有市場(chǎng)傳聞，近期包括住建部等相關(guān)部門的研究機(jī)構(gòu)，正共同研究新一輪刺激樓市“剛需”入市的政策儲(chǔ)備。一旦房地產(chǎn)投資增速下降過快，就可能有儲(chǔ)備政策推出。

　　但問題是，中國(guó)的住房需求究竟有多大?未來供求格局如何?置業(yè)的“剛需”能支撐多大市場(chǎng)?如果房地產(chǎn)投資增速下降過快，僅靠拉動(dòng)“剛需”市場(chǎng)，能發(fā)揮多大效用?

　　未來供求格局正在改變

　　房地產(chǎn)行業(yè)一直以來供不應(yīng)求的局面正在改變。

　　隨著2009~2011年房地產(chǎn)開發(fā)住宅新開工面積的大幅增加(假設(shè)2009~2011年新開工面積在2012~2014年竣工)，預(yù)計(jì)2012~2014年房地產(chǎn)開發(fā)住宅年均竣工量將達(dá)到 12.3億平方米，而據(jù)我們預(yù)測(cè)，2012~2014年城鎮(zhèn)住宅需求年均僅約12.7億平方米，也就是說，僅房地產(chǎn)開發(fā)住宅就基本能滿足城鎮(zhèn)住房需求。

　　再考慮到非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、城區(qū)擴(kuò)大以及小產(chǎn)權(quán)房對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)的補(bǔ)充，假設(shè)年均僅貢獻(xiàn)1億平方米(事實(shí)上，過去3年這3個(gè)因素合計(jì)年均貢獻(xiàn)了 4.7億平方米，但考慮非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)住房統(tǒng)計(jì)口徑的變化，比如原來不計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)新開工的單位自建房可能被計(jì)入房地產(chǎn)新開工面積，導(dǎo)致非市場(chǎng)化建房大幅降低;以及政府目前意欲控制清查小產(chǎn)權(quán)房的建造，這3個(gè)因素對(duì)供應(yīng)的增加可能會(huì)明顯下降，故在此假設(shè)年均1億平方米)，則城鎮(zhèn)住宅將明顯供過于求。預(yù)計(jì)2012~2014年累計(jì)剩余庫(kù)存約2億平方米。

　　需要注意的是，2012~2014年房地產(chǎn)供應(yīng)的大增，其實(shí)主要是由于過去3年保障房的大量新開工所致，而由于保障房有大量的不可售部分，所以，其供應(yīng)壓力將主要體現(xiàn)在竣工后，而不像商品住房體現(xiàn)在銷售期(從新開工到銷售約1年周期，從新開工到竣工約3年)。

　　2012~2014年住宅市場(chǎng)的供過于求，將直接導(dǎo)致2012年房地產(chǎn)住宅新開工面積大幅下降，但由于住房需求仍在增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2013年新開工面積降幅會(huì)趨緩，2014年或?qū)⒃俅尾饺朐鲩L(zhǎng)。2015~2017年城鎮(zhèn)住宅需求年均約13.8億平方米，考慮到2012~2014年剩余的約2億平方米庫(kù)存，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)開發(fā)住宅新開工同比將降15%，2013年降幅可能收窄，同比降8%,2014年會(huì)進(jìn)入擴(kuò)張，增5%，這樣在 2015~2017年的建造周期內(nèi)基本可以實(shí)現(xiàn)供求平衡。

　　行業(yè)供求格局的改變將導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的歷史，在未來幾年都將難以再現(xiàn)，這是真正考驗(yàn)企業(yè)基本功的時(shí)候。在融資、產(chǎn)品、管理、周轉(zhuǎn)有較強(qiáng)能力的大中型房企必定會(huì)有更多增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。而對(duì)于一些小房企而言，“狼”也許真得來了。

　　房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降

　　研究房地產(chǎn)投資增速非常重要，一方面，其變化影響未來房地產(chǎn)行業(yè)的供給;另一方面，其會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而影響著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策走勢(shì)。然而，隨著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)投資增速也持續(xù)放緩。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比增長(zhǎng)23.5%，增速比1～2月回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年回落4.4個(gè)百分點(diǎn)。在整個(gè)房地產(chǎn)投資中，住宅投資7443億元，增長(zhǎng)19.0%，增速回落4.2個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。

　　接下來房地產(chǎn)投資增速又將怎樣發(fā)展呢?為便于分析和預(yù)測(cè)，把房地產(chǎn)投資拆分為兩部分：“土地購(gòu)置費(fèi)”和“施工面積投資額”。

　　先看土地購(gòu)置費(fèi)。歷年數(shù)據(jù)顯示，土地購(gòu)置費(fèi)占房地產(chǎn)投資的17%～20%之間。由于土地購(gòu)置費(fèi)相當(dāng)于當(dāng)期支付的土地出讓金，土地出讓金的分期支付導(dǎo)致土地購(gòu)置費(fèi)周期要滯后于土地出讓金周期，而后者對(duì)應(yīng)土地市場(chǎng)成交情況。由于全國(guó)土地出讓金在2010年和2011年均保持增長(zhǎng)，這為2012年土地購(gòu)置費(fèi)的增長(zhǎng)提供了有力支撐。假設(shè)2012年土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)5%，則相當(dāng)于為當(dāng)年房地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)約0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　再看施工面積投資額。施工面積投資額占房地產(chǎn)投資的83%左右。

　　施工面積投資額=單位施工面積投資額×當(dāng)年施工面積。從歷史數(shù)據(jù)看，單位施工面積投資額由于受到人工和建材成本的上升推動(dòng)，一直處于小幅增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2005～2011年，增幅在0～6%之間，均值約4%，因此假設(shè)2012年單位施工面積投資額增長(zhǎng)4%。

　　2012年施工面積=2011年施工面積-2011年竣工面積+2012年新開工面積，因此，2012年施工面積取決于當(dāng)年新開工面積。2012年新開工面積又取決于2013年預(yù)期銷售面積及2012年剩余庫(kù)存。

　　同樣2012年剩余庫(kù)存則取決于2012年銷售面積，即市場(chǎng)供應(yīng)是按照未來需求進(jìn)行配置的。這個(gè)邏輯隱含的假設(shè)是，未來政策預(yù)期穩(wěn)定，開發(fā)商群體能對(duì)未來市場(chǎng)需求做出相對(duì)理性的中期趨勢(shì)判斷。

　　假設(shè)2012年商品房銷售面積同比零增長(zhǎng)，2013年銷售面積同比增長(zhǎng)5%，則2012年施工面積投資額同比增長(zhǎng)19%，為房地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)15.7個(gè)百分點(diǎn)。加上土地購(gòu)置費(fèi)為當(dāng)年房地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)的0.8個(gè)百分點(diǎn)，終對(duì)應(yīng)的2012年房地產(chǎn)投資增速為16.5%。

　　若2012和2013年銷售面積均較2011年下降10%，則投資增速將僅有11%。

　　2012年房地產(chǎn)整體庫(kù)存將是不斷堆積的過程，開發(fā)商資金鏈仍處于持續(xù)緊張的狀態(tài)，這些因素可能決定開發(fā)商投資意愿將呈逐漸下降的趨勢(shì)。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10927億元，同比名義增長(zhǎng)23.5%，預(yù)計(jì)，二、三季度房地產(chǎn)投資增速將快速下降，并在三季度達(dá)到低點(diǎn)。

　　在房地產(chǎn)投資增速不斷下滑之下，依靠置業(yè)能否支撐住宅銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖?

　　置業(yè)不足以支撐樓市持續(xù)增長(zhǎng)

　　目前政策對(duì)置業(yè)需求進(jìn)行了定向放松，受此帶動(dòng)，重點(diǎn)城市住房成交量出現(xiàn)明顯回升。但置業(yè)空間究竟有多大?能否支撐住宅銷售市場(chǎng)的持續(xù)回暖?為此，我們利用置業(yè)倒推需求模型來解答這個(gè)問題。

　　測(cè)算思路：從出生人口預(yù)測(cè)結(jié)婚人口，從結(jié)婚人口推出新房置業(yè)需求，從新房置業(yè)需求占比倒推出新房銷售面積。

　　通過一系列假設(shè)，我們得出的結(jié)論是：

　　未來10年，每年城鎮(zhèn)置業(yè)新房需求平均約在2.7億～3.2億平方米。假設(shè)置業(yè)在新房成交中占比35%(采用萬科2012年一季度數(shù)據(jù))，則全國(guó)商品住宅銷售面積約為7.8億～9.2億平方米，較2011年降幅為(-20%)～(-5%)，而銷售的下降又將進(jìn)一步帶動(dòng)房地產(chǎn)投資增速的大幅回落。

　　盡管目前政策對(duì)置業(yè)需求進(jìn)行了定向放松，并受此帶動(dòng)，重點(diǎn)城市住房成交量出現(xiàn)明顯回升，但是，在置業(yè)需求本身有限的情況下，僅靠置業(yè)很難推動(dòng)全國(guó)住宅銷量的持續(xù)增長(zhǎng)。這樣的銷量水平給未來數(shù)年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)都將帶來壓力。因此，未來政策可能不得不考慮在改善性需求上也進(jìn)行微調(diào)，釋放合理的改善需求，以一定增長(zhǎng)的銷量和一定速度的房地產(chǎn)投資。