到為61.3%，但依然處于行業(yè)內(nèi)較低水平。

　　按照計(jì)劃，招商地產(chǎn)今年將銷(xiāo)售面積124萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額超210億元。賀建亞表示，今年樓市有望實(shí)現(xiàn)交易量的溫和回升，但由于過(guò)往兩年商品房開(kāi)工量大，2012年下半年市場(chǎng)供應(yīng)或?qū)⑴噬闲赂唿c(diǎn)，保銷(xiāo)售是公司今年工作的重中之重。

　　速度

　　招商地產(chǎn)從2011年起強(qiáng)調(diào)提速、提效，加快周轉(zhuǎn)以盤(pán)活存量?jī)?yōu)質(zhì)產(chǎn)。一個(gè)典型的例子是，江蘇鎮(zhèn)江項(xiàng)目拿地136天就實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，這在招商歷史上是不曾有過(guò)的。

　　中投證券分析師李少明認(rèn)為，2011年招商地產(chǎn)銷(xiāo)售額達(dá)到210億，同比增長(zhǎng)44%，是龍頭公司中高的。在新開(kāi)工上，招商地產(chǎn)超過(guò)了年初制定的新開(kāi)工目標(biāo)達(dá)到292億平方米，與2010年相比翻番，也是龍頭中增速高的。

　　賀建亞表示，制約招商地產(chǎn)銷(xiāo)售的主要問(wèn)題是中高端戶型占比相對(duì)偏高，將從兩方面積極應(yīng)對(duì)：一是新開(kāi)工項(xiàng)目戶型會(huì)做調(diào)整，對(duì)于大項(xiàng)目會(huì)采取將高層、小高層等偏中端產(chǎn)品建設(shè)提前，將花園洋房、別墅等偏高端產(chǎn)品建設(shè)推遲的靈活手段。二是對(duì)已開(kāi)工無(wú)法調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的項(xiàng)目，加大營(yíng)銷(xiāo)力度，將銷(xiāo)售額放在位，可以犧牲部分利潤(rùn)。

　　賀建亞表示，招商地產(chǎn)追求有質(zhì)量的“提速提效”，新開(kāi)工計(jì)劃有較大彈性，即能換來(lái)銷(xiāo)售額或利潤(rùn)的提速提效，否則是“空轉(zhuǎn)”。賀建亞說(shuō)，2012年計(jì)劃新開(kāi)工290萬(wàn)方，與2011年持平，此外還有100萬(wàn)方左右的彈性空間，即做好前期準(zhǔn)備一旦市場(chǎng)明顯回暖可以隨時(shí)開(kāi)工，以實(shí)現(xiàn)后續(xù)更高增長(zhǎng)。

　　為了加快周轉(zhuǎn)，招商地產(chǎn)的內(nèi)部管控仍在進(jìn)行調(diào)整。

　　華泰聯(lián)合證券分析師魚(yú)晉華表示，2011年已開(kāi)始將權(quán)力下放到項(xiàng)目公司，春節(jié)前招商地產(chǎn)完成組織架構(gòu)重大變化，成立兩個(gè)中心：運(yùn)營(yíng)中心和產(chǎn)品管理中心。產(chǎn)品管理中心主要進(jìn)行對(duì)應(yīng)市場(chǎng)的喜好的新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，還包括采購(gòu)和客戶服務(wù)等。運(yùn)營(yíng)中心負(fù)責(zé)產(chǎn)品建設(shè)過(guò)程中的成本控制。這兩個(gè)新部門(mén)設(shè)立都是為了加強(qiáng)銷(xiāo)售回款和成本控制。

　　此外，招商地產(chǎn)還主動(dòng)謀求與萬(wàn)科、保利、華僑城等優(yōu)秀企業(yè)的合作，以加快項(xiàng)目運(yùn)作的能力。招商地產(chǎn)以萬(wàn)科從拿地到預(yù)售平均僅9個(gè)月的項(xiàng)目管理水平為標(biāo)桿，截至目前招商地產(chǎn)9　個(gè)月即可預(yù)售的項(xiàng)目比例已達(dá)到80%。

　　李少明表示，2012年招商地產(chǎn)貨量充足，維持對(duì)2012年銷(xiāo)售280億元、增長(zhǎng)33%的判斷。而中銀國(guó)際地產(chǎn)分析師周路則認(rèn)為，2012年，招商地產(chǎn)新推盤(pán)貨值預(yù)計(jì)有300億元，加上去年余留下來(lái)的200億元存貨，合計(jì)今年的可售資源可達(dá)500億元。因此，即使是50%去化的情況下，公司實(shí)現(xiàn)今年 210億元的保守銷(xiāo)售目標(biāo)也問(wèn)題不大，甚至有可能沖刺更好的成績(jī)。

　　冬季狩獵

　　年報(bào)顯示，一直深耕一、二線城市的招商地產(chǎn)，去年明顯加快布局三、四線城市的步伐，在佛山、武漢、鎮(zhèn)江、上海、青島等地新獲項(xiàng)目用地9幅，擴(kuò)充土地資源285萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2010年的177萬(wàn)平方米。

　　在廣發(fā)證券分析師沈愛(ài)卿看來(lái)，在投資方面，招商地產(chǎn)相對(duì)積極，2011年招商地產(chǎn)拿地款占銷(xiāo)售額的比重為39%，位居萬(wàn)保金招四大一線地產(chǎn)公司之(萬(wàn)保金分別為24%、34%、16%)。

　　目前，招商地產(chǎn)已進(jìn)入城市增加至18個(gè)，主要位于環(huán)渤海地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、珠三角地區(qū)、成渝漢地區(qū)以及廈漳地區(qū)。

　　與萬(wàn)科“多買(mǎi)房子，少拿地，現(xiàn)金為”的策略不同，招商地產(chǎn)更傾向于“冬季狩獵”的心態(tài)，積極尋求機(jī)會(huì)。在賀建亞看來(lái)，目前土地市場(chǎng)冷清的形勢(shì)為公司提供了難得的逢低吸納優(yōu)質(zhì)地塊的機(jī)遇�！袄�如近獲取的北京朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊，如果不是在現(xiàn)在的形勢(shì)下公司是很難有機(jī)會(huì)拿到的”。

　　2012年2月14日，招商地產(chǎn)聯(lián)手港企九龍倉(cāng)旗下大連盈致企業(yè)管理有限公司拿下北京朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊。雖然此前有消息稱(chēng)，中海、龍湖、中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司以及融創(chuàng)中國(guó)、金地集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)等近10家企業(yè)對(duì)該地塊也表達(dá)了競(jìng)拍興趣，但終招商地產(chǎn)聯(lián)合體在沒(méi)有任何競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，以底價(jià)23.7億元如愿拿地。

　　據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公告顯示，來(lái)廣營(yíng)A4、B4地塊位于望京廣順北大街和北五環(huán)交會(huì)處西北角，規(guī)劃建筑面積18.9萬(wàn)平方米。根據(jù)成交價(jià)計(jì)算，折合樓面價(jià)12523元/平方米。這與去年12月融創(chuàng)中國(guó)與中化方興在同區(qū)域所拿地塊實(shí)際樓面價(jià)13630元/平方米相比，下調(diào)超1000元/平方米。

　　2012年1月9日和10日，招商地產(chǎn)耗資3.27億元，競(jìng)得貴州畢節(jié)市國(guó)有建設(shè)用地掛牌出讓的兩塊土地。賀建亞表示，貴州畢節(jié)項(xiàng)目是招商地產(chǎn)進(jìn)軍三、四線城市的一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，目的之一是測(cè)試市場(chǎng)需求是否足夠大，二是看公司能否很好地控制成本，是否能在房?jī)r(jià)較低的市場(chǎng)獲得合理利潤(rùn)。