從黃怒波入主冰島失敗，到碧桂園馬來西亞掘金；從宋衛(wèi)平斷臂拋售，到星河灣兼職做白酒；從郁亮拋出冬季策略，到許家印停止買地等等，歲末年初的樓市，房企全在拼命地為生存奔波。

    連日來，記者采訪了中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一、北京房協(xié)副會長兼秘書長陳志、萬科副總裁毛大慶、高和資本董事長蘇鑫等一批業(yè)內(nèi)專家，大家基本認為今年房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)三大層面的特征，即政策難放松、購房者觀望依舊、房企轉型加速。

    業(yè)績涉險過關

    盡管從去年年中曝出綠城危機來，房企的業(yè)績就成為了業(yè)界的主要關注點，但是讓人始料未及的是，房企的業(yè)績并沒有預料中的那樣差。

    截至日前，已經(jīng)有20家上市公司發(fā)布了去年的業(yè)績。統(tǒng)計現(xiàn)在這20家房企在2011年銷售業(yè)績達到了7017.2億元，同比這些企業(yè)在2010年創(chuàng)造的6103.9億元依然上漲了15%，同比銷售額上漲的企業(yè)達到了16家，其中下調多的企業(yè)為綠城，同比業(yè)績下調達到了37.95%，而上漲多的融創(chuàng)中國銷售額上漲幅度更是達到了130%。

    北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，20家房企的2011年年度目標合計為7443.4億元，距離目標完成依然差距5.7%。有12家未完成年度目標。

    北京中原地產(chǎn)市場研究部研究總監(jiān)張大偉分析認為，六成企業(yè)未完成目標的主要原因是年初制定目標過于樂觀，2011年初，大部分企業(yè)未意識到2011年調控的力度。此外，不少企業(yè)把戰(zhàn)略中心放在了一線城市，從20家企業(yè)可以看到，完成目標比較差的企業(yè)主要是布局中高端房源及一線城市房源比較多，這明顯導致了市場萎縮。

    雖然大部分龍頭企業(yè)的業(yè)績在去年不利的情況下上漲，但是對于今年的市場，業(yè)內(nèi)人士并不看好。

    在調控毫無放松的情況下，企業(yè)自身也面臨著嚴重的內(nèi)部危機。

    一方面，庫存量積壓嚴重，限購后主要受到影響的一二線城市大部分成交量都明顯萎縮，大部分房企都進入冬天模式，加快消化庫存，減少土地購入。目前大部分城市在建的住宅面積均創(chuàng)新高，比如北京、上海都超過6000萬平方米以上。以北京為例，目前住宅庫存已經(jīng)達到了12萬套，需要消化24個月以上。另一方面，資金困難，目前房企的大部分融資渠道都被收緊。去年三季度報顯示，房企庫存市值已經(jīng)達到了上萬億，而且在目前銀行信貸收緊的情況下，開發(fā)商目前的資金鏈非常危險。

    同時今年年中還將有2000多億元的信托到期，對于開發(fā)商而言無疑雪上加霜。

    房企轉型加速

    從綠城危機到全年的產(chǎn)權交易創(chuàng)造新高，元旦剛過房企轉型求生的勢頭更加猛烈。

    降價賠償后的星河灣，近日又發(fā)布了新的救市方案。日前，星河灣副總經(jīng)理梁上燕正式承認了其將負責該公司的一項新業(yè)務，與茅臺集團合作，建立一個新的白酒品牌。從房企涉礦到星河灣賣酒，曾經(jīng)被認為是高暴利行業(yè)的地產(chǎn)業(yè)如今卻成為了許多企業(yè)急于逃離的行業(yè)。

    而進入1月后，房企斷臂求生的步伐更是進一步加快。

    1月17日，北京新華聯(lián)置地有限公司發(fā)布公告，擬將其持有的武漢百步亭聯(lián)合置業(yè)有限公司11.54%的股權轉讓給武漢安居工程發(fā)展有限公司，交易金額為1.5億元。本次出售百步亭聯(lián)合置業(yè)股權后，新華聯(lián)置地不再是百步亭聯(lián)合置業(yè)股東。

    1月13日，華潤深國投投資有限公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌轉讓的深國投商用置業(yè)有限公司50%的股權，目前已覓得意向受讓方，據(jù)稱該意向買家正是持有標的企業(yè)50%股權的深圳市龍柏商置產(chǎn)業(yè)投資基金企業(yè)。

    1月12日，上海城投控股發(fā)布公告稱，上海鼎盛股權投資合伙企業(yè)、上海光控置業(yè)有限公司、上海易居生源股權投資中心和上海易居生泉股權投資中心等4家企業(yè)，以總價13.13億元，聯(lián)合摘得其持有的上海新江灣城投資發(fā)展有限公司50%股權。

    與去年的中小房企不同的是，連日來不少龍頭房企也加快了斷臂求生的步伐。

    1月16日，萬科 置業(yè)公司之全子公司太榮有限公司為滿足自身業(yè)務投資經(jīng)營需要，向中國銀行（香港）有限公司借款人民幣2.0678億元，公司之全子公司萬科置業(yè)地產(chǎn)（香港）有限公司（“萬科置業(yè)”）為有關借款提供連帶責任擔保，擔保金額為2.0678億元。

    業(yè)內(nèi)人士預計，今年年中房企的合并重組將進一步加深。

    看淡今年市場

    1月16日，恒大地產(chǎn)集團在香港召開新聞發(fā)布會，在公布2011年銷售業(yè)績的同時，也正式發(fā)布了2012年的集團銷售目標，兩組數(shù)據(jù)分別為803.9億元和800億元。

    對于大型開發(fā)企業(yè)而言，通常第二年的銷售目標都會在前一年完成額度的基礎上，綜合項目數(shù)量、開工面積、銷售面積以及市場情況等多重元素適當上浮。但恒大卻顛覆了這一傳統(tǒng)，甚至還出現(xiàn)了目標低于前一年完成業(yè)績的情況。此舉，業(yè)內(nèi)人士認為一方面是恒大地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的企業(yè)策略，另一方面也是大型房地產(chǎn)企業(yè)看空2012年樓市的表現(xiàn)。

    恒大集團主席許家印表示，“恒大在近年高速增長后，將步入穩(wěn)定增長期�！彪S后集團公布了2012年的銷售目標為800億元，與2011年的實際銷售額基本持平，相比2011年初制定的銷售目標僅上浮了14.2%。

    與恒大的策略相同，北京魯能今年的銷售任務也十分“理性”，據(jù)相關負責人透露，2012年北京魯能的銷售目標僅為30億元。之所以大型開發(fā)企業(yè)紛紛調低2012年銷售目標，看空2012年樓市是一方面，但更重要的是去年有近六成的一線房企因為沒有完成銷售任務而對企業(yè)品牌等多方面造成了“并發(fā)癥”性的影響。數(shù)據(jù)顯示，截至2012年1月16日，有20家一線房企披露了2011年銷售數(shù)據(jù)。其中，金地、綠城等12家一線房企未完成去年的年度銷售目標；完成年度目標的僅有恒大、越秀等8家。展望2012年，面對調控不放松，大部分開發(fā)商在訂立新的目標時不得不異常謹慎，這才有了紛紛調低2012年銷售任務的統(tǒng)一舉動。

    業(yè)內(nèi)人士分析，隨著宏觀調控的日益深入，現(xiàn)金流成為考驗房企實力與決定企業(yè)發(fā)展的重要的一項指標。對于大型房企而言，其中的絕大部分都已在近幾年完成了全國布局，比如2011年恒大地產(chǎn)集團的業(yè)務已遍及103個城市，項目總數(shù)從2010年的112個增長到187個，同比增長67%；全年在售項目由2010年的56個上升到121個，增長116%。相比于中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些一線大型房企涉足的城市更多，對不同級別市場的了解更深入，因此其對于整體行情的把握也更為敏感和準確。