2月23日，開股份發(fā)出一紙通告，以擔(dān)保的形式，為旗下蘇州子公司興元置業(yè)申請4億元房地產(chǎn)開發(fā)貸款，擔(dān)保期限為4年。不含此次融資，興元置業(yè)截至去年年底的負債率已高達93.1%。

　　水漲船高。去年以來，資金頗為緊張的開股份頻頻為旗下公司提供擔(dān)保，截至目前，擔(dān)�？傤~高達36.5億元（含本次擔(dān)保），相當(dāng)于近一期（截至2011年9月30日）經(jīng)審核的凈資產(chǎn)（約105.6億元）的34.6%，創(chuàng)歷史新高，且這一數(shù)據(jù)高于行業(yè)標(biāo)桿萬科（同期約為30%）。

　　“目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的各種融資渠道依然卡得比較緊，但在年初，各大銀行都會發(fā)放一定量的貸款�！蹦炽y行地產(chǎn)金融事業(yè)部席分析師董續(xù)勇告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“因此，包括開在內(nèi)的各大企業(yè)都會以擔(dān)�；蛘吖蓹�(quán)質(zhì)押的方式爭取更多的開發(fā)貸款�！�

　　其實，近以來，開發(fā)商們都在積極籌錢，開股份亦不例外。不同的是，去年大部分房企紛紛收縮戰(zhàn)線，減少拿地量，目前融資，更是為了順利開發(fā)；而開股份卻反其道而行之，以少見的擴張速度，繼續(xù)“攻城略地”，因而欠下了大筆土地款，不得已到處舉債。

　　債臺高壘

　　就在為興元置業(yè)融資之前，1月31日，開集團將其持有開股份的2.98億股（占公司總股本的19.94%）質(zhì)押給北京國有資本經(jīng)營管理中心，獲得北京銀行10億元委托貸款，這亦是大股東借道股權(quán)質(zhì)押為開股份融資。

　　盡管開股份未披露此項融資用途，而其董秘怡稱：“應(yīng)該是用于保障房項目�！钡�有分析人士認為，此筆融資大的可能是用于補充公司的現(xiàn)金流。

　　不僅如此，繼去年3月25日以來，開股份就一直為旗下項目籌錢。

　　筆融資仍然來自銀行，為旗下全資公司北京城市開發(fā)集團有限責(zé)任公司于3月25日申請銀行貸款5億元，此后便一發(fā)不可收拾。截至目前，已經(jīng)向該公司融資17億元，其中包括向吉林信托借貸10億元。

　　董續(xù)勇告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“在銀行貸款無門的情況下，才會鋌而走險，進行高成本的信托融資�！北M管開股份未披露兩筆信托融資的成本，但從吉林信托去年發(fā)布的產(chǎn)品觀察，其收益率均在9.5%以上，因此，這兩筆信托貸款的成本不低于10%。

　　開股份旗下的蘇州永泰置業(yè)亦在去年進行了大筆的擔(dān)保貸款融資。其中銀行貸款為6.5億元，向吉林信托申請房地產(chǎn)信托貸款4億元；此外，還為旗下的蘇州嘉泰置業(yè)、太原龍?zhí)┲脴I(yè)及天津海景實業(yè)分別籌資1億元、10億元和0.5億元。

　　在不到一年的時間里，開股份已為旗下項目通過抵押方式籌資高達44億元。此外，2011年7月份，通過母公司擔(dān)保的形式，為旗下廈門翔泰置業(yè)貸款12億元；同時，通過母公司擔(dān)保，向中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托貸款15億元，加之此次的10億元股權(quán)擔(dān)保貸款，截至目前的擔(dān)保貸達到了81億元。

　　在為商業(yè)項目籌款的同時，開股份亦不忘借道保障房概念，進行大規(guī)模融資。2011年6月，其發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過43億元中期票據(jù)用于保障房建設(shè)。時隔兩月后，又拋出了50億元私募債券，用于保障房建設(shè)。據(jù)悉，該私募債券目前已到賬，怡稱，將用于方莊的危房改造工程上，包括拆遷、回遷房工程等項目。

　　在大部分房企籌資無門的情況下，開股份以獨到的方式大規(guī)模融資接近175億元（遠高于去年全年約120億元的銷售額），讓同行們羨慕不已。但一個不爭的事實是，該公司的債臺已越壘越高。

　　擴張隱憂

　　在大規(guī)模舉債的同時，開股份亦在“逆市擴張”，以完成更合理的全國化布局。

　　去年5月，耗資4.74億元，將河北廊坊兩宗總面積為18.6萬平方米（折合建筑面積33.5萬平方米）的土地收入囊中；時隔一個月后，又揮戈進京，砸下約13.3億元，將州區(qū)于家務(wù)鄉(xiāng)鄉(xiāng)中心項目兩地塊總建筑面積約為36.5萬平方米的土地拿下，該地塊中包含一定量的保障房。

　　8月22日，又拿下葫蘆島市打漁山園區(qū)三十九至四十八號共10個地塊，總面積約121.4萬平方米（折合建筑面積約182.1萬平方米），耗資6.6億元。

　　“北伐”后，又開始南下。12月份，砸下約9億元，將蘇州2011-B-40土地奪下，該土地總建筑面積約為18.1萬平方米；同期，亦以3.3億元取得沈陽蒲河大道北側(cè)17.3萬（建筑面積34.6萬）平方米土地；同時獲得北京鐘寺橋西北側(cè)地區(qū)回遷安置房項目，建筑面積約為36萬平方米。

　　加之并購項目，開股份在拓展項目上的耗資與去年旗鼓相當(dāng)，均超過了40億元。對此，業(yè)內(nèi)分析人士認為，在嚴(yán)厲調(diào)控及銷售回款放慢的背景下，此番擴張，加大了財務(wù)風(fēng)險。而怡給出的答案則是：“只要在我們的能力范圍內(nèi)，這樣的擴張都是合理的。”

　　值得注意的是，自去年以來，開股份的負債率一路攀升。截至9月底，其凈資產(chǎn)負債率比年初上升了70個百分點，達到了146%，而且公司流動資金頻頻告急。在此情況下，2011年5月，其將部分閑置募集資金4億元暫時挪用為公司現(xiàn)金流，期限為6個月；11月15日，歸還募集資金后，時隔不到十日，又將8億元募集資金挪出，充當(dāng)公司現(xiàn)金流。

　　在意識到擴張的隱憂之后，在2012年公司總結(jié)大會上，開股份董事長劉希模稱，今年將會在穩(wěn)中求進，全年“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

　　業(yè)績懸疑

　　就在壓力為緩之際，近日，開股份發(fā)出業(yè)績預(yù)增公告稱，2011年全年凈利潤約為16.5億元，同比增長22%。

　　盡管屬于“利好”消息，但與2010年凈利潤增長43.82%相比，增長幅度卻大跌了近22個百分點�！爸饕�還是賣地收入減少了�！币晃徊辉妇呙�的北京開發(fā)商老總稱，這幾年，開業(yè)績大增的背后大部分是“倒地”所獲。

　　其實早在2008年，開股份就以倒賣項目獲取利潤增長。是年，轉(zhuǎn)讓有京城豪宅之稱的“長安8號”獲得了超過4億元的收入；2009年，盡管其營業(yè)收入（約52億元）下降了11.1%，但凈利潤（9.32億元）卻飆升了63.3%，這主要來源于其當(dāng)年轉(zhuǎn)讓耀輝置業(yè)股權(quán)，實現(xiàn)了5.11億元收入，占全年營業(yè)利潤的43.3%，成為2009年凈利潤好于預(yù)期的主要原因。

　　而去年年底，開股份將其持有的全子公司京華房地產(chǎn)有限公司51%的股權(quán)，以增資的方式出售給中信資本及洋浦強輝公司，獲得4.08億元；緊接著，又在北交所掛牌轉(zhuǎn)讓其下屬海南天鴻海島房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%的股權(quán)，報價1.24億元，并要求一次性付款。

　　不僅如此，尚在全國化進程中的開股份，在二三線城市的大量投入，尚未形成收入；而在其大本營北京，收入占到了80%以上，在嚴(yán)格的限購政策下，該公司去化率亦令業(yè)界擔(dān)憂。與此同時，盡管開旗下有160萬平方米的保障房項目，但這些項目利潤微薄，未來可能會稀釋其總體業(yè)績。