江南西商圈租金漲勢很猛，街鋪租金普遍上漲10%

　　時近年關，有意漲租的業(yè)主紛紛放出風聲，明示或暗示租戶來年要加租啦�？v觀全市，今年租金漲幅較大的商鋪并不集中在體育西路、上下九、北京路等成熟傳統(tǒng)商圈，反倒是后起之秀江南西商圈的租金漲勢很猛，街鋪租金普遍上漲10%，部分越來越成熟的商場鋪租價更上漲近20%。此外，一些成熟商圈的二、三線街鋪也有新看頭，譬如因規(guī)劃而變身美食步行街的惠福東路，與去年同期相比，租金上漲近30%。這些漲租很猛的商鋪，當中究竟?jié)摬刂�何種玄機？計劃明年投資商鋪的買家，哪些板塊的商鋪更值得關注？本期報道將為您逐一解碼。

　　全市普漲5%~8% 老商圈回報率低位徘徊

　　今年受房地產(chǎn)住宅調控影響，商業(yè)地產(chǎn)一片紅火。合富置業(yè)星匯商業(yè)部主管朱良邑表示，今年以來全市商鋪租金漲幅大概在5%~8%左右。雖有業(yè)內人士指出，商業(yè)地產(chǎn)看似興旺，但內里藏著不少虛火，不斷上漲的商鋪價格多半是以過度透支后期升值潛力為代價。

　　不過，從城中各大商圈商鋪租價的普遍上漲仍不難看出，傳統(tǒng)商圈如北京路、上下九等路段的商鋪仍舊是“黃金價”，客多盤少的緊張市場供求關系，促使投資者為了一間商鋪“搶崩頭”的現(xiàn)象仍時有發(fā)生。據(jù)滿堂紅商鋪部高級經(jīng)理郭海波介紹，傳統(tǒng)商圈業(yè)主趁年底調整租金早已成為慣例，部分剛轉手的商鋪，只要租約到期，租金往往立馬上漲15%~20%。郭海波表示，盡管貴租當?shù)溃�愿意挨貴租的商鋪租戶卻也未見減少，老城區(qū)成熟旺鋪依然很搶手。不過，因售價上漲迅猛而租金漲幅滯后，其租金回報率已難回6%，商鋪租金回報率普遍徘徊在3%~4%。

　　行家看好江南西商圈投資價值

　　多位應訪行家表示，與往年相比，江南西商圈今年“很有看頭”。合富置業(yè)朱良邑表示，由于改造剛剛完成，對該商圈經(jīng)營檔次的提升、人流的匯聚都存在利好，江南西商圈今年的租金漲幅比較明顯，該商圈內商鋪月租金漲幅也可達10%左右。現(xiàn)時江南西靠近地鐵站的一段人流量旺，街鋪租金約1200元/m2/月，而靠近寶崗一段街鋪租金稍便宜，約800元/m2/月。江南新地負一層商鋪租金約1200~1600元/m2/月。

　　“江南西商圈原本就是一個老商圈，發(fā)展時間也不短了，只是與北京路、上下九、體育西等一線商圈相比，略欠火候。”中原地產(chǎn)洪韻表示，由于江南西商圈大部分商鋪早前租金定價不高，給后續(xù)租金上漲留有較大空間，隨著商圈升級的完成，商鋪價值的不斷提升，加上部分商圈內商戶租約到期，商圈內出現(xiàn)大范圍漲租現(xiàn)象也并不出奇。譬如江南新地通過幾年的催旺時間，加之商圈升級利好，自然讓其鋪租漲得理所當然。

　　難挨貴租 傳統(tǒng)商圈街鋪勤換租戶

　　北京路、上下九等步行街，一直都少有鋪位放租放售，往往因位置、面積等因素而使租金有較大差別。合富置業(yè)朱良邑透露，之前曾有一間北京路與惠福路交界的20平方米小鋪位，終成交的月租金高達63000元。而環(huán)市路商圈今年以來商鋪租金漲幅基本與大市一致，大概在5%~8%�，F(xiàn)時環(huán)市東、淘金一帶租金便宜的鋪位，月租約350元/m2左右，而租金較高的達800元/m2/月。

　　而天河，體育西、體育中心等傳統(tǒng)商鋪租賃活躍板塊亦不甘示弱，諸如太古匯、萬菱匯等新場頻開更為成熟商圈注入新鮮血液。業(yè)內人士分析指出，天河商圈今年因有多個新商場開業(yè)，引領該商圈檔次再度提升，吸引更多消費人流聚集，街鋪租金漲幅約10%。現(xiàn)在天河南便宜的街鋪租金都要500元/m2/月，而位置好的珍珠鋪月租金高達1500元/m2。

　　中原地產(chǎn)工商鋪商鋪部區(qū)域營業(yè)經(jīng)理洪韻表示，雖然新商場還需要再守幾年方能做旺，新商場的經(jīng)營管理者也為求盡快旺場而不敢妄自加租。但眼看商圈越發(fā)成熟的沿線街鋪業(yè)主卻早已蠢蠢欲動，街鋪租售行情水漲船高。體育西路和體育中心周邊沿線街鋪租金少上漲8%，部分難挨貴租的商戶無奈卷鋪蓋走人，但商鋪空置沒幾天就立馬有新商戶大張旗鼓地入場布置，重新經(jīng)營。

　　專家建議：轉投二線街鋪和培育期商圈

　　合富置業(yè)朱良邑建議，從全市商業(yè)格局分析，北京路、上下九、環(huán)市東等一線馬路的商鋪，其自身發(fā)展已經(jīng)相當成熟，租金走勢雖能保持穩(wěn)中微升，但其未來租金大幅度拉升的機會不大，再加上少有鋪位放出，投資者的選擇空間相對較窄。

　　反觀一些大型社區(qū)鋪或依傍一線商圈的路段，如位于北京路商圈輻射范圍的惠福路、教育路、文明路等，雖然現(xiàn)時租值未能與一線商圈街鋪相媲美，但行家提醒，這類成熟商圈周邊的二線商鋪，無論是在鋪源的選擇空間、區(qū)域未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ�商鋪投資價值的提升，還是商鋪租金上升空間，都更值得投資者關注。

　　據(jù)滿堂紅郭海波介紹，惠福東路有一間30平方米的純層商鋪，在變身美食步行街之前，放售價格約530萬元。待規(guī)劃出臺后，原業(yè)主立馬將放售價從530萬元提高至900萬元，雖然之后是以800多萬元成交，但在短短一兩個月內，接近60%的價格拉升還是非常驚人的。

　　此外，中原地產(chǎn)洪韻提醒買家關注尚處于培育期內的商鋪，譬如白云新城板塊和南站板塊，前者有多家大型商場入駐，雖然現(xiàn)時商鋪租金與實際經(jīng)營情況相比略顯虛高，但其后續(xù)租金升幅前景不容小覷。