房地產(chǎn)市場的“高燒”正在悄然消退，銀行業(yè)已經(jīng)投放的房地產(chǎn)貸款面臨諸多我確定性風險，應采取切實有效的措施，未雨綢繆，嚴加防范。

　　我國房地產(chǎn)市場曾創(chuàng)造了多年的經(jīng)濟“神話”——土地供應者、開發(fā)商、建筑商、銷售商、材料供應商、投機商、銀行業(yè)，乃至住房消費者，只要是房地產(chǎn)市場投資的參與者，都能分得一杯羹。房地產(chǎn)市場成為經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱行業(yè)，演繹了一道道別樣的風景。然而，這種逆經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)象不是招來無形之手的懲罰（去泡沫化），就是招來“有形之手”的調(diào)控。為了解房地產(chǎn)市場的變化及其影響，筆者近對所在三線城市——湖北省咸寧市轄內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)和中國工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行和信用社等6家當?shù)亟鹑跈C構進行了走訪調(diào)查。結果顯示，房地產(chǎn)市場的“高燒”正在悄然消退，銀行業(yè)潛在信貸風險值得關注。

　　市場“高燒”漸退

　　房地產(chǎn)投資額仍在增長，商品房開發(fā)和建設速度放緩。2011年三季度，咸寧市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長25.2%，增速比上年同期減少17.8%。商品房施工面積同比增長22.3%，與上年同期相比，增幅回落22%。其中：住宅面積同比增長17.6%，增幅回落61.7%；商品房竣工面積同比減少13.1%，而上年同期增幅為32.2%，其中：住宅竣工面積同比減少6.5%，上年同期增幅為20.7%，增幅由正轉負，回落27.2%。

　　商品房可售面積增加，但銷售增速放緩。2011年前三季度，咸寧市商品房銷售面積同比增長6.3%，增幅回落88%；商品房銷售額同比增長31.8%，增幅回落107.02%。銷售面積和銷售額增速明顯減緩，導致房地產(chǎn)企業(yè)存貨持續(xù)增加。據(jù)統(tǒng)計，咸寧市可售面積半年時間就增加了54.7%。到9月末，全市商品房銷售率僅為50.95%。

　　商品房成交量穩(wěn)中有升，房價依然堅挺。2011年前三季度，咸寧城區(qū)商品房成交均價3003元/，比2010年同期增加452元/，增幅17.72%；總成交6559套，比2010年同期增加239套，增幅3.78%。

　　房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊，中小房企資產(chǎn)負債率大幅提高。從3家調(diào)查的企業(yè)來看，均認為當前“資金緊張，但能滿足正常經(jīng)營”。其中有一家小型房企已經(jīng)因資金緊張推遲了開發(fā)的計劃。3家企業(yè)中有兩家中小房企資產(chǎn)負債率大幅提高。一家資產(chǎn)負債率從2010年底的33%提高到2011年9月末的57%，上升24個百分點；另一家從2010年底的68%提高到2011年9月末的80%，上升12個百分點。

　　開發(fā)成本大幅上漲，房企利潤空間收窄。房企開發(fā)成本中的土地成本、管理費用、資金成本和稅費等都大幅提高。調(diào)查中企業(yè)反映，以前樓面價幾百元就可拿地，現(xiàn)在已漲到1000多元。2011年以來，銀行信貸額度緊張后，不僅利率及其上浮幅度提高，而且對個人按揭貸款要向房企收取1%～2%的額度占用費、風險費、顧問費、中間流量費等費用。房企每售出一套房要繳納2000～4000元的額外費用。開發(fā)成本的大幅上漲攤薄了利潤。

　　信貸政策淡出

　　從調(diào)查的情況來看，6家金融機構均對房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，而且是不同程度地退出房地產(chǎn)市場，僅保留少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶，沒有一家機構有新進入該市場的意愿。當?shù)刂袊�工商銀行表示，2011年年初房地產(chǎn)行業(yè)就被列入審慎進入行業(yè)，同時列入潛在風險行業(yè)，加強貸后管理，并提高房企信貸準入條件：不僅要看項目情況，還要求開發(fā)商必須達到三級資質(zhì)，信貸資金才能跟進，受此影響，目前僅有房企客戶兩家，其他均已退出；當?shù)刂袊�銀行表示房地產(chǎn)、水泥等重點風險行業(yè)的信貸資金配置要到總行去匹配規(guī)模，再由省分行按照價高者得的方式來進行資金配置。到2011年9月末，該銀行全市僅保持與3家房企的合作；農(nóng)村信用社表示，省聯(lián)社已經(jīng)下文要求各農(nóng)信社高度關注房地產(chǎn)貸款風險，嚴格控制貸款集中度，確保房地產(chǎn)貸款和按揭貸款余額在各項貸款余額中的占比逐步下降20%。

　　消費意愿下降

　　國家出臺了一系列相關政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，盡管開發(fā)商貌似堅挺，但是，強烈的政策信號，引導居民購房消費更趨理智，房產(chǎn)銷售遭遇寒流。據(jù)2011年三季度對某縣級市400戶城鎮(zhèn)儲戶的問卷調(diào)查，“無購房計劃”的居民占比大幅提升到73.25%，較上季度上升31%，“無影響，按原計劃購房”的居民占比較上季度下降8%，“購房時會考慮，但不改變購房計劃”的居民占比較上季度下降9.75%。居民購房觀望心態(tài)加重使得房企銷售難度驟然加大，特別是2011年10月以后，部分企業(yè)銷售量大幅萎縮。有企業(yè)反映，9月后銷售比2010年同期下降了20%到40%。調(diào)查中某房企反映，2011年8月以后，房屋銷售急劇下滑。8月住宅銷售25套，9月銷售13套，不足2010年同期的一半，10月僅售出3套，“金九銀十”不再，房產(chǎn)銷售遭遇寒流。

　　信貸風險加劇

　　房地產(chǎn)市場種種利空跡象的疊加，令筆者擔心的不僅僅是房產(chǎn)企業(yè)面臨的市場風險，更多關注的是銀行業(yè)難以獨善其身。銀行業(yè)已經(jīng)投放的房地產(chǎn)貸款面臨諸多不確定性風險，為重要的是銀行信貸中，絕大部分都是抵押貸款，而抵押物絕對比重都是房地產(chǎn)。如果房地產(chǎn)價格一旦持續(xù)下行，勢必形成抵押物價值縮水。當?shù)盅何飪r值下降，低于賬面信貸債務價值時，貸款企業(yè)可能會選擇放棄抵押物、拖欠銀行貸款不還�，F(xiàn)實經(jīng)濟生活中，償貸能力的變化絕對會影響一個人的償貸意愿。不可忽視的還有失信行為一旦蔓延，“劣信驅逐誠信”現(xiàn)象在所難免。種種不確定性行為的出現(xiàn)更是加大了銀行信貸管理的難度，加劇了銀行信貸風險，值得相關管理部門和銀行業(yè)高度關注，并采取切實有效的措施，未雨綢繆，嚴加防范。