時評：商業(yè)地產對保障房的沖擊有多大
一場房地產調控，促使商業(yè)地產迎來了百花齊放的時代�？此埔�(guī)避房地產調控政策的商業(yè)地產，果真這邊風景獨好？實則不然，潛在的風險已經顯現(xiàn)。
運行了十余年的商業(yè)地產真正迎來爆發(fā)式的增長是在2010年，彼時，新一輪的房地產調控大規(guī)模展開，而經濟的復蘇使得商業(yè)地產投資價值顯現(xiàn)，商業(yè)地產成為開發(fā)商佳的避風港選擇，第三產業(yè)的發(fā)展也給商業(yè)地產的擴張帶來了發(fā)展機遇。
2010年，執(zhí)著于城市綜合體模式的萬達地產健林登上“胡潤房地產富豪榜”頭把交椅，這更堅定了地產商轉型商業(yè)地產的決心，加之住宅地產的“去住宅化”勢頭，自此，旅游地產、養(yǎng)老地產等泛商業(yè)地產開始加速前進。
有機構數(shù)據(jù)顯示，2010-2020年是商業(yè)地產發(fā)展黃金10年，他們的判斷標準是，從去年季度開始，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的商業(yè)地產的售價增長、租金增長跟空置率的降低同時發(fā)生。然而，由于大批開發(fā)商把商業(yè)地產作為調控下的“避風港”，短期內開發(fā)規(guī)模過大并集中入市，較大的市場風險已經醞釀。
“那么多企業(yè)進入，未來的商業(yè)項目供應量肯定會大幅增加，供應增加意味著競爭加大�！标柟庑聵I(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理有限公司總經理李睿直接指出，目前商業(yè)地產貌似火爆的現(xiàn)狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。
卓越集團總裁李曉平同樣認為，目前業(yè)界開始對商業(yè)地產又有點過于樂觀了。和住宅市場相比，其實，商業(yè)地產也有自身的風險和困難。因為商業(yè)市場的客戶資源沒有住宅客戶那么廣闊，特別是持有經營，靠租金收益的話，整個項目的期很長，會影響到企業(yè)的財務經營指標。
大量企業(yè)的進入，面對有限的土地資源，爭奪自然激烈，地價被逐步抬高，開發(fā)成本也隨之增加，再融資渠道收緊的大環(huán)境下，高息舉債是房地產開發(fā)商迫不得已的選擇。大量項目的短期激增，為爭奪有限的目標客戶，商業(yè)項目的同質化是其一，供過于求將導致項目惡性競爭，商業(yè)地產空置率上升，收益率下降，持有成本增加。
鵬欣集團席運營官徐洪林認為，從長時間的住宅開發(fā)向商業(yè)地產轉型大約需要七年的時間。李睿預測，在未來1-2年時間內，就有很多商業(yè)地產項目陸續(xù)出現(xiàn)問題。在3年左右，必然會出現(xiàn)一批倒閉的項目�！澳菚r候也會有商業(yè)地產大鱷涌現(xiàn)，同時會引發(fā)并購潮。”結合兩位業(yè)內人士的判斷，多數(shù)以住宅為主的房地產企業(yè)將“倒在”轉型的路上。
從企業(yè)本身的層面來看，多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)缺少專業(yè)的商業(yè)地產人才，尤其是近期加入到商業(yè)地產轉型隊伍的房地產企業(yè)，人才的爭奪也會在這個逐漸壯大起來的市場發(fā)展，并不排除商業(yè)地產市場再次上演“海盜計劃”。另外，商業(yè)地產資金需求量大，周期長，與住宅開發(fā)相對較大的資金杠桿模式完全不同。
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| 樓盤名稱 | 開盤價 | 位置 | 開盤時間 |
|---|---|---|---|
| 東營理想之城郁金 | 8300 | 新區(qū) | 11-30 |
| 金基御景豪庭 | 10000 | 東城 | 11-30 |
| 新邦邦德小鎮(zhèn) | 18000 | 西城 | 11-30 |
| 廣饒海通名郡 | 8000 | 廣饒縣 | 11-30 |
| 海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
| 恒大黃河生態(tài)城 | 起價6800 | 開發(fā)區(qū) | 02-29 |
| 東營城市華府 | 6100 | 西城 | 05-01 |
| 凌上新街坊 | 8000-18000 | 東城 | 11-30 |
| 萬達蘭園 | 一房一價 | 東城 | 11-30 |
| 悅辰國際 | 6700 | 東城 | 11-03 |
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