2011風(fēng)云變幻，調(diào)控政策一浪接著一浪。盡管如此各大房企今年上半年的業(yè)績卻再創(chuàng)新高，品牌房企業(yè)績大幅飆升。但另一方面，各大城市的庫存壓力卻在逐步上升。在下半年供應(yīng)繼續(xù)增加的背景下，調(diào)控政策對房價(jià)的影響會否慢慢呈現(xiàn)？

　　開發(fā)商兩極分化

　　七月流火，中房信聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》顯示，品牌開發(fā)商同樣熱辣燙手。今年上半年房企銷售金額前十的門檻為155.5億元，比去年上半年增幅達(dá)48%。銷售過百億的企業(yè)數(shù)量猛增，甚至有7家的業(yè)績超過200億元。這些都是歷史新高。

　　但如果從各大城市的房地產(chǎn)銷售來看，今年的數(shù)據(jù)并不十分理想。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，剛過去的6月份，該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的30個(gè)城市中，逾八成成交量下跌，有4個(gè)城市成交量跌幅超過40%。今年上半年，20個(gè)主要城市中有超過一半的城市新房成交量下跌，其中�？诘某山涣拷捣�大，超過60%。

　　在重點(diǎn)城市中，成都、深圳、天津、上海成交面積同比2010年上半年略有上升，例如今年上半年深圳新建商品住宅成交面積為137.25萬平方米，同比上漲8.47%。其余4城市皆低于去年同期水平。而且各大城市成交量曲線也都呈現(xiàn)一致規(guī)律，一二月樓市成交量迅速放大，但到了3月初陸續(xù)實(shí)施調(diào)控細(xì)則后，成交逐漸走低，四五月成交走到谷底，6月則繼續(xù)在低位徘徊。

　　一方面是企業(yè)業(yè)績繼續(xù)飆升，另一方面是市場開始逐步走低。的答案是強(qiáng)者恒強(qiáng)、兩級分化的情況在今年尤為明顯。

　　而房地產(chǎn)行業(yè)的集中趨勢，讓調(diào)控的作用并不僅僅體現(xiàn)在房價(jià)上�！艾F(xiàn)在的確是很難獲得貸款，但有可以獲得銀行青睞的企業(yè)。”珠三角一家地方房地產(chǎn)企業(yè)的董事長向記者表示，這樣的背景下，開發(fā)商寧愿將項(xiàng)目整體打包出讓，也不愿把項(xiàng)目建成后再打折出讓。

　　他告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者，現(xiàn)在他們正與萬科商談東莞一項(xiàng)目的并購事宜。原因很簡單，“我們沒錢，但萬科有啊�！�6月30日，五礦建設(shè)發(fā)布公告稱，其附屬公司廊坊曠世基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將向北京萬科提供1.55億元的一年期貸款。北京萬科實(shí)際上是廊坊曠世基業(yè)另一股東。這是萬科眾多資本騰挪術(shù)的一項(xiàng)，從嚴(yán)苛調(diào)控政策出臺的4月起，萬科及其下屬公司先后為其在深圳、上海、東莞、長春等地的7個(gè)項(xiàng)目提供了共38.7億元的貸款擔(dān)保。萬科的公告顯示，截至5月底，公司擔(dān)保余額為83.22億元，其中為其控股子公司提供的擔(dān)保余額72.81億元，為聯(lián)營公司或合營公司提供的擔(dān)保余額10.41億元。

　　可見，盡管調(diào)控嚴(yán)苛，但萬科這類巨鱷，上半年在取得銀行開發(fā)貸上并無太大難度。

　　萬科并非孤例，今年上半年內(nèi)品牌房企業(yè)績飆升，其畫外音是今年房地產(chǎn)并購的大幅增加。今年一季度，清科研究中心的數(shù)據(jù)顯示，前三月房地產(chǎn)行業(yè)就完成了32起并購案例，超過了2009年全年的并購數(shù)量。而四五月這種并購效應(yīng)并無停歇的跡象，兩月間房企之間土地、項(xiàng)目及股權(quán)轉(zhuǎn)讓等案例就超過20宗。今年前5個(gè)月，不完全統(tǒng)計(jì)就有超過50宗并購案例。

 　　下半年庫存壓力漸現(xiàn)

　　“下半年競爭壓力大，現(xiàn)在加快入市�！鄙钲谝豁�(xiàng)目的開發(fā)商表示，他們將原定在8月下旬開盤的項(xiàng)目提前到7月中。其實(shí)從6月開始，深圳就出現(xiàn)了一波供應(yīng)潮。特別是到了6月底，據(jù)深圳某網(wǎng)站的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，6月后一周，深圳有5大樓盤開盤或加推，忽然間有近千套房源涌入市場，可謂是調(diào)控以來之見。

　　但如果從“下半年競爭壓力”空前的角度看，深圳是一線城市中庫存少者。5月15日，深圳商品房市場可售套數(shù)為2.97萬套，僅為歷史峰值的一半。數(shù)據(jù)顯示，深圳商品房庫存在2009年3月為5萬套，至去年年底下降為3.5萬套，直至今年5月的不足3萬套，一直呈現(xiàn)遞減態(tài)勢。5月中旬，深圳住宅的可售套數(shù)為2.05萬套，僅僅需要8個(gè)月時(shí)間即可銷售一空。

　　隨著6月供應(yīng)的突然放大，供不應(yīng)求的局面忽然大幅度變化。截至7月4日，深圳全市一手住宅的可售套數(shù)為3.06萬套，以當(dāng)天成交88套的速度看，去庫存的時(shí)間變?yōu)?1.6個(gè)月。

　　與深圳一衣帶水的廣州同樣面臨庫存迅速增加的壓力，來自合富輝煌和中原地產(chǎn)兩家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年下半年廣州十區(qū)預(yù)計(jì)將推出新增商品住宅供應(yīng)量約4萬套，環(huán)比上半年增加近一倍；與去年下半年的37098套相比，增長約8%。據(jù)官方網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，6月30日，廣州十區(qū)兩市一手房可售存貨35302套。

　　兩者相加，廣州下半年可售住宅高達(dá)7.5萬套。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上顯示，自從廣州出臺限購政策后，供應(yīng)量一直呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，限購出臺后一月新增供應(yīng)套數(shù)為3605套，第二個(gè)月新增供應(yīng)套數(shù)增加為6851套，第三個(gè)月稍有回落新增供應(yīng)套數(shù)則為6004套，但第四個(gè)月的新增供應(yīng)套數(shù)又增加為7396套，環(huán)比增長23%。

　　廣州6月成交量為6670套，按此計(jì)算，廣州下半年去庫存的時(shí)間也超過11個(gè)月。

　　同樣的情況在北京、上海也表現(xiàn)明顯。北京6月供應(yīng)套數(shù)為9170套，簽約套數(shù)為6490套，供需比為1.4 1。世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海新建住宅的存量面積已達(dá)到850.17萬平方米。這個(gè)存量比2008年同期樓市低迷之際的750萬平方米的商品住宅存量還大，創(chuàng)下三年來新高。

　　國信證券對房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況的跟蹤報(bào)告顯示，截止到2011年6月26日，多個(gè)主要城市的庫存量同比大幅攀升。國信數(shù)據(jù)顯示，北京商品房可售套數(shù)達(dá)到771908套，同比上升21%；上�？墒厶讛�(shù)為52545套，同比上升27.7%；而在青島、南京、蘇州、廈門等幾個(gè)二線城市，可售套數(shù)同比增幅更是高達(dá)43%、37%、47%、81%。

　　“關(guān)鍵是現(xiàn)在供應(yīng)增加的速度在加快，這讓我們不得不改變策略，先于市場做反應(yīng)�！鄙鲜錾钲诘拈_發(fā)商表示。但他沒有解釋“先于市場做反應(yīng)”是否就是調(diào)低房價(jià)。