時評:讓利賣房 拋棄“只漲不跌“的幻想
相對于過去房價的“只漲不跌”,眼下開發(fā)商頻掀“折扣大戰(zhàn)”,樓市價格松動的現(xiàn)象已經(jīng)頻頻出現(xiàn)。而觀望情緒導(dǎo)致的降價壓力,更是擊中炒房者的痛處,寢食難安。
供大于求,成交低迷
據(jù)新的房管局數(shù)據(jù)顯示,本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)2265套,供應(yīng)面積為27.76萬平方米,供應(yīng)套數(shù)與供應(yīng)面積較上周分別增加14.5%和34.7%。主要是由于開發(fā)商受到巨大資金壓力,再次集中推盤,尤以高新區(qū)為突出,各個區(qū)域大盤陸續(xù)放量,助推一手住宅供應(yīng)量走高。
從成交量看,本周主城區(qū)商品住宅共成交990套,成交面積為9.16萬平方米,成交套數(shù)與成交面積較上周分別回落11.1%和10.6%。來自中原地產(chǎn)的分析顯示,從本周一手住宅成交的小幅回落可以看出,市場仍然表現(xiàn)疲態(tài),限購、限貸對一手住宅成交影響深遠,近期市場出現(xiàn)明顯回暖可能性不大,在一定時期,市場還將繼續(xù)處于低迷期。由于近期一手住宅供應(yīng)量較大,供大于求,預(yù)計后期一手住宅成交可能出現(xiàn)小幅回升,整體保持平穩(wěn),會有小幅變動。
來自房管局的二手房銷售數(shù)據(jù)顯示,本周主城區(qū)二手住宅共成交621套,成交面積為5.46萬平方米,成交套數(shù)與面積分別較上周增加52.6%和50.4%。中原地產(chǎn)分析師認為,盡管本周二手住宅成交小幅反彈,但仍處于市場中的低位,調(diào)控政策不但沒有出現(xiàn)絲毫的放松,反而更加嚴厲,二手住宅市場前景依然不被看好,市場低迷在短時間內(nèi)依然難以改變,后期二手住宅成交或繼續(xù)低迷,低位徘徊。
幾家歡樂,幾家發(fā)愁
從市場總體大勢看,供大于求,成交量走低,但從個盤來看,卻是幾家歡樂,幾家發(fā)愁,逆市狂銷者時有出現(xiàn)。我們來看一組銷售數(shù)據(jù):
2月18日,南湖國際社區(qū)6期2批次開盤,當(dāng)月銷售6個億。
3月,復(fù)地·雍湖灣商鋪開盤售罄,總銷突破2億。4月,該項目車位開盤,400余席車位半日內(nèi)一搶而空。5月,雍湖5號開盤,240席全湖景公園大宅當(dāng)日熱銷201席,總銷突破2億。6月,雍湖疊院開盤,36席城市中央別墅當(dāng)日熱銷25席,總銷突破1億。半年時間,復(fù)地雍湖灣單盤總銷金額突破7億。
5月29日,中德英倫聯(lián)邦開盤,一期一批次712套房源當(dāng)日售罄。6月22日,該項目加推192套房源,在沒有任何宣傳的情況下,又一次迅速清盤。
6月18日,鳳凰湖國際社區(qū)一期開盤,當(dāng)天售罄,總銷售量近2億。
6月25日,保利香檳國際開盤,截至26日晚上6點,批次推出的住宅和LOFT總共銷售600套,金額達3.2億。
6月28日,佳兆業(yè)君匯上品開盤當(dāng)天熱銷1200套,金額突破6億。
7月16日,中鐵·奧維爾正式開盤亮相,開盤當(dāng)天銷售九成。
7月17日,天府·香城印象三批次開盤,推出的后400余套房源當(dāng)天就熱銷過半,吸金近1億元。
上半年,四海逸家單盤銷售過10億,全為210平方米以上的空中別墅。
在調(diào)控趨緊的背景下,這些項目的熱銷不能不說是一個奇跡。成都市場研究有限公司總經(jīng)理歐陽曉明分析指出,這些熱銷項目都具備一個共性——性價比高,而他們的高性價比則體現(xiàn)在項目的自身特色上,有的通過大面積的贈送空間體現(xiàn)性價比,有的通過自身的產(chǎn)品創(chuàng)
新體現(xiàn)性價比,有的通過所依賴的自然資源或城市配套資源體現(xiàn)其性價比。比如,中德英倫聯(lián)邦和南湖的得房率高達140%,對老百姓很有吸引力。
讓利買方,合理利潤
兩個人在山上遇到熊,其中一人說,跑!另一人說,我們能跑得過熊嗎?那人說:我只需要跑得比你快就行了!這是當(dāng)前樓市的好寫照。遠大地產(chǎn)營銷總監(jiān)鑫對記者說道,高昂的資金、財務(wù)成本都讓開發(fā)商必須想快速出貨的辦法。是快速出貨實現(xiàn)資金回籠,還是苦苦支撐,等待不可預(yù)期的“回暖”?關(guān)鍵問題是,誰等得起?誰傷得起?南湖國際社區(qū)總經(jīng)理助理劉建峰在接受記者采訪時說道,當(dāng)前市場形勢下,任何還抱有追逐高利潤的幻想都是不明智的。
中德英倫聯(lián)邦總經(jīng)理汪斌說道,我的辦法很簡單也很直接,那就是讓利消費者,我只賺取合理的利潤,所以我合理定價,老百姓不是瞎子,他們看得懂產(chǎn)品,也看得懂價格,我的一期一批次開盤售罄就是好的例證。
歐陽曉明對此認同,他說道,成都剛需的基數(shù)在逐年放大,成都市人口增量每年2%(約20萬人口),意味著有7萬戶家庭會成為新的剛需,所以房子始終會有人買,但是受階段性政策的影響,可能有一半在觀望,想買一個低點。那么,開發(fā)商如何消除這部分消費者的觀望情緒,把他們的消費抓到手,就自己要努力,把產(chǎn)品精細化,以打動市場,拉動銷售。說到底,還是個性價比的問題,只要你的產(chǎn)品好了,價格優(yōu)惠了,自然就能快速出貨了。
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樓盤名稱 | 開盤價 | 位置 | 開盤時間 |
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東營理想之城郁金 | 8300 | 新區(qū) | 11-30 |
金基御景豪庭 | 10000 | 東城 | 11-30 |
新邦邦德小鎮(zhèn) | 18000 | 西城 | 11-30 |
廣饒海通名郡 | 8000 | 廣饒縣 | 11-30 |
海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
恒大黃河生態(tài)城 | 起價6800 | 開發(fā)區(qū) | 02-29 |
東營城市華府 | 6100 | 西城 | 05-01 |
凌上新街坊 | 8000-18000 | 東城 | 11-30 |
萬達蘭園 | 一房一價 | 東城 | 11-30 |
悅辰國際 | 6700 | 東城 | 11-03 |
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