針對(duì)上海市發(fā)改委出臺(tái)了“滬版”一房一價(jià)操作細(xì)則，其中既包含了對(duì)一手樓盤的規(guī)定，也包含了對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)定，已經(jīng)做到全覆蓋�！耙环恳粌r(jià)”的實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，大多數(shù)房產(chǎn)銷售人士都認(rèn)為操作性確實(shí)比較強(qiáng)，但是條文仍存在一些“模糊地帶”。

　　你敢“曬”成交均價(jià)嗎?

　　房東掛牌價(jià)靠“談下來”

　　一房一價(jià)不影響成交

　　五大難點(diǎn)：“一房一價(jià)”細(xì)則執(zhí)行難度不小

　　微博熱議“一房一價(jià)”

　　近日，上海市發(fā)改委出臺(tái)了“滬版”一房一價(jià)操作細(xì)則，其中既包含了對(duì)一手樓盤的規(guī)定，也包含了對(duì)二手房經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)定，已經(jīng)做到全覆蓋�！耙环恳粌r(jià)”的實(shí)施細(xì)則發(fā)布后，大多數(shù)房產(chǎn)銷售人士都認(rèn)為操作性確實(shí)比較強(qiáng)，但是條文仍存在一些“模糊地帶”。

　　你敢“曬”成交均價(jià)嗎?

　　和國(guó)家“一房一價(jià)”規(guī)定相比，本市對(duì)開發(fā)商提出了更高要求,需要公示已登記房源的實(shí)際成交均價(jià)，這張表格的“含金量”很高。

　　其實(shí)本市“一房一價(jià)”規(guī)定在去年就已在相關(guān)文件中明確，但實(shí)際操作時(shí)，不少開發(fā)商有了對(duì)策。如位于閔行區(qū)的一樓盤，在網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢的成交價(jià)格區(qū)間為19500－22600元/平方米，但記者在售樓處咨詢到的價(jià)格僅為17000－18000元/平方米，低于低報(bào)價(jià)，工作人員稱這是“限時(shí)優(yōu)惠”。但業(yè)內(nèi)人士表示，部分樓盤為了吸引客戶，常年“打折”，但實(shí)際上“水分很大”，常常用來忽悠消費(fèi)者。

　　不過在日前記者對(duì)嘉定、浦東等多個(gè)樓盤售樓處現(xiàn)場(chǎng)探訪時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)已售房源的價(jià)格都被隱去。工作人員稱，這是購(gòu)房者的隱私，不能公布�！懊刻踪u出房的單價(jià)都有出入，將來客戶住到一起都是鄰居，要是互相問起來怎么辦？”

　　楊紅旭認(rèn)為，已登記房源實(shí)際成交均價(jià)的表述有歧義，有的樓盤分好幾期開盤，難道要把前面幾期的價(jià)格都公布？有些開發(fā)周期較長(zhǎng)的樓盤，價(jià)格即便公布，對(duì)于目前的市場(chǎng)也沒有什么參考價(jià)值。

　　房東掛牌價(jià)靠“談下來”

　　二手房要參照“一房一價(jià)”細(xì)則執(zhí)行，對(duì)于市發(fā)改委的這一規(guī)定，在房產(chǎn)中介企業(yè)內(nèi)也引起熱議。

　　上海中原西區(qū)住宅部總經(jīng)理陳宇玨也認(rèn)為，“以前業(yè)主反價(jià)，給交易帶來不少困難，如果二手房也能實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，那無疑是件好事。”

　　上海中原研究咨詢總監(jiān)宋會(huì)雍表示，購(gòu)房者能增加信息獲取的完整度，減少因個(gè)人專業(yè)度不夠而引起的信息疏漏，進(jìn)一步降低不規(guī)范交易中所隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，在對(duì)“一房一價(jià)”如何落實(shí)上，不少中介都認(rèn)為有難度。上海中原仁德分行經(jīng)理周建剛舉了一個(gè)例子，比如房東掛牌100萬元，然后引來多組看房客戶，他覺得市場(chǎng)行情不錯(cuò)，于是撤牌，然后再重新掛牌105萬，那你能說不是一房一價(jià)嗎？這個(gè)很難把握和控制，應(yīng)該說，二手房是根據(jù)需求來調(diào)整價(jià)格的。

　　陳宇玨也指出，二手房若要做到一房一價(jià)，政府應(yīng)該公開類似物業(yè)過往的銷售價(jià)格，做到信息公開透明化，供消費(fèi)者參考；此外二手房?jī)r(jià)格彈性較大，房東不是開發(fā)商，本來價(jià)格就是要靠談的，一房一價(jià)較難把握，涉及到“有上限，無下限，先立后撤，撤后再立”的問題，如何解決這些問題是執(zhí)行中需要用心考慮的。

　　業(yè)內(nèi)人士坦言，要全部落腳到房東身上也不現(xiàn)實(shí)。比如房東出國(guó)了怎么辦？還有一些要求公示的內(nèi)容，如土地使用起止年限等甚至都無法從物業(yè)處獲悉，這又如何解決？因此，“參照?qǐng)?zhí)行”怎么參照、參照到什么程度，好能說清楚。

　　一房一價(jià)不影響成交

　　盡管“一房一價(jià)”也屬于調(diào)控政策的一部分，但是業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這只是微觀技術(shù)層面的調(diào)控，而不是直指市場(chǎng)供求關(guān)系。

　　“整體上來說，"一房一價(jià)"、"明碼標(biāo)價(jià)"對(duì)于交易量并不會(huì)帶來任何實(shí)質(zhì)上的影響。因?yàn)榉繓|并不會(huì)因?yàn)楣�開信息而感受到壓力進(jìn)而調(diào)整價(jià)格，左右交易量的關(guān)鍵供求因素都沒有發(fā)生變化。”宋會(huì)雍稱。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師黃河滔也認(rèn)為，限貸、限購(gòu)下，近兩月成交量仍在穩(wěn)步攀升表明市場(chǎng)客觀、真實(shí)合理的需求仍大量存在，因此細(xì)則對(duì)市場(chǎng)交易的影響不會(huì)太大。

　　據(jù)上海中原對(duì)旗下280家分行進(jìn)行了解顯示，對(duì)此政策的咨詢電話沒有明顯增加。據(jù)上海中原蓮花分行經(jīng)理李永華表示，就目前區(qū)域來看，房東基本沒有什么反應(yīng)。因?yàn)槎�手房是靠“談”下來的，“談價(jià)格”似乎是必要的步驟。如果二手房真的也能明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)定好價(jià)格就不能動(dòng)，那也是件好事，會(huì)減少原本很多因?yàn)闃I(yè)主跳價(jià)而成交“流產(chǎn)”的案子，成交也會(huì)方便很多。

　　案例

　　被罰盤解禁后“一房一價(jià)”先公示

　　今年初，被房管局開出罰單并一度停售的三個(gè)樓盤，近日有兩個(gè)重新推盤。據(jù)悉，解禁樓盤上市謹(jǐn)慎了許多，不僅對(duì)購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)有嚴(yán)格的規(guī)定，一房一價(jià)表也早已準(zhǔn)備好。

　　三個(gè)被處罰樓盤是，恒盛湖畔豪庭、樂莫苑以及上海灘大寧城。受罰原因，包括未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，采取發(fā)放會(huì)員卡、VIP卡等方式收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用，以及未一次性公開全部準(zhǔn)售房源對(duì)外預(yù)售、通過網(wǎng)下簽訂商品房定金合同。

　　其中，恒盛湖畔豪庭和上海灘大寧城推出了大批新房源。前者4月28日開盤，一次開出390套住宅，后者4月29日開盤，一次開出425套。

　　日前上海灘大寧城售樓處大廳的玻璃門和大廳內(nèi)墻壁上貼了許多告知單，要求購(gòu)房者必須本人帶好身份證、戶口本、結(jié)婚證等有效證件前來領(lǐng)取購(gòu)房號(hào)。在銷售大廳內(nèi)，一房一價(jià)的表格也早已張貼好，425套房子的詳細(xì)價(jià)格密密麻麻地寫在四張表上。銷售人員告知的具體價(jià)格，也與一房一價(jià)表基本吻合。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，違規(guī)樓盤不等于樓盤不好，只是銷售方式違規(guī)。二是兩個(gè)樓盤所在當(dāng)?shù)匦枨蠖急容^旺盛。

　　觀點(diǎn)

　　“滬版”細(xì)則執(zhí)行難度不小

　　同一個(gè)樓盤、同一幢樓，房子也有好差之分。其中有樓層、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、樓間距、是否擋光、視野是否開闊等多種因素。目前開發(fā)商所能做的是，根據(jù)各種影響因素，對(duì)每一套房子都確定一個(gè)價(jià)格，條件好的價(jià)格高一點(diǎn)，條件差的價(jià)格低一點(diǎn)。大部分的購(gòu)房者對(duì)房子好壞的評(píng)價(jià)大同小異，因此，比較合理的做法是：你先要確定你想買哪一套房子，再去看價(jià)格。

　　上�！耙环恳粌r(jià)”的實(shí)施細(xì)則也許并不能起到降低房?jī)r(jià)的作用，但是進(jìn)一步規(guī)范了商品房的銷售行為，至少讓購(gòu)房者享受到了部分知情權(quán)。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，評(píng)判任何政策法規(guī)的好與壞，不是取決于政策條文的合理性，而是取決于執(zhí)行貫徹的力度。要嚴(yán)格落實(shí)細(xì)則規(guī)定，達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)，取決于執(zhí)行力度，但就目前業(yè)務(wù)操作細(xì)節(jié)上看，執(zhí)行層面的難度依然不小，其終效果如何，不妨拭目以待。

　　難點(diǎn)1：規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源

　　一次性公開全部房源在前幾輪調(diào)控細(xì)則中已經(jīng)被反復(fù)提及，以往開發(fā)商為了制造火爆熱銷場(chǎng)面，往往采用多蓄客及分批開盤的策略，對(duì)價(jià)格可以起到推波助瀾的作用，所以在落實(shí)中一直存在較大困難。

　　目前上海一手樓盤預(yù)售信息均采取網(wǎng)上公示，售樓處也會(huì)公示預(yù)售許可證等相關(guān)信息。但是購(gòu)房者意愿迫切，選房付錢往往是幾分鐘的事情。在供求失衡的賣方市場(chǎng)之下，購(gòu)房者只能聽之任之，主管部門對(duì)開發(fā)商也無從追究。此次進(jìn)一步要求以示范表格的方式進(jìn)行公示，使購(gòu)房者能看得清楚明白。

　　難點(diǎn)2：二手房如何規(guī)避“到手價(jià)”

　　細(xì)則要求商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)公布收費(fèi)項(xiàng)目信息，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房。而在二手房市場(chǎng)中，由于定價(jià)權(quán)在房屋業(yè)主手中，部分房東在掛牌房源時(shí)往往只掛到手價(jià)，而在交易中會(huì)將數(shù)額不少的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁購(gòu)房者。從這個(gè)角度來說，只公布“到手價(jià)”本身也是一種違規(guī)行為。

　　難點(diǎn)3：二手房信息“漏項(xiàng)”如何公示

　　新盤開發(fā)商要做到細(xì)致規(guī)定的在售樓處公示基本信息、價(jià)格、收費(fèi)等內(nèi)容不難，大多數(shù)內(nèi)容開發(fā)商都有。

　　但上海二手房種類多樣，各年代的房源因?yàn)闅v史問題，在產(chǎn)權(quán)證上會(huì)有或多或少、各種各樣的“漏項(xiàng)”，這就會(huì)使中介經(jīng)紀(jì)無所適從。短期內(nèi)，這些內(nèi)容也不可能讓各區(qū)的交易中心對(duì)那么多的存量房逐個(gè)補(bǔ)齊。

　　難點(diǎn)4：公示方式、醒目位置等細(xì)節(jié)如何界定

　　商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置，公布樓盤基本信息、房源價(jià)格信息、已登記房源信息和收費(fèi)項(xiàng)目信息。

　　比如細(xì)則中列舉的標(biāo)價(jià)方式有很多種，各個(gè)樓盤或者中介都會(huì)在符合要求的前提下按照自己的方式進(jìn)行信息公示。不論是公示方式還是公示位置，法規(guī)不可能要求得這么細(xì)致。終各樓盤或中介對(duì)于房源信息公示一定是不一樣的，沒有參照標(biāo)準(zhǔn)，如何界定一個(gè)樓盤公示方式是不是達(dá)標(biāo)、公示的位置是不是醒目，這將增加在執(zhí)法時(shí)的難度。
　　市發(fā)改委公布“一房一價(jià)”實(shí)施細(xì)則后，引起廣泛關(guān)注。在微博上，開發(fā)商、研究機(jī)構(gòu)專家、普通市民也紛紛從各自角度談了對(duì)“一房一價(jià)”的看法，并且坦率地指出可能會(huì)存在的問題，如何改進(jìn)等。

　　德佑視點(diǎn)：“一房一價(jià)”主要是為了防止開發(fā)商坐地起價(jià)，效果到底如何，還得看執(zhí)行力。另外，與公開30多項(xiàng)資料這些“形式公正”相比，“實(shí)質(zhì)公正”更重要。現(xiàn)在開發(fā)商為了追求熱銷，往往“蓄水”很長(zhǎng)時(shí)間，集中很短時(shí)間簽約，只給你幾分鐘選房。

　　鄧浩志：今天多家媒體再提一房一價(jià)問題，部分媒體更批實(shí)際執(zhí)行形同虛設(shè)，實(shí)現(xiàn)不了抑制房?jī)r(jià)上漲的目的�？戳诉@些報(bào)道不禁要問：如果明碼標(biāo)價(jià)就能控制價(jià)格上漲，只要我們實(shí)行一菜一價(jià)，一肉一價(jià)那是不是就不會(huì)有通脹了？

　　青年-作家：沒有完美無缺的政策，只有缺斤少兩的執(zhí)行；即便政策偶有瑕疵，如果得到了不折不扣的執(zhí)行，政策也會(huì)發(fā)揮威力。當(dāng)現(xiàn)實(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)出了一房一價(jià)政策出現(xiàn)了缺失之處，那么當(dāng)務(wù)之急就是不斷修繕，在執(zhí)行中完善,在完善中彰顯政策尊嚴(yán)。

　　房產(chǎn)桂林站：【一房一價(jià)執(zhí)行難難在開發(fā)商】一房一價(jià)執(zhí)行難，難在利益，利益決定了執(zhí)行力，開發(fā)商對(duì)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的抵觸情緒可見一斑�；蛟S是因?yàn)榇蠹覍?duì)通過執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)政策能降低房?jī)r(jià)的期望太過深切，才會(huì)對(duì)執(zhí)行縮水，房?jī)r(jià)不降的狀況頗感失望。楊紅旭：新華社報(bào)道：“一房一價(jià)”遭遇執(zhí)行縮水，新政效果面臨打折。很多人搞不清楚為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況。在眾多參與房地產(chǎn)調(diào)控的部委中權(quán)力大的國(guó)家發(fā)改委，難道說話也不管用嗎？主要是：一房一價(jià)“天生”執(zhí)行難。

　　宋會(huì)雍：房?jī)r(jià)信息公開與否與房?jī)r(jià)漲跌無關(guān)，“一房一價(jià)”擔(dān)負(fù)不起民眾對(duì)于政策打擊房?jī)r(jià)如救命稻草般的渴求。更何況條文中也有很多避重就輕之處，真正的難點(diǎn)仍被一帶而過，也許留待未來罷。

　　中原微觀點(diǎn)：16日，上海出臺(tái)“一房一價(jià)”細(xì)則，上海中原西區(qū)住宅部總經(jīng)理陳宇玨對(duì)于此細(xì)則發(fā)表看法：此次上海細(xì)則中落實(shí)了4個(gè)附件，細(xì)節(jié)做的比較到位，而其中，也說到了中介公司也參照“明碼標(biāo)價(jià)”，“以前業(yè)主反價(jià)，給交易帶來了不少困難，如果二手也能實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，那無疑是件好事�！�