到11月底還有兩個多月的時間，各地保障房項目開工已經(jīng)進(jìn)入后沖刺階段。根據(jù)上證報調(diào)查，各地方政府對完成中央政府下達(dá)的保障房開工任務(wù)信心滿滿，甚至?xí)�有部分省市超額完成指標(biāo)。不過，在熱火朝天的開工儀式背后，保障房建設(shè)資金如何跟進(jìn)？建立了怎樣的分配管理機(jī)制？目前鮮有地方政府有完整思路。保障房建設(shè)似乎被地方政府演繹成了一場“政績競賽”。

　　據(jù)調(diào)查，絕大多數(shù)地方政府還是在依靠傳統(tǒng)的地方債、企業(yè)債方式為保障房建設(shè)籌資。然而部分地方融資平臺的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)200％。在應(yīng)付了今年的開工指標(biāo)后，未來地方政府在保障房方面要承擔(dān)的壓力會更大。未來幾年，地方負(fù)債將進(jìn)一步增加，民間資本對投資保障房的風(fēng)險警覺性會更高。

　　“完成年度開工任務(wù)130％”的背后

　　“我們自加壓力，全年保障房開工量將達(dá)到中央下達(dá)指標(biāo)的130％�！蹦硟�(nèi)地城市房地局主管保障房建設(shè)的副局長告訴記者。而就在去年底，根據(jù)媒體報道，這位副局長曾公開表態(tài)稱，“省里給我們市的任務(wù)是明年一年要建2萬套保障住房，但是由于土地資源和資金問題，我市明年只能想辦法解決35萬平方米保障住房，大約6000套至7000套�！�

　　短短幾個月，地方房地產(chǎn)主管部門態(tài)度完全兩樣，這可能與層層倒逼的保障房建設(shè)指標(biāo)相關(guān)。

　　今年6月，住建部要求今年1000萬套保障房項目要在11月底前開工。到8月中旬，住建部副部長齊驥表示，在10月底前，要有1/3的保障房項目做到主體基本完工，1/3的項目進(jìn)入地上施工階段，1/3項目進(jìn)入基礎(chǔ)施工階段。同時，齊驥表示，鼓勵各地在已明確建設(shè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，超額開工建設(shè)保障性安居工程。對于超額開工的地方，住建部將在今年年底向社會公布，進(jìn)行表彰。

　　于是，從8月底開始，幾個保障房項目同時開工的儀式在很多地方出現(xiàn)。比如，8月30日，衡陽市四大保障房項目同時開工，其中包括4428套廉租房、3474套公租房、3000余套安置房及其他保障性住房。在此前已經(jīng)開工部分房源的基礎(chǔ)上，這四個項目的開工直接促成衡陽全年的廉租房、公租房開工任務(wù)全部完成。根據(jù)衡陽市政府部門的表態(tài)，2萬余套棚戶區(qū)改造住房也將于9月底開工。

　　9月14日，上海保障房主要承建商城投公司舉行保障房建設(shè)推進(jìn)大會，稱沖刺100天，到年底實現(xiàn)100萬平方米、約1.4萬套保障房竣工交付。而今年全年，上海將新開工和籌措1500萬平方米的保障房，其中經(jīng)濟(jì)適用房500萬平方米，公租房200萬平方米，動拆遷安置房800萬平方米。上海城投在保障房建設(shè)中的份額約10％至15％，目前約有160萬平方米保障房在建�！吧虾Ｍ瓿扇�年的保障房開工任務(wù)沒有任何問題，也不允許有問題。”上海某大型國企的保障房項目負(fù)責(zé)人稱。

　　9月7日，長春市原計劃舉行四個保障房基地集體開工儀式。據(jù)悉，這四大基地包括東部保障房小區(qū)綜合地塊、英俊鎮(zhèn)地塊，潤德雙豐地塊、南湖中街乙六路地塊等。四大基地涉及萬套公租房，可令長春一舉完成全年公租房建設(shè)目標(biāo)。據(jù)悉，今年中央下達(dá)給長春市的保障性住房建設(shè)任務(wù)是11734套、60萬平方米。其中，新建公共租賃住房5600套、30萬平方米，廉租住房6134套、30萬平方米。而四個保障房基地集體開工將使長春萬套公租房的開工率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了年度任務(wù)。

　　然而這個開工儀式并未如期舉行。有消息稱，這與長春正在舉行東北亞博覽會有關(guān)。但也有業(yè)內(nèi)人士分析，四大基地可能沒有全部符合開工建設(shè)條件。

　　據(jù)了解，大量內(nèi)地城市瞄準(zhǔn)了住建部“表彰超額”這一承諾。據(jù)人民網(wǎng)報道，今年前8個月，全國保障性住房和棚戶區(qū)改造住房已開工868萬套，開工率86%。其中，開工率超過的有五個省，分別是河北、遼寧、福建、山東、陜西。顯然，目前已經(jīng)達(dá)標(biāo)的省份都有可能進(jìn)入“表彰超額”的范圍。

　　除了今年任務(wù)量會超額完成外，已經(jīng)有城市開始謀劃“十二五”期間更大規(guī)模的保障房超額建設(shè)�！拔覀冏隽艘粋�調(diào)研，實際上，我們這個城市需要保障房的城市人口大約占40％左右。現(xiàn)在按“十二五”期間3600萬套的全國目標(biāo)，中央政府僅要求住房保障的覆蓋面達(dá)到20％。但我們未來保障房建設(shè)量一定會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過中央政府的覆蓋目標(biāo)�！蹦硟�(nèi)地城市政府官員透露。

　　保障房融資市場暗生隱患

　　從去年底的消極應(yīng)對到今年的大力響應(yīng)，地方政府對保障房的態(tài)度轉(zhuǎn)變頗出人意料，但這場轟轟烈烈的保障房建設(shè)被地方政府演繹得更像一場“政績競賽”，而非經(jīng)過深思熟慮的系統(tǒng)工程。

　　某市房產(chǎn)主管部門領(lǐng)導(dǎo)向記者介紹，該市目前正擬成立保障房投資發(fā)展有限公司，作為房地局保障房管理中心直接參與保障房開發(fā)的平臺。

　　知情人士告訴記者，該市全資持有的城市開發(fā)集團(tuán)（即城開公司）是城市基礎(chǔ)設(shè)施及保障房建設(shè)的主要承建公司。近年來，城開公司負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)200％，銀行系統(tǒng)對其避之唯恐不及。其融資平臺的功能幾乎喪失。2009年，該市又成立另一家全國資的城市投資公司，作為政府的融資平臺，參與保障房建設(shè)。而此次醞釀成立的保障房投資發(fā)展有限責(zé)任公司是第三個保障房融資平臺，希望能通過發(fā)企業(yè)債方式為保障房建設(shè)“輸血”。

　　“我們對融資還是有信心的，未來只要財政撥款到位，再從土地出讓金中拿出一部分來，剩下的我們靠自己的力量來解決�！币晃坏胤筋I(lǐng)導(dǎo)說。在他看來，保障房融資似乎十分簡單，“新的融資平臺去銀行談貸款，不需要任何抵押，完全是信用貸款�！�

　　但在市場人士看來，融資卻并非易事。

　　“企業(yè)債有那么好發(fā)嗎？融資環(huán)節(jié)如果跟不上進(jìn)度，如何大面積鋪開的保障房項目的施工進(jìn)度？”一位建筑單位負(fù)責(zé)人稱。

　　7月以來，城投債風(fēng)波令市場對地方融資平臺的償債能力信心大跌，甚至導(dǎo)致企業(yè)債一度零發(fā)行。8月初，財政部第三期代理招標(biāo)的226.6億元三年期地方債，中標(biāo)利率達(dá)到歷史高位4.07%。利率產(chǎn)品收益率的大幅上升加劇了市場恐慌氣氛。

　　此前的2010年6月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》，要求對地方融資平臺進(jìn)行清理，禁止地方政府以“直接、間接形式為融資平臺公司提供擔(dān)保”，并規(guī)定該通知下發(fā)后形成的新債務(wù)，地方政府只承擔(dān)有限責(zé)任。自那時起，城投債的整體信用質(zhì)量開始逐步下降。

　　“從這一趨勢上看，地方政府以保障房融資平臺發(fā)放企業(yè)債，將遭遇市場同樣的質(zhì)疑。保障房項目舉債的抵押物和擔(dān)保在哪里？如何確保它的建設(shè)周期及收益率？這是投資者大的擔(dān)憂�！狈康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出。

　　其實，業(yè)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)對保障房投資收益的質(zhì)疑聲。近日，有消息稱，保險資金進(jìn)入保障房的大一單――“藍(lán)德計劃”正遭遇融資困境。由7家保險資產(chǎn)管理公司發(fā)起的“藍(lán)德計劃”自今年6月啟動，目前實際募集到位的資金僅為預(yù)期規(guī)模的40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期。

　　“藍(lán)德計劃”是由保險公司與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資的方式進(jìn)行運作。具體方式為：由7家公司通過發(fā)行債權(quán)計劃把百億保險資金借貸給北京市土地儲備中心，由后者利用這些資金為北京市保障房建設(shè)提供前期土地供應(yīng)。據(jù)了解，令險資熱情大減的主要原因是項目收益率偏低，且具有不確定性。

　　“保障房收益問題確實是投資方考慮的重點。無奈的是，對這個問題，借錢的主體，即地方政府沒有一套完整的思路。這怎么能怪社會資本不愿意投資呢？”業(yè)內(nèi)人士指出。

　　而中原地產(chǎn)董事長黎明楷向記者介紹，根據(jù)香港經(jīng)驗，公租房底層商鋪是政府在公租房項目上大收益來源，以REITS方式將這些物業(yè)打包上市，一次性融資上百億港元，成為香港政府解決保障房資金的重要方法。不過，在內(nèi)地剛剛大規(guī)模興建保障房的當(dāng)下，政府對REITS產(chǎn)品入市仍持相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　因此，對以保障房為建設(shè)內(nèi)容的城市融資平臺，投資者多數(shù)持觀望態(tài)度�！肮�司的主營業(yè)務(wù)有較強(qiáng)的公益性質(zhì)，綜合毛利率較低，凈利潤主要來源于政府補(bǔ)貼收入，具有一定的不確定性�！蹦迟Y信評估公司對一家城市投資公司12億元的企業(yè)債計劃給出了這樣的評價。