2011年上半年已經(jīng)過(guò)去，受到緊縮政策嚴(yán)厲調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)交出一份什么樣的答卷？日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)，透過(guò)這些數(shù)據(jù)也能夠洞察房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一些特點(diǎn)和動(dòng)向。

    宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松。今年上半年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持了相對(duì)較快增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值20.4459萬(wàn)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)9.6%。固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)25.6%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)更是高達(dá)32.9%。這表明我國(guó)上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總體保持了比較快速穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這也為正在進(jìn)行的房地產(chǎn)緊縮調(diào)控提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和外部環(huán)境。

    2010年，我國(guó)已經(jīng)連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了三輪政策調(diào)控，但由于流動(dòng)性過(guò)剩等因素，政策效果都相對(duì)較短，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快、投資投機(jī)旺盛等問題依然存在。今年1月下旬出臺(tái)的新“國(guó)八條”，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)等多個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，半年來(lái)已經(jīng)取得了顯著成效。雖然限購(gòu)政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有影響，但目前來(lái)看這種影響還可以忍受。上半年GDP 9.6%的增速也為后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

    房地產(chǎn)開發(fā)投資保持高速增長(zhǎng)，保障房建設(shè)加速是重要原因。上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資2.625萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)32.9%。其中，住宅投資超1.86萬(wàn)億，增長(zhǎng)36.1%。這主要有兩方面的原因：一是上半年保障房投資高速增長(zhǎng)，且計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計(jì)指標(biāo)內(nèi)；二是去年大量新開工工程跨年結(jié)轉(zhuǎn)的因素。

    商品房市場(chǎng)銷售形勢(shì)小幅回升，觸底回升態(tài)勢(shì)明顯。上半年，全國(guó)商品房銷售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%，增幅較1~5月增加3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)21.1%，辦公樓增長(zhǎng)8.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)18.6%。值得注意的是，6月份商品房銷量環(huán)比增長(zhǎng)43%，同比去年6月份增長(zhǎng)25.4%。6月份商品房銷售增幅比較亮眼。

    與此同時(shí)，大型品牌房企逆勢(shì)擴(kuò)張。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2011年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，十大開發(fā)商上半年的銷售金額同比暴增80%�？蓪�(duì)比的一個(gè)數(shù)據(jù)是，上半年全國(guó)新建商品房銷售金額同比增長(zhǎng)24%，表明十強(qiáng)企業(yè)的銷售增速遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。房地產(chǎn)行業(yè)集中度在提升。

    今年上半年，全國(guó)新建商品房銷售金額為2.46萬(wàn)億元左右，十強(qiáng)房企的銷售額為3300億元，所占比重提升至13.4%，去年比重近12%。其中龍頭企業(yè)萬(wàn)科，去年銷售金額約占全國(guó)的2%，今年上半年已提高到2.6%。同時(shí)恒大、萬(wàn)達(dá)、保利等巨頭在今年也有望加入千億俱樂部。大型品牌企業(yè)的逆勢(shì)擴(kuò)張是今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)顯著特征。

    對(duì)下半年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)，筆者認(rèn)為，調(diào)控政策總體不會(huì)放松，但個(gè)別地方有提前松動(dòng)的可能。雖然年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已經(jīng)取得了階段性的成果，但目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾仍較為突出，投資投機(jī)的內(nèi)在需求動(dòng)力依然強(qiáng)勁，內(nèi)部動(dòng)因沒有解除。

    房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)放松，調(diào)控效果仍需要進(jìn)一步鞏固。對(duì)地方政府而言，嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策日益影響其土地批租收益，部分城市前五個(gè)月的收入僅相當(dāng)于去年全年的兩成。土地收入因素使地方政府在限購(gòu)政策執(zhí)行尺度上出現(xiàn)搖擺，加上地方融資平臺(tái)清理所帶來(lái)的還貸壓力，地方財(cái)政吃緊，一些地方政府可能會(huì)“冒險(xiǎn)”沖擊限購(gòu)政策紅線。

    但下半年市場(chǎng)也不會(huì)大起大落，如措施到位，銷售量將繼續(xù)企穩(wěn)回升。未來(lái)成交量的上升應(yīng)該是建立在價(jià)格基本平穩(wěn)或小幅回調(diào)的基礎(chǔ)之上，如果價(jià)格和成交量下半年出現(xiàn)雙雙走高的情況，那么也不排除政府會(huì)出臺(tái)新一輪的政策調(diào)控。價(jià)格變化是下一階段銷售回升能否持續(xù)的關(guān)鍵因素，可能的預(yù)期是價(jià)格出現(xiàn)同比小幅回調(diào)，但年內(nèi)總體呈現(xiàn)觸底反彈態(tài)勢(shì)。

    城市市場(chǎng)繼續(xù)分化，三四線城市樓市迎來(lái)發(fā)展期。在調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)重心將進(jìn)一步由一二線城市向三四線城市轉(zhuǎn)移；市場(chǎng)比重也將由東部地區(qū)逐漸向中西部地區(qū)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，這種變化趨勢(shì)在下半年有可能會(huì)進(jìn)一步加快。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的“中部崛起”正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。不過(guò)，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正實(shí)現(xiàn)中部崛起，還有很多不確定因素。各地的制度安排、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)和諧關(guān)系處理、進(jìn)駐企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)等都還存在許多改進(jìn)的地方。