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房企險(xiǎn)資試水養(yǎng)老地產(chǎn)

時(shí)間:2012-03-09 10:36:46      字號(hào):T|T 來源:
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核心提示: 按照第六次人口普查數(shù)據(jù),我國(guó)現(xiàn)有的老齡人口為1.59億。繼眾多房企宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的熱潮后,萬科、保利地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)紛紛開始搶灘養(yǎng)老地產(chǎn),期望從中國(guó)社會(huì)老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機(jī)。  房...

    按照第六次人口普查數(shù)據(jù),我國(guó)現(xiàn)有的老齡人口為1.59億。繼眾多房企宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的熱潮后,萬科、保利地產(chǎn)、創(chuàng)置業(yè)紛紛開始搶灘養(yǎng)老地產(chǎn),期望從中國(guó)社會(huì)老齡化率升高的現(xiàn)狀中尋找商機(jī)。

  房企探索養(yǎng)老地產(chǎn)模式

  今年2月,保利地產(chǎn)在北京宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn),并成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司,將在北京西山區(qū)域試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。而早在2010年,地產(chǎn)大佬萬科就宣布在北京房山竇店試點(diǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,采用租、售并舉兩種養(yǎng)老地產(chǎn)模式,為萬科養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域鋪路。萬科集團(tuán)副總裁兼北京公司總經(jīng)理毛大慶表示,萬科養(yǎng)老地產(chǎn)先試點(diǎn)的是一線城市,因?yàn)檫@些城市年輕人工作繁忙,沒有時(shí)間照料老人,有很多“空巢”老人,需求量更大。而此前也有消息稱創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合河北建設(shè)集團(tuán),投資70億元在河北香河開發(fā)一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目,總建筑面積近200萬平米;華潤(rùn)置業(yè)也組成了養(yǎng)老地產(chǎn)的研究團(tuán)隊(duì),伺機(jī)進(jìn)入該領(lǐng)域。

  險(xiǎn)資介入養(yǎng)老地產(chǎn)

  與此同時(shí),保險(xiǎn)資金也將養(yǎng)老地產(chǎn)視為有潛力的保險(xiǎn)產(chǎn)品,從保險(xiǎn)的角度介入養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)悉,泰康人壽期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū),這是中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目,將于2013年至2014年建成。據(jù)悉,建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬張養(yǎng)老床位。建成后不予出售,而是用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。此外,保險(xiǎn)業(yè)巨頭中國(guó)人壽也宣布了其計(jì)劃進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的消息。

  雖然養(yǎng)老地產(chǎn)逐步開始成為各方追逐的投資熱點(diǎn),清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳春指出,到目前為止,各大開發(fā)商主體仍是各自為戰(zhàn)的狀態(tài),均是以單個(gè)項(xiàng)目來建設(shè)和運(yùn)營(yíng),還沒有形成規(guī)模,沒有可供全國(guó)化復(fù)制的成熟商業(yè)模式,再加上養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、周期長(zhǎng),因此現(xiàn)在企業(yè)仍處于摸索過程中。

  ■ 分析

  前景:市場(chǎng)潛力巨大

  房企選擇北上廣深等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),家庭養(yǎng)老觀念正在改變

  按照第六次人口普查數(shù)據(jù),我國(guó)目前60歲以上人口約為1.78億人,

  國(guó)家“十二五”規(guī)劃:“從2011年到2015年,全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億”“每千老人30張床位”,據(jù)此推算至2015年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需要近700萬張床位(按照國(guó)際成熟養(yǎng)老市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),60歲以上老齡人口中約有4-6%會(huì)選擇到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老,則床位數(shù)的需求會(huì)超過1000萬張)。

  根據(jù)2011年6月16日民政部發(fā)布的《2010年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告》,截至2010年底,全國(guó)各類老年福利機(jī)構(gòu)39904個(gè),床位314.9萬張,年末收養(yǎng)老年人242.6萬人。即十二五期間,我們的市場(chǎng)缺口需要在現(xiàn)有規(guī)模上翻一番。

  按照清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳春的觀點(diǎn),養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可以分為福利型養(yǎng)老和商業(yè)型養(yǎng)老,福利型養(yǎng)老多數(shù)特指有政府主導(dǎo)(當(dāng)然也不排除民間資本介入的),帶有社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu);而商業(yè)型養(yǎng)老則是應(yīng)對(duì)目前社會(huì)越來越多的具有一定支付能力同時(shí)要求較高服務(wù)品質(zhì)的養(yǎng)老需求而產(chǎn)生的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。商業(yè)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為老人養(yǎng)老提供多樣化的選擇。

  錦繡香江營(yíng)銷總監(jiān)全紅也認(rèn)為,老年人在風(fēng)景秀麗、配套完善的地區(qū)養(yǎng)老,同時(shí)正值上幼兒園、小學(xué)的孫輩也能得到很好的照料,年輕人上班時(shí)間在北京打拼,周末到遠(yuǎn)郊區(qū)來看望父母和孩子,也能使自己放松,家庭養(yǎng)老的觀念正在改變。

  困境:養(yǎng)老地產(chǎn)叫好不叫座

  養(yǎng)老地產(chǎn)前期成本較高,行業(yè)發(fā)展尚未有產(chǎn)業(yè)政策支持

  據(jù)清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳春測(cè)算,商業(yè)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu),前期投入分?jǐn)偟矫總(gè)床位上約為2000元-3000元/月,后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本也需要2000元-3000元/月,照此計(jì)算,一張床位的收費(fèi)要達(dá)到4000元-6000元/月才能勉強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。養(yǎng)老地產(chǎn)要想盈利十分困難,目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展可以用叫好不叫座來形容,面臨不少現(xiàn)實(shí)問題。

  據(jù)了解,現(xiàn)在商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都是建設(shè)在國(guó)有出讓用地上,由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途,多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地方面,這樣前期土地成本會(huì)非常高。

  據(jù)悉,土地成本是開發(fā)商和保險(xiǎn)資金開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)共同面臨的難題。

  其次,當(dāng)前由于沒有如何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的法律法規(guī),行業(yè)發(fā)展也就沒有產(chǎn)業(yè)政策支持。

  有專家認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)的融資也是個(gè)難題。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)周期長(zhǎng)的行業(yè),投資后獲得回報(bào)少則七八年,多則一二十年,全部用自有資金而不允許銷售的話,則發(fā)展很難。目前如果以養(yǎng)老項(xiàng)目向銀行融資,銀行擔(dān)心如果項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈問題,是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。

  還有一個(gè)實(shí)際問題,是養(yǎng)老地產(chǎn)的得房率太低,老百姓覺得買養(yǎng)老地產(chǎn)吃虧。據(jù)了解,一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn),其配套設(shè)施占建筑面積的30%,再加上樓座本身的公攤,算下來一套房的得房率只有50%,買房人心理難以接受。

  此外,養(yǎng)老地產(chǎn)作為中高端養(yǎng)老消費(fèi),主要分布在一線城市和省會(huì)城市,銷售也受目前限購(gòu)政策的影響,這會(huì)約束養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

  ■ 專家建言

  養(yǎng)老屬投資 險(xiǎn)資合適

  專家稱房企可銷售部分房源緩解壓力

  盈利難,成目前養(yǎng)老地產(chǎn)難以大規(guī)模發(fā)展的瓶頸。

  中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院原副總建筑師、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開彥認(rèn)為,養(yǎng)老地產(chǎn)難盈利的主要問題是土地成本太高,開發(fā)商只能從公開市場(chǎng)獲取土地。養(yǎng)老地產(chǎn)從一定意義上講,為社會(huì)提供了養(yǎng)老產(chǎn)品,為政府分憂,政府應(yīng)該給予政策支持。如將養(yǎng)老地產(chǎn)土地類似于保障房部分地塊,鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)。

  清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳春認(rèn)為,現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展體系還不健全,養(yǎng)老屬于民政部門管、土地屬于國(guó)土部門管,而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門管,相互協(xié)調(diào)起來比較困難。推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn),還是應(yīng)在現(xiàn)有政策體系之下來發(fā)展。如果開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)決心大的房企,可以將社區(qū)定位為養(yǎng)老社區(qū),將30%-60%的房源賣掉,這樣使大部分投資得到回收,緩解資金壓力,剩下40%-70%則可以用于運(yùn)營(yíng)。而小步試點(diǎn)的企業(yè),則可以將社區(qū)10%-20%的房源設(shè)計(jì)成適老化住宅,未來可以通過運(yùn)營(yíng)公司來管理。而老年人可以與子女居住在一個(gè)小區(qū)方便相互關(guān)照,其居住的戶型經(jīng)過了適老化設(shè)計(jì)方便舒適,還有余力解決婆媳關(guān)系。

  此外,兩位專家都認(rèn)為,未來談養(yǎng)老,投資的主題,是險(xiǎn)資為合適。在資金量上,保險(xiǎn)公司不需要融資。而在銷售商,可以直接將養(yǎng)老地產(chǎn)變成保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售。

  如這一保險(xiǎn)產(chǎn)品賣的時(shí)間可以長(zhǎng)達(dá)20年,按照分期付款的方式每年繳納保費(fèi),購(gòu)買的是某一處房產(chǎn)的使用權(quán)。而到某個(gè)年齡保險(xiǎn)公司需要兌現(xiàn)本金加投資收益,現(xiàn)在保險(xiǎn)產(chǎn)品都是需要大量的現(xiàn)金支付,而未來增加養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品后,保險(xiǎn)公司向投保人支付的就不是現(xiàn)金,而是養(yǎng)老地產(chǎn)的使用權(quán),產(chǎn)權(quán)還是在險(xiǎn)資手里,還能享受物業(yè)增值收益。

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