自2012年3月份以來，房地產(chǎn)交易逐步回暖，這不禁讓人想起2009年房價(jià)一路上升的瘋狂。然而時(shí)移世易，目前的經(jīng)濟(jì)、政策等環(huán)境與2009年有很大差異。從2008年底，國家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)購房的“救市”政策，使得2009年全年商品住宅交易量同比增速大幅回升，2009年二季度房價(jià)重拾漲勢。而在目前的“穩(wěn)增長”政策組合中，房地產(chǎn)調(diào)控政策并未放松，因而2012年樓市不會(huì)復(fù)制2009年的“繁榮”。

　　調(diào)控下的樓市博弈面面觀

　　自2011年下半年以來33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)樓市微調(diào)政策

　　雖然中央反復(fù)重申房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，但地方政府“小動(dòng)作”不斷，由于過于寬松而變成“烏龍”事件的也有幾例。近日，河南省關(guān)于七折房貸利率優(yōu)惠的指示，“高調(diào)”地刺激了人們的神經(jīng)，關(guān)于政府是否“救市”的討論再次掀起。很快，河南銀監(jiān)局權(quán)威人士表示，網(wǎng)上所傳河南房貸新政是誤傳，鄭州金融辦相關(guān)人士也否認(rèn)了房貸有相關(guān)新政。

　　盡管如此人們對房價(jià)上漲的預(yù)期明顯升高。

　　自2012年3月份以來房地產(chǎn)市場強(qiáng)勁回暖，這不禁讓人想起2009年初，房地產(chǎn)市場一步“從冬到夏”。雖然表面都是成交繁榮，但2012年的“從嚴(yán)”與2009年的“鼓勵(lì)”全然不同，購房者心態(tài)需求也有差異。為關(guān)鍵是，2009年房地產(chǎn)市場正走在回暖的道路上，全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)節(jié)節(jié)攀升，回至景氣臨界點(diǎn)之上;而此時(shí)，國房景氣指數(shù)步步下滑，創(chuàng)下37個(gè)月新低，逼近 2008年低點(diǎn)。

　　政策基調(diào)：

　　從鼓勵(lì)購房到堅(jiān)持調(diào)控

　　2008年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)襲卷而來，我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭受創(chuàng)傷之后，房地產(chǎn)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的“抓手”挺身而出。進(jìn)入2012年，國際環(huán)境來看，全球經(jīng)濟(jì)雖然走出谷底，但是復(fù)蘇依然不穩(wěn)，歐元區(qū)的威脅依然沒有接觸，美國第三輪量化寬松正在醞釀中。國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)，但是經(jīng)濟(jì)增速下滑的風(fēng)險(xiǎn)不可避免。這與 2009年基本類似。

　　但是對于房地產(chǎn)調(diào)控，中央的態(tài)度與2009年截然相反。

　　5月中旬，國務(wù)院總理溫家寶在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研時(shí)指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策。

　　6月12日，發(fā)改委針對“發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌”的報(bào)道作出澄清，表示該部門近沒有人接受過該媒體記者采訪，有關(guān)報(bào)道純屬捏造。6月14日，央行新聞發(fā)言人已就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事作出回應(yīng)：中央銀行和監(jiān)管部門對個(gè)人住房貸款一直實(shí)施有效的政策引導(dǎo)和審慎性監(jiān)管。個(gè)別媒體稱“央行特急文件規(guī)定套房貸利率低可七折”，有意曲解央行政策意圖，有市場炒作之嫌。銀監(jiān)會(huì)也做出相似陳述。6月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人表示，當(dāng)前各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作。特別是嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。6月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說，明年將繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，要繼續(xù)落實(shí)地方政府對房價(jià)調(diào)控的責(zé)任。將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先購房家庭的貸款需求。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，一周之內(nèi)，四部委接連發(fā)布涉房調(diào)控的表態(tài)，一方面說明在市場觀望相持的敏感期，輿論風(fēng)險(xiǎn)高企;同時(shí)也表明，目前中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度依舊嚴(yán)謹(jǐn)，并無明顯的放松跡象。

　　中央的多番明確表態(tài)并沒有化解地方政府微調(diào)的“沖動(dòng)”，在三令五申之下，地方政府的“小動(dòng)作”有所增加甚至有高調(diào)之嫌。

　　據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)顯示，自2011年下半年以來，北京、上海、杭州、重慶、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、從化、馬鞍山、沈陽等33個(gè)城市分別從不同角度出臺(tái)了樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購政策、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。除蕪湖、佛山、成都等因?yàn)槲⒄{(diào)觸碰到了限購紅線，政策頒布不久就被“叫停”外，其他政策基本都得到默許。

　　就在其他城市通過各種方式試探調(diào)控松動(dòng)底線之時(shí)，上海卻反其道而行之。進(jìn)一步的政策是，凡單身、非上海籍購房者，無論是否已有繳納社�；騻�(gè)人所得稅證明，目前已被列入購房限制范疇。

　　按照上海目前執(zhí)行的限購令規(guī)定，對于不能提供2年內(nèi)在上海市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明的非上海戶籍居民家庭，暫停在上海向其售房。政策收緊后，無論是否已有繳納稅賦或社明的單身外地人士，均不能在上海購房。目前上海購房者的單身狀態(tài)包括：未婚、離婚及喪偶等。而對于單身購房者的手續(xù)規(guī)定，早已趨嚴(yán)至“需有相關(guān)部門出具的單身證明”的地步。

　　開發(fā)商策略：

　　從捂盤惜售到降價(jià)促銷

　　樓市回暖跡象明顯的情況下，房企剛剛?cè)谫Y得來的錢就被派到了土地市場。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年1月至5月，萬科、中海、華潤等多家開發(fā)商均有成功融資案例。于是，沉寂了些許時(shí)日的土地市場近段時(shí)間似乎也開始回暖，恒大13.22億元廣州拿地、萬科3.8億元廣州拿地、中鐵置業(yè)22.87億元貴陽拿地、龍湖12.8億元拿下成都武侯晉陽地塊。

　　有分析人士認(rèn)為，開發(fā)商及時(shí)補(bǔ)倉主要是吸取2009年無房可賣的教訓(xùn)。

　　2009年，新盤開售前徹夜排隊(duì)成為當(dāng)年樓市的一道風(fēng)景，真真假假的房托與購房者之間的“互動(dòng)”成就了一個(gè)又一個(gè)“日光盤”，也將房價(jià)一路推高至前所未有的高度。為了盡量拖延樓盤銷售時(shí)間，開發(fā)商開始“捂盤”。開發(fā)商開盤前的種種，在曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的電視劇《蝸居》中展露無遺。

　　2009年房價(jià)的瘋狂上漲，不僅給開發(fā)商帶來了豐厚的利潤，當(dāng)年年初及時(shí)購房的人，如果選擇了地理位置上佳的樓盤，隨后在不到一年的時(shí)間里也坐享了房價(jià)近50%的上漲。當(dāng)時(shí)記者調(diào)查過的地鐵5號線大屯路東站附近的金泉家園，2009年初其新售樓盤均價(jià)每平方14000元左右，2009年末 2010年初之時(shí)，該盤早已越過20000元關(guān)口，后來隨著15號線的修建，至今，金泉家園的二手房每平方米已經(jīng)33000元左右。

　　如今房地產(chǎn)市場雖然成交比較旺盛，房價(jià)也有走高的跡象，但開發(fā)商“以價(jià)換量”的思路并未改變。

　　北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年端午節(jié)前兩天(22日-23日)北京新建住宅簽約876套，二手房住宅簽約279套，合計(jì)簽約1155套，這一數(shù)字比今年五一小長假的前兩天簽約量上漲55.9%，而同比去年端午假期的前兩天成交量增加289%。

　　開發(fā)商促銷的手段五花八門，在電子信息時(shí)代，雖然大多數(shù)開發(fā)商都沒有將樓盤搬到網(wǎng)上進(jìn)行銷售，但卻都和房產(chǎn)頻道或是門戶網(wǎng)站進(jìn)行了深度合作以此達(dá)到雙贏。合生·濱江帝景的優(yōu)惠是“搜房會(huì)員專享98折”;鴻坤·羅納河谷則是高調(diào)宣布“99萬買別墅不是夢”，推出一套5折房源。

　　打折、買房送車、買房送家具這些手段已經(jīng)不再新穎，但每當(dāng)市場不是特別景氣時(shí)，還是會(huì)有開發(fā)商用來促銷。廊坊的紐約公園三期就退出了買房送車活動(dòng)，所送車的品牌根據(jù)所選房子區(qū)別，目前在售房源為88平米南北通透兩居和119平米通透三居，65平米一室兩廳，均價(jià)6800元/平米，買三居送福特車，買兩居送雪佛蘭。

　　為了盡快回籠資金，開發(fā)商可是各顯神通。南京仙林悅城5月10日啟動(dòng)了“你買房，我還貸”活動(dòng)，凡是參與365團(tuán)立方活動(dòng)并在活動(dòng)期間認(rèn)購的網(wǎng)友，開發(fā)商將按付3成、貸款7成、基準(zhǔn)利率95折、月供30年計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，無償幫購房者還12個(gè)月月供。

　　與哈爾濱的海吉雅·樂都項(xiàng)目推出的“0元購房”相比，南京仙林悅城的開發(fā)商還是比較“吝嗇”。海吉雅·樂都推出惠民行動(dòng)返款共分12種，根據(jù)不同的返款模式，返款金額略有不同。以10年返款為例，購房10年后可以享受開發(fā)商一次性返還全部購房款，也就是所謂的“0元購房”。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，海吉雅·樂都的12種返款方式滿足的剛需族、剛改族和投資客的需求。

　　房貸：

　　從七折利率到九折利率

　　2009年，套房貸七折利率的優(yōu)惠在各大銀行極為普遍，即便是到年底，房地產(chǎn)逐漸收緊的態(tài)勢形成，獲取優(yōu)惠利率依然不是一件難事，85折優(yōu)惠或是8折都不是難題，在個(gè)別資金寬裕的股份制銀行，甚至依然可以獲得7折的優(yōu)惠利率。二套房貸1.1倍利率的執(zhí)行力度也不是很強(qiáng)。

　　2010年房地產(chǎn)調(diào)控開始之后，套房貸利率優(yōu)惠逐漸縮小，2011年下半年，套房貸利率開始回歸基準(zhǔn)利率后直至1.1倍甚至更高。2012年初，隨著新一輪信貸額度的下發(fā)，套房貸利率又開始出現(xiàn)優(yōu)惠，但是幅度以及力度很小。

　　中行近日將套房貸利率優(yōu)惠從85折調(diào)整至9折，僅有個(gè)別資質(zhì)優(yōu)秀的客戶可以享受85折優(yōu)惠。中行收窄利率優(yōu)惠并非個(gè)案，工行早在今年5月份就已經(jīng)將優(yōu)惠幅度回調(diào)至9折。記者在咨詢中發(fā)現(xiàn)，招商銀行很難有利率優(yōu)惠。雖然目前多數(shù)銀行依然可以申請到套房貸85折的利率優(yōu)惠，但是，銀行悄然收緊優(yōu)惠的趨勢正在形成。

　　對此，陳雪表示，3月至今，北京二手房市場成交量持續(xù)維持高位的情況下，商貸比例也在逐漸增加，僅6月上半月此比例就比5月增長2個(gè)百分點(diǎn)達(dá)到 21%，部分銀行個(gè)貸的剩余額度快速減少。此次中國銀行降低套房貸優(yōu)惠幅度，主要的原因是銀行信貸額度有限。陳雪表示，雖然無法估計(jì)各個(gè)銀行現(xiàn)存?zhèn)�貸額度剩余的具體數(shù)額或者比例，但各大銀行紛紛上調(diào)個(gè)人存款利率爭儲(chǔ)，也能側(cè)面推測銀行剩余額度并不多。

　　“如果成交繼續(xù)走高，存準(zhǔn)率短期內(nèi)不再下調(diào)，降息預(yù)期依然存在的情況下，不排除更多銀行將重新回調(diào)套房利率至9折，甚至基準(zhǔn)�！标愌┱f。

　　除此之外，時(shí)隔3年，在相似的市場環(huán)境不同的政策背景下，人們對房價(jià)上漲預(yù)期有驚人的相似。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2012年以來，期房市場新增項(xiàng)目76個(gè)項(xiàng)目，其中21個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)成交均價(jià)出現(xiàn)一定程度上漲，占比約為28%，總成交量為2990套，占比超過50%。3-5月，全市商品住宅成交均價(jià)從1.9萬元上漲到近2萬元。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月18日，月內(nèi)住宅簽約均價(jià)為 21238元每平方米，環(huán)比5月上漲了7.7%。

　　成交的回暖帶動(dòng)了房價(jià)的小幅攀升，使得對房價(jià)看漲的人數(shù)也多了起來。央行2012年第2季度儲(chǔ)戶調(diào)查問卷報(bào)告顯示，對下季房價(jià)，預(yù)期上漲的居民比例為20.4%，較上季提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。對方家看漲的人數(shù)與2009年同期相當(dāng)，2009年第2季度央行進(jìn)行的儲(chǔ)戶調(diào)查問卷報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)下季房價(jià)上漲的居民占比增至25.3%，當(dāng)時(shí)由于房價(jià)也正處于上升通道，所以對于上漲的預(yù)期較1季度增加9.5個(gè)百分點(diǎn)。2012年第2季度報(bào)告顯示，未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購房的居民占15.7%，這一數(shù)據(jù)與2009年的15.8%更為接近，雖然政策環(huán)境有所不同，但是面對正處于上升通道的房價(jià)，儲(chǔ)戶心態(tài)基本相近。

　　對于價(jià)格的試探性上漲，陳雪認(rèn)為，這與進(jìn)入旺季和近期政策調(diào)整有一定關(guān)系。另外還有以下幾個(gè)原因：，項(xiàng)目入市后，低價(jià)房源先進(jìn)入銷售周期，后期高價(jià)房源成交拉高價(jià)格;第二，優(yōu)惠措施取消，如百合灣嘉園、保利羅蘭小區(qū)、綠地花都嘉園等近期都有取消或降低優(yōu)惠幅度，尤其漲幅大的長灘庭苑由于前期特價(jià)房源售罄造成前后價(jià)格差額較大;第三，部分熱銷項(xiàng)目和之前深降項(xiàng)目試探性提價(jià)。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩認(rèn)為，就當(dāng)前的趨勢來看，下半年剛性需求依舊會(huì)不斷入市。但對于北京這樣的限購城市，剛性需求的釋放存在不確定性。因此近期部分熱銷項(xiàng)目提價(jià)，短期來看符合營銷規(guī)則，但長久來看未必符合市場實(shí)際。

　　@華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)

　　中央通過其他的方式推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，房地產(chǎn)行業(yè)只能從中間接受惠，樓市調(diào)控并未放松。房價(jià)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是我們的貨幣政策和土地政策。如果不改變土地政策和貨幣政策，房價(jià)就很難實(shí)現(xiàn)合理回歸。

　　@中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇

　　2012年是房地產(chǎn)業(yè)逐漸建立和健全雙軌制的一個(gè)重要的年頭，在這個(gè)年頭里保障房大量開發(fā)，也為商品房的放開創(chuàng)造了條件，2012年是一個(gè)過渡之年，過去單一建設(shè)商品房到后來提出保障房但是又沒有足夠的供應(yīng)到逐漸走向雙軌制的過渡的一年，完成了這個(gè)過渡應(yīng)該說就應(yīng)當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)包括兩個(gè)體系建設(shè)就可以在正常軌道上健康發(fā)展。

　　@華潤置地主席印

　　現(xiàn)半年市場不會(huì)有大的變化，包括現(xiàn)在的政策也是在鼓勵(lì)增加普通的商品房。下半年內(nèi)地樓價(jià)會(huì)保持平穩(wěn)，這也是中央的調(diào)控目的。降息確實(shí)對剛需的釋放有幫助，尤其是針對于套住房按揭利率的調(diào)整，這對于剛需人群有鼓勵(lì)作用。

　　@創(chuàng)集團(tuán)董事長劉曉光

　　房地產(chǎn)仍舊是支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，房地產(chǎn)仍是老百姓可能傳宗接代的私有財(cái)產(chǎn)�，F(xiàn)在過快的房價(jià)增長的勢頭遏制住了，全國的房價(jià)也確實(shí)下降了。雖然現(xiàn)在的庫存量還是很大，也還有新進(jìn)樓盤的出現(xiàn)，但今年房地產(chǎn)將趨于穩(wěn)定。

　　@中國社會(huì)科學(xué)院易憲容

　　5月份數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)下降，說明房地產(chǎn)行業(yè)中的泡沫正在被擠出，這是好事情。房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量的下行是必然的，因?yàn)槿绻�不下行，�?huì)為房地產(chǎn)調(diào)控帶來障礙。房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)里占比太高，如果不將泡沫擠出，經(jīng)濟(jì)很難真正好轉(zhuǎn)，也會(huì)影響穩(wěn)增長任務(wù)。

　　@金科股份

　　金科股份6月25日公告稱，為了支持公司快速發(fā)展，未來能更好獲取價(jià)格較低的優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目，公司擬向公司控股股東金科投資申請總額不超過人民幣 10億元的信用借款。 該筆借款期限長不超過3年，參照目前公司非銀行信用融資的融資成本，公司及控股子公司按年率13.8%向其支付資金占用費(fèi)。

　　@泛海建設(shè)

　　6月25日晚間，泛海建設(shè)發(fā)布公告表示，武漢泛海城市廣場開發(fā)投資有限公司擬向四川信托有限公司申請15億元信托貸款，泛海建設(shè)為該信托融資涉及債務(wù)提供連帶責(zé)任。公告顯示，該信托計(jì)劃規(guī)模為15億人民幣，期限為2年(設(shè)置了滿1年、滿1.5年提前還款權(quán))，該筆金將用于武漢泛海城市廣場項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，武漢家墩中央商務(wù)區(qū)宗地3、宗地16B和宗地22將作為抵押。

　　@新世界中國

　　6月19日，新世界中國地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告稱，公司的間接全資附屬公司取得一筆有期貸款融資，本金額合共為12億港元及3856.05萬美元，為期3年。公司間接全資附屬公司New World China Finance (BVI) Limited 作為借款人及公司作為人與多家銀行及金融機(jī)構(gòu)訂立融資協(xié)議。該筆融資將用作借款人現(xiàn)有銀行借款再融資及撥付公司及其附屬公司的一般營運(yùn)資金所需。

　　@遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

　　6月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司于當(dāng)天訂立一份融資協(xié)議。據(jù)此，遠(yuǎn)洋將獲得由多家銀行組成的財(cái)團(tuán)提供的本金額約6億美元的3年定期貸款融資。該筆6億美元的貸款將包括不同的幣種。根據(jù)遠(yuǎn)洋的規(guī)劃，這筆融資將用于現(xiàn)有定期貸款的再融資及撥付本集團(tuán)的一般營運(yùn)資金需求，其中，一般運(yùn)營資金需求就包括遠(yuǎn)洋在國內(nèi)的任意房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

　　@長甲地產(chǎn)

　　長甲地產(chǎn)旗下上海金締聯(lián)創(chuàng)置業(yè)有限公司已經(jīng)獲得15億元人民幣(合2.36億美元)五年期定期貸款，用于建設(shè)上海浦東的長泰廣場。其中，中國銀行上海分行為牽頭行，承貸7.5億元人民幣。上海農(nóng)村商業(yè)銀行和交通銀行各承貸5億元和2.5億元人民幣。貸款利率為人民銀行基準(zhǔn)利率的125%，將按季度分期償還。消息人士并稱，該項(xiàng)目的母公司長甲地產(chǎn)(上海)有限公司為這筆貸款提供擔(dān)保。

　　@太古地產(chǎn)

　　6月18日，太古地產(chǎn)宣布，已就5億美元4.375厘2022年到期的有擔(dān)保債券，向港交所申請上市及買賣，預(yù)期于6月19日生效。據(jù)了解，此前就有市場消息稱，太古地產(chǎn)發(fā)行10年期5億美元債券，發(fā)行價(jià)99.576，息率4.428%，較同期美國國債收益率高280個(gè)基點(diǎn)。匯豐及渣打?yàn)椴居浶�。太古地產(chǎn)表示，通過此項(xiàng)中期票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，太古地產(chǎn)在未來有需要時(shí)，將可直接從資本市場籌措資金。在此計(jì)劃下，公司可發(fā)行以美元或其他貨幣結(jié)算的票據(jù)，金額和票據(jù)年期不限。