分析人士認(rèn)為，房企的利息支出飆升已暴露出一些行業(yè)潛在問(wèn)題，開發(fā)商的資金成本在走高，經(jīng)營(yíng)壓力也隨之增加

　　“房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)得了‘三高癥’，高利息支出、高負(fù)債、高庫(kù)存，這‘三高’從側(cè)面映射了房地產(chǎn)行業(yè)暴露出的潛在問(wèn)題�！币晃婚_發(fā)商對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。

　　據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止到3月22日午間，滬深兩市共有32家房地產(chǎn)企業(yè)公布了2011年年報(bào)。扣除年報(bào)上未披露相關(guān)利息支出數(shù)據(jù)的7家公司，其余25家上市房企中，18家利息支出同比增長(zhǎng)，平均增幅為80.31%;其中，7家利息支出增幅超過(guò)。

　　有分析人士認(rèn)為，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年，房地產(chǎn)行業(yè)的資金成本在飆升，這些錢從地產(chǎn)基金、信托、民間借貸等金融機(jī)構(gòu)中來(lái)，來(lái)的越來(lái)越貴，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越高。

　　利息支出飆升

　　據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截止目前，上述滬深兩市年報(bào)中披露利息支出相關(guān)數(shù)據(jù)的25家房地產(chǎn)企業(yè)，利息支出總額為38.01億元，較去年同期調(diào)整后數(shù)據(jù)增加5.69億元，其利息支出總額增幅達(dá)到18%。

　　除此之外，上述數(shù)據(jù)還顯示，14家房企利息支出增長(zhǎng)幅度超過(guò)20%，利息支出增長(zhǎng)率高的是華麗家族，增長(zhǎng)率達(dá)到772.67%;1家利息支出幅度與去年持平，僅有6家利息支出增長(zhǎng)率呈現(xiàn)負(fù)值。

　　其中，利息支出額度高的是萬(wàn)科，達(dá)到12.52億元，同比增幅為11.26%，其利息支出額占這25家利息支出總額的33%。

　　有分析人士認(rèn)為，雖然上市公司年報(bào)尚未全部公布，但是上述25家上市房企的利息支出額飆升已經(jīng)暴露出一些行業(yè)潛在問(wèn)題，比如開發(fā)商的資金成本在走高，經(jīng)營(yíng)壓力也隨之增加。

　　“這是符合預(yù)期的”，中投證券房地產(chǎn)分析師李少明向本報(bào)記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債在攀升，負(fù)債規(guī)模在加大，資金成本也隨之增加。

　　高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平也表達(dá)了與李少明相一致的觀點(diǎn)，李國(guó)平認(rèn)為，2011年信貸規(guī)模收緊，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新增貸款發(fā)放數(shù)額減少，導(dǎo)致開發(fā)商四處找錢，通過(guò)各種渠道高息融資。

　　中小房企資金成本壓力尤甚

　　值得注意的是，上述統(tǒng)計(jì)顯示，中小房企榮盛發(fā)展的利息支出為1.74億元，上年同期為0.6億元，利息支出增長(zhǎng)率為184.21%。

　　對(duì)此，本報(bào)記者多次致電榮盛發(fā)展相關(guān)人士，截止到記者截稿時(shí)間，均未有人接聽。

　　不過(guò)，有消息人士向筆者透露，中小房企高息借貸的情況相當(dāng)嚴(yán)重。一位寧波當(dāng)?shù)佚堫^房企董事長(zhǎng)曾對(duì)記者表示，寧波當(dāng)?shù)氐暮芏喾科笥许?xiàng)目卻無(wú)法動(dòng)工，因?yàn)槿卞X，即使能夠通過(guò)信托或者民間資本渠道借到錢，這些錢的高息也讓企業(yè)負(fù)擔(dān)不起。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年萬(wàn)科融資利率是6%左右，中小房企則是12%-14%。2011年上半年，大型房企的融資利率都超過(guò)14%，部分中小房企達(dá)到30%以上，甚至更高。

　　李少明表示，中小房企融資能力弱已經(jīng)是歷史累積問(wèn)題，這與中小房企的影響力和開發(fā)規(guī)模等各種因素有關(guān)。

　　李國(guó)平也向記者表示，中小企業(yè)融資更加困難。有實(shí)力的企業(yè)和有好項(xiàng)目的開發(fā)商更容易得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，相對(duì)來(lái)說(shuō)，利息也會(huì)比較低。而資質(zhì)相對(duì)較低的中小房企即使能夠融到錢也是高息，利息支出自然飆升，資金成本壓力尤甚。

　　信托融資利率整體走高

　　李國(guó)平還向記者透露，這些房企高息借貸而來(lái)的錢多來(lái)自信托渠道。李少明也表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模正在增加。

　　華泰聯(lián)合的研報(bào)顯示，2月份有45家信托公司共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品35只，環(huán)比增加近六成。

　　實(shí)際上，近日，微博傳出消息，一款1.5億規(guī)模的保障房信托產(chǎn)品發(fā)售不到一分鐘便被搶購(gòu)一空。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，此款“被秒殺”信托產(chǎn)品收益率達(dá)到13%以上。

　　上述業(yè)內(nèi)人士還向記者表示，13%的年化收益率并不高，市場(chǎng)上甚至有達(dá)到30%年化收益率的信托產(chǎn)品，而這些產(chǎn)品正在被部分資金饑渴的開發(fā)商吸納。

　　值得注意的是，近期開申請(qǐng)信托貸款共25億元，利率為不超過(guò)年息13%。而據(jù)記者了解，開曾申請(qǐng)多筆短期信托貸款，早期一些信托貸款利率年息在6%-10%不等。顯然，開今年申請(qǐng)的信托貸款利率年息更高。

　　不過(guò)，李少明認(rèn)為，雖然開上述信托貸款利率年息比萬(wàn)科高，但也低于市場(chǎng)上的整體信托融資利率。

　　李國(guó)平也表示，目前，市場(chǎng)上房地產(chǎn)信托融資整體的利息水平在走高，市場(chǎng)需求也非常大。

　　據(jù)有關(guān)人士向記者透露，信托融資已經(jīng)出現(xiàn)了問(wèn)題。拿昔日有天津地之稱的天津星耀五洲項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目大部分運(yùn)轉(zhuǎn)資金來(lái)自于信托融資，星耀集團(tuán)不斷用一筆更比一筆高的高息新信托債還舊信托債，終不堪高息債務(wù)重壓而出現(xiàn)問(wèn)題。據(jù)媒體近日?qǐng)?bào)道，該項(xiàng)目在“第二大洲”建設(shè)中遇到問(wèn)題，目前已全部停工。

　　上述人士認(rèn)為，市場(chǎng)銷售的持續(xù)疲軟，資金回流不到位，以信托融資為主的項(xiàng)目不斷地用高息債償還舊債，拆東墻補(bǔ)西墻，債務(wù)黑洞不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目要不成為爛尾樓，要不就拖垮了企業(yè)。