“墊付”、“分期付”、“無理由退房”……這些促銷舉措即便簽在合同里，也不一定就能讓你高枕無憂.　

    “墊付”、“分期付”、“無條件退房”、“保值計劃”……新政下的南京樓市，開發(fā)商使出全身招數(shù)紛紛推出各種促銷活動，以期撥動觀望者麻木的神經(jīng)，打破市場僵局。簽約時，開發(fā)商往往會在統(tǒng)一的購房合同之外追加一些“附加條款”對活動作出細(xì)致的規(guī)定。

    五花八門的促銷手段，對于購房者來說不僅僅是道計算題，更是道選擇題：附加條款和購房合同一樣，購房者不容置喙，簽還是不簽？這是個問題。

    筆者近日搜集了目前集中常見的促銷方式，并連線專業(yè)的房產(chǎn)律師以及業(yè)內(nèi)相關(guān)人士，請他們就其中容易出現(xiàn)的風(fēng)險以及糾紛作深入淺出的解讀，提醒購房者在簽合同與附加條款時別忘了仔細(xì)斟酌，對合同約定的各項權(quán)利、義務(wù)以及違約責(zé)任等要一一衡量，以免產(chǎn)生不必要的糾紛�！�

    分期付，先甜后苦

    -案例：　

    市民陳旭不久前收到江寧某樓盤的一條促銷短信，稱在售房源付只要5萬即可。陳旭心動之下到售樓處詳詢，原來墊付是指購房者只要先支付1成付，其余兩成由開發(fā)商墊付，余款做按揭，年底前購房者再將兩成付給開發(fā)商。

    不過當(dāng)他看到開發(fā)商附加的“借款合同”時卻嚇了一跳：違約條款中約定若購房者逾期不付清另外兩成付，每天要支付應(yīng)付款千分之五的違約金，超過30天每天再加收千分之五，若提出退房則前期交的1成付予以沒收�！拔宜懔艘幌�，一套40萬的小戶型兩成付是8萬，若逾期每天的違約金至少400元，萬一資金不到位退房，前面交的一成付4萬元就打了水漂�！�

    -解析：　

    “分期付”看起來讓購房者不需支付太多的付款就可“輕松”置業(yè)。不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，“低付”跟“付三成”是“背著抱著一樣沉”，沒什么本質(zhì)區(qū)別，而且未來還款壓力更大。

    江蘇蘇源律師事務(wù)所律師煒稱，“分期付”涉及購房者、開發(fā)商、銀行三方的法律關(guān)系，產(chǎn)生三個合同關(guān)系，任何一個出現(xiàn)糾紛，都會產(chǎn)生一定的法律后果。比如，若《房屋買賣合同》出現(xiàn)糾紛，但并不影響購房者跟開發(fā)商簽的《借款合同》，購房者借開發(fā)商的錢還是得還，同時，購房者與銀行簽訂《按揭貸款合同》從按揭辦理完畢后就開始生效，一旦超過銀行規(guī)定時限不還，銀行將回收房產(chǎn)�！耙欢ㄒ獜淖陨淼呢攧�(wù)情況出發(fā)，判斷自己是否有能力購房，別讓自己因為一時的誘惑陷入財務(wù)危機(jī)。”煒提醒。

    保值承諾，鏡花水月

    -案例：　

    市民高俊去年購買了仙林某樓盤，當(dāng)時開發(fā)商承諾購房者保留10%的總房款，等交房時，若其他同品質(zhì)房源的價格低于簽約的價格，則免去這10%的總房款。但高俊在和開發(fā)商簽訂的附加“承諾書”中卻約定“房屋交付前一個月內(nèi)，如同品質(zhì)、同樓層、同戶型、同付款方式房源價格不低于本人購買房源，應(yīng)將10%房款一次性以現(xiàn)金形式付給開發(fā)商，款清拿房。若未能在承諾時間內(nèi)把剩余房款補(bǔ)齊，開發(fā)商有權(quán)延期交付并追究違約責(zé)任。”

    結(jié)果，近期交房時，高俊以周邊樓盤價格都在下調(diào)為由提出免除10%房款時，卻遭到開發(fā)商的拒絕，堅稱自己并未降價。

    -解析：　

    煒表示，目前南京施行的是“一房一價”政策，同一樓盤，不同組團(tuán)、不同位置的樓棟都會產(chǎn)生不同的房價，因此該條款中“同品質(zhì)房源”這個定義太過模糊，不但無法界定，反而還有利于開發(fā)商以此為由找借口。“這種合同就是個銷售噱頭，可以稱為營銷陷阱�！�

    同樣，一些所謂的無條件退款其實是風(fēng)險與利益同在。先，交房與退房時間都是開發(fā)商定的，購房者從時間差上喪失了自由。其次，購房者付款多為銀行按揭，若還款期間退房，對銀行來講，購房者的抵押借款合同如何繼續(xù)履行或終止？相關(guān)的稅費、保險費的支出如何退還？若退房時，房屋已交付，裝修費、契稅等費用誰承擔(dān)？此外退房中，開發(fā)商審核或批準(zhǔn)的時間主動權(quán)都在開發(fā)商，這就給“無理由退房”加上了個“有理由”的時間。

    貸款風(fēng)險，你來承擔(dān)

    -案例：　

    李強(qiáng)近購置了橋北的一套新房，簽訂購房合同時發(fā)現(xiàn)除了標(biāo)準(zhǔn)格式合同外，附加條款補(bǔ)充協(xié)議中增加了新的內(nèi)容：“銀行要求提高付比例的，購房者需在15天內(nèi)補(bǔ)足余款，否則即視為違約；購房者若遭遇公積金政策變化而不能獲得公積金的，購房者須在15天內(nèi)轉(zhuǎn)為商業(yè)按揭，或以其他支付方式完成支付，否則即視為違約，開發(fā)商有權(quán)收回房產(chǎn)，并沒收5萬元定金。”面對強(qiáng)勢的霸條款，李強(qiáng)無可奈何。

    -解析：　

    煒律師認(rèn)為，在目前限購、限貸的形勢下，開發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險，把由于第三方(即指定銀行)無法放貸導(dǎo)致的合同不能履行的責(zé)任，強(qiáng)加到了購房者的頭上，上海等地還有開發(fā)商將延期貸到款的業(yè)主集體告上法庭，要求支付違約金。

    “這也提醒購房者在購房前要對自己的資信、貸款記錄等有個清楚的了解，好先去樓盤合作銀行咨詢自己是否符合貸款條件，不要沖動之下先簽了購房合同和附加條款讓自己被動。”煒提醒，要慎重簽訂合同條款，對于貸款政策變化對貸款購房的影響，要做相應(yīng)的考量。