調(diào)控升級(jí)，融資從嚴(yán)，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增

　　一月房企并購數(shù)量保持高位

　　2011年1月，房企并購延續(xù)了去年來的升溫態(tài)勢(shì)，并購數(shù)量和并購金額均保持在高位。根據(jù)清科研究中心的數(shù)據(jù)，2011年1月中國(guó)并購市場(chǎng)共完成93起并購交易，其中房地產(chǎn)行業(yè)共有10起并購案例完成，占1月并購案例總數(shù)的10 .8%，披露總額為4.2億美元。

　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家認(rèn)為，在多重政策的疊加效應(yīng)下，今年并購將出現(xiàn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將不斷提高。

　　剛剛進(jìn)入2011年，房地產(chǎn)業(yè)便多次傳出并購消息。據(jù)媒體報(bào)道，1月15日深圳建設(shè)71%股權(quán)正式拍賣。幾天后，佳兆業(yè)宣布擬以6.72億元收購深圳科拓建筑旗下的浙江伍豐置業(yè)有限公司股權(quán)。

　　清科研究中心分析師徐衛(wèi)卿接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，1月份發(fā)生的案例主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)行業(yè)，以房地產(chǎn)公司之間橫向的并購為主，且交易的金額都比較大。這體現(xiàn)了大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的并購整合已經(jīng)初露端倪。

　　事實(shí)上，自去年11月開始房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易數(shù)量已呈上升態(tài)勢(shì)。C hinaV enture投中集團(tuán)旗下數(shù)據(jù)庫產(chǎn)品C V Source統(tǒng)計(jì)顯示，1億元以上的交易，11月為16起、12月為18起。

　　隨著各地紛紛出臺(tái)包括限購在內(nèi)的“新國(guó)八條”細(xì)則，市場(chǎng)陷入新一輪的觀望，部分城市的成交量出現(xiàn)大幅縮量。中國(guó)指數(shù)研究院21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上周(2011年2月14日-2011年2月20日，下同)雖然多數(shù)重點(diǎn)城市成交量持續(xù)恢復(fù)，但北京、上海和重慶成交量仍處于較低水平，成交套數(shù)分別為1509套、1434套和2042套。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴記者，在上海，前周獲取預(yù)售證的幾個(gè)項(xiàng)目銷售情況頗為慘淡，部分項(xiàng)目甚至至今仍為零成交 �！跋拶徴�策細(xì)則的出臺(tái)更是無助于已處于低位的成交量的回升，上周更有提高銀行準(zhǔn)備金率的貨幣政策，成交回落、貨幣緊縮狀態(tài)持續(xù)一段時(shí)間的話，那么開發(fā)商資金鏈勢(shì)必會(huì)受到考驗(yàn)。”

　　“事實(shí)上，在空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來越狹窄。信貸、IPO、發(fā)債、信托一概從嚴(yán)，現(xiàn)金回籠壓力與日俱增。再加上連續(xù)性的加息和存款準(zhǔn)備金率提高，令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊。”徐衛(wèi)卿分析說，資金實(shí)力薄弱的房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)的邊緣，將成為一些資本實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對(duì)象。

　　C hinaV enture投中集團(tuán)研究總監(jiān)李瑋棟對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，房產(chǎn)調(diào)控新政對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、現(xiàn)金流管理水平提出了更高的要求，提高商品房和保障房建設(shè)用地供應(yīng)的舉措，也將使房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)與整合更加激烈�！澳壳�，部分房地產(chǎn)公司開始通過私募基金的方式，探索銀行貸款之外的項(xiàng)目融資，都是調(diào)控政策帶來資金鏈壓力的體現(xiàn)�！�

　　在房地產(chǎn)信托方面，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪北京幾大信托公司得知，雖然進(jìn)入2011年2月份，房地產(chǎn)信托融資有了解凍的跡象，多家信托公司又開始籌備新的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目。但是，按照此前公布的信托公司凈資本管理辦法的計(jì)算公式，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目將大量占用信托公司的資本金，考慮到房地產(chǎn)調(diào)控仍在持續(xù)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信托公司紛紛醞釀提高房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的門檻。

　　信托業(yè)人士劉擎對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，從國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策看，本輪房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整是要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行產(chǎn)能和結(jié)構(gòu)調(diào)整———用大量興建廉租房來增加供給，用高昂的資金成本、土地成本作為市場(chǎng)手段壓縮部分高檔商品房產(chǎn)能，在此指引下，金融機(jī)構(gòu)被引導(dǎo)大力支持廉租房建設(shè)，謹(jǐn)慎而挑剔地進(jìn)行高檔商品房項(xiàng)目放款。因此，收益低、規(guī)模小的房地產(chǎn)融資項(xiàng)目將被信托公司基于風(fēng)險(xiǎn)收益考量而摒棄。

　　銀監(jiān)會(huì)近日發(fā)文對(duì)信托公司凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)作出了明確規(guī)定。在諸項(xiàng)業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)成為調(diào)控的核心部分，其系數(shù)的設(shè)定與當(dāng)前的監(jiān)管政策緊密掛鉤。其中，在單一類融資業(yè)務(wù)中，受監(jiān)管層支持的公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)融資為1%。在集合類融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資則為3%。

　　“如果一個(gè)項(xiàng)目無法獲得金融機(jī)構(gòu)的資金支持，必然走向民間私募和行業(yè)整合。從社會(huì)生產(chǎn)效率角度看，這樣的并購有利于提高資源配置效率，因?yàn)閷?duì)被收購方是低效、撓頭的東西，對(duì)于收購方可能是高效、渴求的資產(chǎn)，所謂甲之鮑魚，乙之砒霜，就是這個(gè)道理�！眲⑶嬲f。

　　李瑋棟預(yù)測(cè)，由于大型國(guó)企、知名房地產(chǎn)企業(yè)與區(qū)域龍頭企業(yè)擁有相對(duì)充沛的現(xiàn)金儲(chǔ)備、更高的運(yùn)營(yíng)效率和更強(qiáng)的市場(chǎng)適應(yīng)能力、資源整合能力，因此其主導(dǎo)的并購將出現(xiàn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度未來將不斷提高。