近日，合景泰富、雅居樂、中海宏洋等三家內(nèi)房股均發(fā)行了長期票據(jù)，募集資金約有百億之多。一位業(yè)界大佬告訴記者：近日，可能還有兩家地產(chǎn)公司也會發(fā)債。他認為：國內(nèi)融資困難造成內(nèi)房股紛紛在國際市場發(fā)債。

　　(香港)投資銀行業(yè)務(wù)董事總經(jīng)理溫天納則認為：在內(nèi)地房地產(chǎn)融資沒有松動，市場好轉(zhuǎn)之前，每一家內(nèi)房股都可能有這種資金的需求。

　　至于借來的新錢，在發(fā)債方的報告中可以看到明確的投資用途，但仍然不能排除新的融資用來“借新還舊”。

　　無奈的選擇

　　3月21日，中海宏洋董事局宣布，根據(jù)認購協(xié)議的所有先決條件已經(jīng)達成及認購協(xié)議于2012年3月21日完成。經(jīng)扣除傭金及開支后，債券發(fā)行之估計所得款項凈額為21.4億港元。

　　中海宏洋稱，資金將用作一般公司用途，包括為內(nèi)地物業(yè)投資及發(fā)展提供資金，及償還無抵押信貸額已提取的4億港元。

　　合景泰富 3月16日公告與巴克萊、匯豐及渣打銀行就票據(jù)發(fā)行訂立購買協(xié)議。公司將發(fā)行一筆2017年到期的4億美元票據(jù)，年利率 13.25%。合景泰富表示：合景泰富現(xiàn)于廣州發(fā)展中國家W酒店及W酒店式公寓，并正計劃在廣州、蘇州、成都、上海、北京等多個城市及海南省發(fā)展其他9 家高級酒店與7個高級購物中心。進行票據(jù)發(fā)行乃為資助本集團擴充及增長計劃。本公司或會因應(yīng)市況變化調(diào)整上述計劃，并因而重新調(diào)配所得款項用途。

　　而雅居樂和合景泰富相較，利息就低了點。雅居樂發(fā)行2017年到期7億美元的9.875%優(yōu)先票據(jù)，集資凈額約6.875億美元，將用于購買新地塊、再融資及一般營運資金。

　　雅居樂發(fā)行的票據(jù)和國內(nèi)的信托融資相比，利率較低。兩者融資時間長短差別較大，信托多為兩年，雅居樂發(fā)行的則是5年期的長期票據(jù)。

　　然而和其他行業(yè)比較或者同香港本地地產(chǎn)公司比較，內(nèi)房股發(fā)行的美元票據(jù)利息都是很高的。譬如，近期，香港地產(chǎn)商發(fā)債融資的年利率在3.5%-5.5%。低負債率和經(jīng)營上更為穩(wěn)健造成了兩者的區(qū)別。

　　有分析認為，目前，美元市場對具風險的亞洲信貸需求增加。近期，在合景泰富發(fā)債之前，美元債券鮮有利息在兩位數(shù)的。

　　2011年底，珠光控股曾以15%的年利率發(fā)行5億港元于2014年到期的票據(jù)。

　　太平戴維斯的大中華區(qū)席執(zhí)行官李偉文表示：地產(chǎn)公司在香港借貸，很多都是倫敦同業(yè)拆借利率加上 400個基點(一個基點即0.01%)，比內(nèi)地便宜很多。

　　而近日，龍湖向銀團借15億港元等值三年期銀團貸款接近尾聲，傳言中的利率是香港銀行同業(yè)拆息加碼315個基點。而能向銀團借到便宜的錢的，也就不會考慮發(fā)債了。

　　但內(nèi)房股發(fā)債又比一些地產(chǎn)公司內(nèi)地的私人借貸成本要低很多。太平戴維斯中國董事長劉德?lián)P告訴記者：內(nèi)地地產(chǎn)公司肯借利息在25%以上高利貸。他說，有銀行行長告訴他，如果手里有1億—2億資金，愿意以利息10%借出去，可以在瞬間就借給開發(fā)商。

　　開發(fā)商依然對資金有巨大渴求，正如前文提到的合景泰富要開發(fā)酒店。而雅居樂在3月20日在海南買了新地。

　　紓困與投資

　　據(jù)一位地產(chǎn)大佬透露，近日有一家規(guī)模很大的地產(chǎn)公司打算在香港發(fā)債，可能就是因為比較缺錢。這家公司在福建的項目就出了些問題。資金上較為困難。標準普爾也曾經(jīng)對這家公司給出和相同評級級別公司比較是高杠桿、現(xiàn)金流薄弱;短期債務(wù)較大和應(yīng)付地價款較多、當遇到銷售下降時會影響公司流動性的評價。這家公司短期債務(wù)很大。

　　但這家公司的公關(guān)告訴記者：公司網(wǎng)站沒有公告的就只能算是傳聞。

　　據(jù)分析，現(xiàn)在的一些地產(chǎn)公司就是借新還舊，以債還債。

　　對于地產(chǎn)公司而言，如此的市況之下，高息借錢如果不是為了還債，單為了發(fā)展，未必上算。

　　佳兆業(yè)集團控股有限公司副總裁郭華蘇在微博上就表示：“關(guān)閉將近大半年時間，香港發(fā)債的窗口近又打開了，幾大投行重新開始活躍起來，三天兩頭上門推介融資方案。問題是經(jīng)歷過一次又一次打壓，資金的需求方也開始變得更為謹慎，行業(yè)形勢尚不明朗，確定性的投資機會依舊缺乏，過多的現(xiàn)金儲備在高息的背景下也是一筆沉重的負擔�！�

　　而在2011年5月，佳兆業(yè)集團曾與華人置業(yè)集團旗下的兩間全子公司，以及華人置業(yè)集團主席的富商劉鑾雄訂立認購協(xié)議，向他們發(fā)行本金總額3億美元、于2015年到期的13.5%優(yōu)先票據(jù)。

　　轉(zhuǎn)穩(wěn)

　　溫天納認為，從溫總理的講話看，調(diào)控不會放松，短中線不看好內(nèi)房股，但長期還是看好內(nèi)地房地產(chǎn)。

　　近一兩年，即便市況不佳，一部分地產(chǎn)公司一方面通過降價來加快周轉(zhuǎn)，一方面依然借債“放膽”買地，特別是廣東地區(qū)的開發(fā)商�？梢娝麄兡懽痈�大，也許他們看到的可能是中國地產(chǎn)市場更長遠的機會。

　　資本市場對內(nèi)地房地產(chǎn)的看法似乎也趨向平穩(wěn)。

　　據(jù)報道，摩根大通董事總經(jīng)理中國區(qū)全球市場業(yè)務(wù)主管李晶，在近期出席某活動時稱，內(nèi)地房地產(chǎn)市場壞的時間已經(jīng)過去，因此中央不再推出收緊政策，加上剛性需求上升，以及銀行給予次購房人士10%—15%息率優(yōu)惠，預(yù)期下半年成交量將會回穩(wěn)，樓價將會于第四季度回升。她認為，過去數(shù)個月部分地區(qū)樓價已經(jīng)下跌20%至30%，其中高端住宅下跌20%至30%，低端住宅則下跌10%至15%，價格已經(jīng)到達合理水平。

　　有分析認為：對于認購高息票據(jù)的機構(gòu)而言，他們可能會認為開發(fā)商只要降價，就能換回還貸的資金，他們能承受25%的高利貸，就說明開發(fā)商降價的空間是很大的，那么對于百分之十幾的利息更是有承受能力的。但對于開發(fā)商，這只能說是無奈之舉。