“北上廣”的房?jī)r(jià)在內(nèi)地人眼中覺得貴，在香港人看來(lái)怎么樣？還是一個(gè)字：“貴”！全國(guó)政協(xié)委員、香港合盈國(guó)際集團(tuán)有限公司主席區(qū)永熙說(shuō)，內(nèi)地一些城市的房?jī)r(jià)確實(shí)太貴了，他都覺得很驚訝，“房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)嚴(yán)重不同步”。

    全國(guó)政協(xié)委員、可口可樂(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng)陳奇?zhèn)ヒ矊?duì)中國(guó)青年報(bào)記者表示，內(nèi)地一些城市的房?jī)r(jià)在短短幾年就翻了幾番，非常離譜。

    到過(guò)香港的人都見識(shí)過(guò)香港的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r：如筷子般林立的高樓遮住了天際線，寸土寸金，連地鐵口都建得逼仄狹窄。香港的房?jī)r(jià)位于世界前列，跟倫敦、東京等地齊名，甚至還有房產(chǎn)創(chuàng)造了世界單價(jià)高的紀(jì)錄。

    “內(nèi)地有些人可能不清楚，香港雖然是發(fā)達(dá)的資本主義經(jīng)濟(jì)體，但也是個(gè)收入差距很大的地方，中低收入者同樣買不起香港的商品房�！毕愀勖襟w人、現(xiàn)任教于珠海聯(lián)合國(guó)際學(xué)院的阮紀(jì)宏說(shuō)，讓香港的中低收入者來(lái)北京、上海、廣州買房，一樣也會(huì)覺得貴。

    他說(shuō)，內(nèi)地一些城市房?jī)r(jià)漲得讓很多香港人都覺得不可思議，香港的房?jī)r(jià)再高，也是經(jīng)過(guò)多少年才漲起來(lái)的，現(xiàn)在均價(jià)每平方米10萬(wàn)港元左右，而北京、上海某些地段的房?jī)r(jià)離這也不遠(yuǎn)了。

    2011年1月，香港連續(xù)17年被傳統(tǒng)基金會(huì)評(píng)選為“全球自由經(jīng)濟(jì)體”，是政府干預(yù)程度小、市場(chǎng)起作用大的地區(qū)，排名遠(yuǎn)在美國(guó)之前。但是，在房地產(chǎn)政策上，香港和內(nèi)地卻多有相似之處。香港房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展，有哪些經(jīng)驗(yàn)值得內(nèi)地借鑒，又有哪些教訓(xùn)值得總結(jié)？香港人如何看待內(nèi)地的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，能認(rèn)同“限購(gòu)令”這類看起來(lái)有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則的行政手段嗎？

    帶著這樣的問題，記者采訪了多位來(lái)自香港的全國(guó)政協(xié)委員及部分業(yè)界人士。

    土地財(cái)政：香港是教訓(xùn)而非經(jīng)驗(yàn)

    中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎在一篇文章中透露，2009年，全國(guó)土地出讓金高達(dá)1.6萬(wàn)億元。他寫道：“2001年，全國(guó)土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重只有16.6%。到2009年，該比例已上升為48.8%。其間有幾年，該比例甚至一度超過(guò)50%。地方政府嚴(yán)重依賴土地出讓金等相關(guān)收入，是為‘土地財(cái)政’�！�

    全國(guó)政協(xié)委員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、香港中文大學(xué)原校長(zhǎng)劉遵義教授告訴中國(guó)青年報(bào)記者，香港政府也嚴(yán)重依賴土地財(cái)政。正因此，必定會(huì)推高房?jī)r(jià)，所以香港的商品房?jī)r(jià)格才那么高。

    阮紀(jì)宏在香港和內(nèi)地都購(gòu)買過(guò)房產(chǎn)。他告訴中國(guó)青年報(bào)記者，在香港，賣地的收入占港府財(cái)政收入的40%以上，這跟內(nèi)地一些地方政府的情況差不多。

    他也認(rèn)為，當(dāng)政府對(duì)房地產(chǎn)依賴的程度如此之高時(shí)，就會(huì)想方設(shè)法推高房?jī)r(jià)。

    阮紀(jì)宏說(shuō)，香港之所以是自由的經(jīng)濟(jì)體，就在于各種稅都很低，像個(gè)人所得稅，高也就征15%，香港政府缺乏其他財(cái)政來(lái)源，只能依賴土地財(cái)政。

    對(duì)于這點(diǎn)，香港大學(xué)教授許成鋼在2011年1月出版的《中國(guó)改革》雜志上也作了闡述，他說(shuō)，導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)高企的土地財(cái)政和限制土地供給的一整套政策，正是內(nèi)地在1990年代從香港學(xué)來(lái)的。所以，內(nèi)地和香港有著太多的相似之處。

    許成鋼說(shuō)，很多人以為香港人口密度高，自然寸土寸金，但實(shí)際情況是，香港80%的土地是不允許使用的，這導(dǎo)致70%以上的香港百姓住在極其擁擠的房子里。因此，雖然香港人均GDP超過(guò)韓國(guó)百分之六七十，但大多數(shù)老百姓的生活水平低于韓國(guó)，所有這些，正是因?yàn)橄愀鄣母叩貎r(jià)，而高地價(jià)主要緣于限制土地供給。

    他表示，香港有專門的文件規(guī)定，政府每年向市場(chǎng)供應(yīng)的土地不能超過(guò)50公頃，“可想而知，只要香港經(jīng)濟(jì)還發(fā)展，香港的土地一定高價(jià)”。所以，在許成鋼看來(lái)，就房地產(chǎn)發(fā)展而言，香港是教訓(xùn)而非經(jīng)驗(yàn)，“國(guó)人急需注意這個(gè)問題，認(rèn)真反省十幾年來(lái)抄襲香港土地財(cái)政和限供土地政策給中國(guó)帶來(lái)的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題”。

    劉遵義委員也告誡說(shuō)，內(nèi)地應(yīng)該避免走土地財(cái)政的老路，因?yàn)檫@樣的道路不可持續(xù)，一是土地供給畢竟有限，一個(gè)城市的土地終究會(huì)越賣越少；二是房?jī)r(jià)的起伏會(huì)使財(cái)政收入遭受波動(dòng)，比如香港在東南亞金融危機(jī)后，財(cái)政就受到影響。另外，房?jī)r(jià)太高，也會(huì)對(duì)中小企業(yè)造成重大打擊。內(nèi)地要發(fā)展，要擴(kuò)大內(nèi)需，正需要發(fā)展中小企業(yè)，房子價(jià)格和租金太貴，必然使中小企業(yè)發(fā)展艱難。

    劉遵義委員說(shuō)，香港也曾想通過(guò)征收消費(fèi)稅等方式，改變政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，然而并不是很成功，已經(jīng)到了積重難返的程度。

    市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障

    正是因?yàn)樯唐贩繕O其昂貴，香港有近半數(shù)中低收入居民居住在“公屋”（廉租房）和“居屋”（“居者有其屋”計(jì)劃的簡(jiǎn)稱）里。

    在香港九龍北部，有一個(gè)叫石硤尾的地方，那里是香港早的公屋區(qū)，也是香港大的公屋區(qū)之一。

    1953年12月，石硤尾木屋區(qū)發(fā)生一場(chǎng)大火，5萬(wàn)多人無(wú)家可歸，當(dāng)時(shí)的港英政府為安置這些災(zāi)民，于1954年在當(dāng)?shù)亟ǔ?幢大樓，這成為香港代公屋。

    2009年11月，記者曾探訪該地區(qū)的公屋情況。出地鐵口不遠(yuǎn)，記者就看到，數(shù)棟體量龐大、高達(dá)數(shù)十層的大樓里，密密麻麻都是窗戶。這里住的居民非常多，走進(jìn)樓道，兩邊的門隔得很近，宛如走進(jìn)了學(xué)生宿舍。$Page_Split$

    記者探訪了其中一戶人家，該戶有4口人，所租公屋大約40平方米。由于小孩是一兒一女，所以房子被隔成三居室。除了客廳稍大，臥室都很小，尤其是兒子和女兒的臥室，小得連床都擺不下，進(jìn)不了門，里面是一張覆蓋了全房間的隔板，把房子隔成上下兩個(gè)空間，上面當(dāng)床，下面放各種物品。

    據(jù)介紹，該公屋一個(gè)月租金大約2000多元港幣，但同地段同面積的商品房，租金已在1萬(wàn)至兩萬(wàn)港幣之間。

    阮紀(jì)宏介紹，香港另一類保障性住房“居屋”，可由居民申請(qǐng)購(gòu)買，政府免去房?jī)r(jià)中的地價(jià)部分，因此會(huì)比較便宜。但是，“居屋”如果要對(duì)外出售，必須向政府補(bǔ)回地價(jià)。阮紀(jì)宏說(shuō)，“居屋”在東南亞金融危機(jī)后已經(jīng)停建，但近兩年香港樓市回暖較快，房?jī)r(jià)上漲得比較厲害，現(xiàn)在，香港社會(huì)又在爭(zhēng)議是否要重啟“居屋”項(xiàng)目。

    阮紀(jì)宏告訴記者，雖然房子狹小，但保障性住房至少保障了市民低的生活標(biāo)準(zhǔn)。由于房?jī)r(jià)太高，香港有很多人可能一輩子都買不起房子，所以，在香港有個(gè)“上車”理論——如果政府不提供保障房，有人也許一輩子都上不了“車”。

    在香港和內(nèi)地都有大量房地產(chǎn)項(xiàng)目的全國(guó)政協(xié)委員、香港恒興基立集團(tuán)有限公司董事會(huì)主席施祥鵬說(shuō)，香港的這種保障房政策是“兜底”政策，至少保障了香港居民都有住的地方，“民生問題始終是大的問題，老百姓要結(jié)婚，要生子，必須有住房”。

    然而，在香港，保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，兩者分得非常清晰。阮紀(jì)宏告訴記者，近，內(nèi)地一些城市提出“限購(gòu)令”后，香港因?yàn)榻鼇?lái)房?jī)r(jià)上漲得較快，且大多將之歸因于內(nèi)地有錢人赴香港購(gòu)房的緣故，所以也有人提出要限制內(nèi)地人來(lái)香港購(gòu)房，以平抑房?jī)r(jià)。結(jié)果，這個(gè)建議遭到全香港反對(duì)。他說(shuō)，香港在這方面還是分得很清楚的。

     一致支持“限購(gòu)令”

    2月16日，北京出臺(tái)了15條調(diào)控樓市的政策。因其中有非京籍居民在京購(gòu)房需有5年納稅或社明的規(guī)定，該政策被形象地概括為“限購(gòu)令”。

    “限購(gòu)令”發(fā)出后，全國(guó)政協(xié)委員、央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授李稻葵連發(fā)10條微博力挺“限購(gòu)令”，并透露說(shuō)，自己從2009年起即呼吁限購(gòu)。

    這一立場(chǎng)激起了廣泛爭(zhēng)議，中歐經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授許小年評(píng)論稱“斯文掃地，學(xué)界悲哀”；一貫以快人快語(yǔ)形象示人的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則質(zhì)疑：“這也是經(jīng)濟(jì)學(xué)？”

    更多的反對(duì)“限購(gòu)令”的專家和媒體評(píng)論認(rèn)為，“限購(gòu)令”違背了市場(chǎng)自由的準(zhǔn)則，是行政手段粗暴干預(yù)市場(chǎng)的產(chǎn)物。

    此前，重慶、上海開始試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，也遭遇了類似的爭(zhēng)議。

    然而，令記者驚訝的是，記者采訪過(guò)的4位來(lái)自香港的全國(guó)政協(xié)委員，竟然無(wú)一人對(duì)這些調(diào)控措施持異議，全都表示支持。

    對(duì)于限購(gòu)令，陳奇?zhèn)ノ瘑T說(shuō)，當(dāng)問題到了非常嚴(yán)峻的地步，就需要采取嚴(yán)厲的措施，這是沒有辦法中的辦法，“縱然（限購(gòu)令）是與自由的市場(chǎng)相違背，但特殊情況應(yīng)該特殊對(duì)待，內(nèi)地需要采取措施把炒房限制住”。

    施祥鵬委員也說(shuō)，現(xiàn)在內(nèi)地一些城市房子供給不足，所以才要限制購(gòu)房，“我很支持這個(gè)政策”。

    他們都提及了1998年?yáng)|南亞金融危機(jī)對(duì)香港房地產(chǎn)的巨大打擊�！爸钡浆F(xiàn)在，除了少數(shù)豪宅，香港普通住宅的價(jià)格還沒有回到1997年時(shí)的高峰�！眲⒆窳x委員說(shuō)，炒高房?jī)r(jià)，有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的泡沫，等到泡沫破滅，傷害的是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體。

    劉遵義委員認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅，可以改變政府依賴土地財(cái)政的現(xiàn)狀。地方政府也有許多公共支出，不給他們開一條財(cái)源，他們就只能依賴土地，“這個(gè)策略是對(duì)的”。

    幾位香港人士都提到，真正有效的平抑房?jī)r(jià)手段是增加供給。劉遵義委員說(shuō)，不增加供給，想壓下房?jī)r(jià)就是一句空話，他建議內(nèi)地在調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，一定要盡快加大供給。

    以公平化解社會(huì)情緒

    得知?jiǎng)⒆窳x委員也贊同他的觀點(diǎn)，李稻葵委員非常激動(dòng)。

    他想反問調(diào)控政策的批評(píng)者：德國(guó)法律規(guī)定，房東不得隨意漲房租，德國(guó)是不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？香港也嚴(yán)格限制土地供給，香港是不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？“什么是現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)？一定要理解‘現(xiàn)代’兩個(gè)字，不是亞當(dāng)·斯密，不是簡(jiǎn)單的勞動(dòng)分工，不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)放開”。

    李稻葵在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，一定要實(shí)事求是，認(rèn)真研究中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的具體情況，這樣才能提出符合實(shí)際的政策建議。

    他強(qiáng)調(diào)，不論采取什么政策，一定要注意公平正義的問題，這樣才能緩解社會(huì)情緒。他說(shuō)，保障性住房常常會(huì)被侵占，必須要公開管理，以透明保障公正。

    劉遵義委員也認(rèn)為，在保障性住房的分配方面，香港的經(jīng)驗(yàn)可以為內(nèi)地提供借鑒。正因?yàn)樽龅搅斯�開透明，并且保障了公平，所以香港的居民住房條件雖然不好，但負(fù)面情緒很少。

    阮紀(jì)宏也說(shuō)，在這個(gè)方面，香港居民還是非常相信政府的。