交易量創(chuàng)下歷史新低的深圳樓市，將房地產(chǎn)貸款逼到了墻角。

　　“我們基本封殺了開發(fā)商，即便大型開發(fā)商的深圳區(qū)域項(xiàng)目，都拿不到貸款�！�2月2日，某股份行深圳一支行副行長明確對記者說，前不久，萬科珠海一項(xiàng)目就被該行“斃掉”。

　　深圳的個人住房按揭貸款亦如此。據(jù)記者調(diào)查，部分股份行是零增長或負(fù)增長，全部銀行機(jī)構(gòu)去年僅微增。

　　2月1日，深圳銀監(jiān)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年末深圳銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款（開發(fā)貸和個貸）余額5906.38億元，同比增長7.20%，低于各項(xiàng)貸款同比增速7.89個百分點(diǎn)。

　　房貸萎縮的背書是2011年深圳樓市的量價齊跌。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，去年深圳全市住宅成交量為273.2萬平方米/32020套，創(chuàng)歷史新低，同比減少14.9%，成交均價18992元/平方米，同比下跌6.0%，為12年來第二次回落。

　　市場清淡帶來不良貸款隱患。深圳銀監(jiān)局警示，需關(guān)注中小開發(fā)商違約、房地產(chǎn)集團(tuán)公司挪用資金、異地貸款等風(fēng)險。

　　房貸增速大降

　　深圳銀行業(yè)普遍排斥房地產(chǎn)貸款，除監(jiān)管嚴(yán)控外，這也與需求下降，房地產(chǎn)交易萎靡有莫大關(guān)聯(lián)。

　　2009年及之前年份，是投資和剛性需求共同主導(dǎo)樓市，到2010年變成剛需主導(dǎo)，而到2011年，投資和剛需均不給力，市場冷凍，成交慘淡，新房成交量創(chuàng)下歷史新低。

　　根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2011年深圳市累計銷售商品住宅273.19萬平方米/32020套，較2010年（320.97萬平方米/36729套）減少15%，成交金額518.83億元，較2010年的648.5億減少20%。

　　價格上，開發(fā)商從“假摔”變成實(shí)質(zhì)上的降價。去年8月份開始，深圳房價持續(xù)逐月下跌，12月均價為16020元/平方米。全年看，深圳新房住宅的成交均價跌破19000元/平方米，為18992元/平方米，較2010年的20205元/平方米下跌6%。

　　“從趨勢上看不到房地產(chǎn)好轉(zhuǎn)的跡象，還可能帶來壞賬風(fēng)險，自然要控制房貸�！鄙钲谀彻煞菪兄袑尤耸勘硎�。

　　深圳銀監(jiān)局的信息顯示，去年初以來，各銀行就通過提高房貸準(zhǔn)入門檻、核準(zhǔn)貸款增量等多種手段控制房貸投放，各月增量總體呈逐月收縮態(tài)勢。

　　2011年6月末，深圳房地產(chǎn)貸款余額5778.55億元，比年初新增269.08億元，同比少增312.88億元。至去年末，房地產(chǎn)貸款余額為5906.38億元，下半年僅僅新增127.83億元。

　　“收貸很明顯，一般各家銀行都不會續(xù)做，追加貸款就更不可能了�！鄙钲谝幻�股份行業(yè)務(wù)人士說。去年6月份，深圳房貸萎縮量較大，減少了31億元。

　　某大行深圳一支行行長稱，該支行去年對房地產(chǎn)開發(fā)貸限額50億元，對已發(fā)放的貸款，相關(guān)信貸員必須督促開發(fā)商按照樓盤銷售進(jìn)度分次及時還款，不可再采取以往的統(tǒng)還形式。名單制管理也更嚴(yán)格，大型開發(fā)商都不一定能拿到貸款。

　　異地開發(fā)貸款高增隱患

　　本地項(xiàng)目貸款受限，深圳部分銀行即設(shè)法外地覓食，異地貸款顯著增長。

　　深圳銀監(jiān)局未公布全年數(shù)據(jù)，但據(jù)記者掌握的一份內(nèi)部專題分析資料，截至2011年6月末，深圳銀行業(yè)投向異地的房地產(chǎn)貸款余額529.48億元，比去年初增加108.67億元，增幅達(dá)到25.82%，高于全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速19.24個百分點(diǎn)。其中，項(xiàng)目在異地的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額476.72億元，占異地房貸余額的90.04%，增量占異地房貸增量的85.93%。

　　接近深圳銀監(jiān)局的人士透露，深圳本地開發(fā)商積極拓展異地房地產(chǎn)市場現(xiàn)象日益普遍，其風(fēng)險引起監(jiān)管當(dāng)局的重視。隨著調(diào)控深入，部分二三線城市已經(jīng)限購，異地項(xiàng)目銷售十分困難，風(fēng)險將急劇擴(kuò)大。

　　異地貸款管理難度較大，因異地貸款的監(jiān)管權(quán)屬項(xiàng)目所在地，相關(guān)銀行的異地監(jiān)管成本也較高，各地的監(jiān)管協(xié)作并不完善。

　　“監(jiān)管提出，各銀行總行應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域間的聯(lián)動，做到貸后管理不留空白�！鄙鲜鋈耸空f。

　　目前，新增的異地貸款已受到控制。前述股份行深圳一支行副行長稱，萬科在珠海有一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，在該行申請受阻，轉(zhuǎn)而尋求年利率高達(dá)20%的信托融資。據(jù)他了解，其他幾家銀行亦均拒絕為此異地項(xiàng)目放貸。另一大行深圳分行人士說，去年下半年該行未做一單異地房貸業(yè)務(wù)。

　　住房按揭貸款方面，據(jù)記者了解，深圳地區(qū)除大行保持一定增長外，多數(shù)中小銀行都自動放棄此業(yè)務(wù)，某股份行全年按揭貸零增長，另一股份行負(fù)增長。

　　“都轉(zhuǎn)向個人經(jīng)營性貸款了。政策緊縮讓信貸成為稀缺資源，沒必要放在風(fēng)險大的房貸上面。”深圳一股份行個貸負(fù)責(zé)人解釋說。深圳銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年末當(dāng)?shù)貍�人經(jīng)營性貸款653.45億元，同比增長63.02%，高出各項(xiàng)貸款增速47.93個百分點(diǎn)，全年新增個人經(jīng)營性貸款252.62億元，約占所有新增貸款的10.01%。

　　“今年應(yīng)還會維持這一趨勢，看不到探底回升的可能，房貸市場蛋糕還會萎縮，信貸額度只有轉(zhuǎn)到經(jīng)營貸上，還可獲得利率上浮30%的高收益�！鼻笆龉煞菪袀�貸負(fù)責(zé)人如此表示。