專業(yè)人士：保障房融資口子該開多大
中國銀監(jiān)會主席劉明康日前表示，下半年要完善原有地方融資平臺續(xù)建項目的規(guī)范工作，對于到期的地方融資平臺貸款本息，不得展期和貸新還舊。劉明康還表示，未來要繼續(xù)加大對保障性住房建設支持力度，支持設立省級、計劃單列市政府保障性住房融資平臺。
劉明康的態(tài)度表明，在銀根緊縮、大力清理地方債的背景下，銀行還是要“有保有壓”，為保障房建設的融資大開方便之門。上半年的信貸數(shù)據(jù)也顯示，保障性住房開發(fā)貸款累計新增908億元，比年初增長54.8%，高出同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
就在6月21日，國家發(fā)改委下發(fā)通知，允許地方投融資平臺公司和其他企業(yè)申請發(fā)行企業(yè)債券，為保障房建設籌措資金。此消息的發(fā)布，極大地刺激了市場的脈搏，頒布的短短一周內，一些房企紛紛啟動以保障房為名的發(fā)債申請。北京住總集團、北京開集團和北京金隅集團等保障房建設大戶正計劃發(fā)行500億元企業(yè)債。
種種跡象表明，保障建設融資已經(jīng)成為不少地方和企業(yè)越來越強烈而可行的融資需求，其導致的債務規(guī)模必然越來越龐大。雖然大規(guī)模保障房的建設目前還處于起步階段，但由此可能引發(fā)的債務風險應當引起足夠的重視。
先，市場人士認為，保障房建設資金的投入恐怕難以落在實處。地方融資平臺或房企獲得相應融資后，是否真正用于保障房建設，相關部門恐怕難以監(jiān)管。特別是在地方融資平臺已經(jīng)負債累累的情況下，資金會不會被用來“拆東墻補西墻”或者挪作他用，怕是不好斷定。
其次，市場測算，承建保障房，無論哪種模式，總投資收益不會超過3%。在這樣的預期收益下，無論是申請銀行貸款，還是低息的企業(yè)債券，其還款能力都令人堪憂。
目前以公租房為主體的保障房體系本身就是公益性的，如果保障房建設要謀求較高的收益，就必須以較高的價格對外出租。這一方面違背了建設保障房的初衷，另一方面可能也會遭到市場的唾棄，終因為入住率偏低而導致更低的收益。
后，不少質疑還指出，大規(guī)模建保障房的政策可能并沒有做到因地制宜，導致大量保障性住房閑置，并引發(fā)更沉重的債務問題。
今年全國建設1000萬套保障房的任務被層層分解到各地，可是不少地方，尤其是中西部地區(qū)的地市、縣城，到底有沒有建設保障性住房的必要？這些地區(qū)不少居民已經(jīng)外出務工、經(jīng)商，并出現(xiàn)了大量閑置商品房，如果這些保障房遭遇閑置，今后的債務問題如何化解？
面對種種質疑和潛在風險，筆者以為，針對目前各地普遍出現(xiàn)的保障房建設資金短缺的現(xiàn)象，國家不妨考慮適當減少短期保障房集中建設的數(shù)量，或者利用資金盤活已有的商品房資源，從而降低保障房建設資金的需求規(guī)模。
房價高企的背景下，保障房的建設固然十分重要。但不論什么債務，終究是要歸還的，債務融資平臺的大門一旦開啟可能就會留下嚴重后遺癥。如果今天因為保障房建設重要就擴大保障房建設的融資規(guī)模，明天是不是可以因為大規(guī)模養(yǎng)老院建設的需要，再次大開債務之門呢？
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