日前，央行發(fā)布的《2011年金融機構貸款投向統計報告》顯示，去年房地產貸款增速總體回落，其中保障性住房開發(fā)貸款增量占比提高，占同期房產開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。房地產貸款難度加大，促使房企融資成本提高，個人購房貸款成本上升，信貸額度的減少成為2011年出現樓市調控效果的重要因素。

　　探因

　　符合樓市宏觀調控基調

　　根據央行公布的數據統計，2011年全年房地產累計新增貸款共1.26萬億元，較去年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較去年下降8.5個百分點。2011年末，保障性住房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產開發(fā)貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。

　　在不少業(yè)界人士看來，這是房地產調控政策帶來的必然結果。

　　偉嘉安捷市場部經理吳昊直言，房地產信貸受樓市宏觀調控政策變化的影響比較大。國家為了房價的合理回歸，解決居民的住房難問題，除了在整體調控政策上收緊以外，還大力扶持保障性住房建設，通過一系列政策性住房解決居民住房需求。這就導致銀行信貸政策對于房地產貸款緊縮的同時，卻對保障性住房貸款保持支持力度�！耙辉鲆粶p”的現象，恰恰符合去年的樓市宏觀調控基調。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌在采訪中則表示，房地產開發(fā)貸款下降了，個人買房貸款減少更多，只有保障性住房貸款增加了，這正是去年整個房地產市場銷售放緩的原因之一。

　　“一方面，為抵御通貨膨脹，信貸政策持續(xù)收緊，導致銀行整體可貸額度大大減小。另一方面，全國房地產調控效果顯著，房地產行業(yè)景氣度降低，房企在房價下降、融資難度加大、負債率上升等情況下，存在一定的經營風險，這就使得銀行層面對于樓市調控帶來的風險評級上升，從而在減少整體貸款額度的基礎上，大大減弱了對于房地產領域貸款的整體投放力度�！辨溂业禺a席分析師張月分析。

　　與普通商品住宅不同，保障性住房的建設主體是地方政府融資平臺，有了土地收益和地方稅收作為隱形擔保，保障性住房項目自然成了銀行眼中的優(yōu)質客戶，銀行更樂意于將貸款投放在保障性住房建設上。在二、三線城市，大量的保障性住房建設增添了政府落實樓市調控與地方經濟發(fā)展之間的博弈程度。在政府土地收入縮減，開發(fā)商自顧不暇的情況下，保障性住房建設的融資支持，使得地方政府建設保障性住房的財政壓力得到緩解，同時也了二、三線樓市調控的持續(xù)。

　　預期 今年房貸增速穩(wěn)中有降

　　2012年，全國保障性住房開工建設目標由1000萬套調低到700萬套，環(huán)比下降30%。有業(yè)內人士猜測，銀行或將降低保障性住房的貸款額度，轉而投放到其他領域。

　　然而，即使2012年銀行貸款額度出現一定的寬松，并且保障性住房對于銀行信貸額度的占用有所減少，但房地產調控政策不動搖的大前提決定了房企的貸款難度仍會增加。銀行是否會增加商品房開發(fā)貸款，還要看2012年的整體房地產調控政策、房地產市場情況和開發(fā)商的負債率質等因素。房企負債率在2011年大幅攀升的事實存在，加之房價降低導致項目存量貶值，銀行貸款的風險隨之加大，2012年房地產開發(fā)貸款將很難增加，房企獲得銀行貸款的通過率仍會較低。

　　偉嘉安捷市場部經理吳昊稱，在今年沒有新的政策利好的情況下，預計房貸增長速度和去年差不多，呈現“穩(wěn)中有降”的態(tài)勢，在樓市繼續(xù)調整的過程中，房企所面臨的融資形勢仍然十分嚴峻。

　　中國房地產研究會副會長顧云昌則認為，今年房地產領域的貸款難度高低仍取決于整個國民政策的寬松度。

　　“要加快普通商品住宅建設，擴大有效供應，必須有有效需求的支撐。投資性需求的退出，導致國民經濟可能很大程度上要依靠房地產市場的剛性需求。因此，2012年的宏觀政策可能出現微調，個人住房抵押貸款有望趨于寬松，房地產開發(fā)貸款情況則不容樂觀�？傮w來看，房地產貸款總量應該不會比2011年更差。”顧云昌向記者表示。

　　反思 信貸問題利害攸關

　　融資問題早已成為不少房企難以言說的痛�！百J款不均的現象普遍存在”，顧云昌舉例稱，有實力的品牌企業(yè)及有保障性住房開發(fā)項目的房企貸款有所增加，中小房企則較難拿到貸款。這一現象自去年9月份以后表現明顯，造成部分房企資金鏈緊張。2012年，一些信譽差、品質差、融資能力差的房企將面臨被淘汰、被兼并或破產的命運，部分過度擴張的房企資金鏈也可能斷裂。

　　如此嚴峻的現實令房企不得不考慮降價求生。畢竟，在降價幅度較大，限購、限貸政策比較嚴厲的一線城市，房企可以選擇的融資途徑有限。雖然不排除部分房企能通過信托、私募基金、民間借貸甚至出售土地和股權等方式獲得融資，但是對于大部分房企來說，降價出售是快速回籠資金的選擇。因此，張月預測，今年一季度新開樓盤的價格或將出現新的降幅，以期更貼近購房者的心理價位，通過以價換量減輕財務壓力。

　　吳昊則補充，由于融資困難重重，加之一線城市可供開發(fā)的土地有限，開發(fā)商未來可能逐漸將眼光由一線城市投向二、三線城市乃至四、五線城市。此外，不少實力房企已經開始從住宅領域轉向商業(yè)地產以及別墅等高端物業(yè)了。

　　個貸問題同樣影響著樓市熱度。政府的主旨是通過保障性住房等政策性住房來緩解剛需人群的壓力，并利用限購、限價政策打壓此前過度高企的房價，但同時也抑制了部分剛需人群的住房需求。連續(xù)5年納稅的要求綁住了部分外地剛需人群，導致他們只有符合一定的條件才能具備貸款資質；而那些因有了孩子而急需“以小換大”的“置業(yè)升級人群”雖是二次置業(yè)，卻也屬于剛需人群，限購、限貸政策同樣影響到了這部分人群。記者留意到，今年年初的商業(yè)銀行信貸額度已經略有寬松，一些銀行對于套房貸款利率有所放松，審批時間也有所縮短。

　　吳昊建議，未來可以在合理范圍內對樓市調控政策做出微調，從購房的源頭和信貸的差異入手，更為地關注北京整個剛需人群的生活需要。為保障中等收入家庭有房住，相信未來的宏觀調控政策將更加理性。

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　　保障房是經濟穩(wěn)健發(fā)展增長點

　　自2011年起，保障房在樓市的寒冬中火苗漸旺。就北京而言，保障性住房建設總體態(tài)勢良好。據悉，2011年北京市新建收購各類保障房23萬套、竣工10萬套，超額完成年度任務。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院經理程浩業(yè)認為，從2011年下半年到2012年年初，“農村集體建設用地試建公租房”這一突破性政策，在很大程度上解決了保障性住房建設用地問題。該政策表明，2012年對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數省會城市，由省級人民政府審核同意并報國土部批準后，可以開展集體建設用地建設租賃住房試點，其中北京、上海已獲批準。資金方面，從日前央行發(fā)布的數據看，2011年超一半的貸款投向了保障房建設，這樣的融資支持，緩解了地方政府建設保障房的財政壓力。

　　程浩業(yè)指出，保障性住房發(fā)展初期主要依靠政府財政撥款或政府作為融資主體，目前北京已形成的保障房(兩限房、公租房)基本以政府投資為主導，北京銀行、國家開發(fā)銀行等與政府相關的融資機構，已參與保障房建設，并在利率上給予了一定優(yōu)惠。此外，不少企業(yè)也開始意識到保障房建設的前期投資、開發(fā)及后期運營、管理是未來發(fā)展的大方向，正在試探性進入。政府投入、銀行優(yōu)惠、企業(yè)參與均是保障性住房的利好消息。據悉，為破解保障房建設融資難題，北京市住房保障建設投資中心已于2011年成立，注入100億元財政資金，成為全國大的保障性住房投融資平臺。截至2011年11月底，該投資中心已實現投資55億元，并與5家銀行簽署了750億元綜合授信協議。

　　投資、消費、出口作為中國經濟發(fā)展的“三駕馬車”，投資領域所占比重不小，程浩業(yè)稱，做好保障房建設的大好處是能夠使固定資產投資、房地產投資保持一個較高的增長速度，這對經濟平穩(wěn)、健康發(fā)展是十分有利的。據了解，往年房地產投資方面基本都會有20%至30%的漲幅，保持經濟平穩(wěn)健康發(fā)展依然需要這一領域有所增長，程浩業(yè)認為保障房是一個主要增長點。如果說2011年是保障性住房建設奠基之年，那么2012年則是發(fā)展之年，各項目紛紛進入市場，會看到比較明顯的實際效果。