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金華:業(yè)主買房遭遇房東違約

時間:2011-08-27 16:53:39      字號:T|T 來源:
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核心提示: 買房遭遇房東違約時,你會選擇讓房東支付數(shù)額可觀的違約金呢,還是選擇讓房東繼續(xù)履行合同?律師建議說,不同的訴訟方向,將會導(dǎo)致不同的訴訟結(jié)果。因此,如何選擇訴訟方向至關(guān)重要。 今年5月初,市民丁先生通...

    買房遭遇房東違約時,你會選擇讓房東支付數(shù)額可觀的違約金呢,還是選擇讓房東繼續(xù)履行合同?律師建議說,不同的訴訟方向,將會導(dǎo)致不同的訴訟結(jié)果。因此,如何選擇訴訟方向至關(guān)重要。

    今年5月初,市民丁先生通過市區(qū)某中介牽線,買下了市區(qū)江南某小區(qū)的一套次新二手房。該房建筑面積135平方米,總價120萬元。丁先生對該房比較滿意,看房第二天就跟房東金先生簽訂了買賣合同。雙方在合同中約定買方付50萬元,用來幫助金先生還清銀行貸款,5月20日辦理過戶手續(xù),剩余房款在產(chǎn)權(quán)過戶時一并付清。雙方還在協(xié)議中約定了違約條款:如果一方違約,應(yīng)向另一方支付違約金,違約金為總房價款的20%。

    然而,讓丁先生沒想到的是,約定過戶時間到了,房東金先生卻遲遲沒有露面。后經(jīng)中介經(jīng)紀人多方聯(lián)系,才找到了他,并摸清了事情的來龍去脈。

    原來,金先生遇上了麻煩事:這次用于出售的二手房是他名下的一套住宅,目前尚欠銀行抵押貸款約40萬元。由于前陣子生意虧損,金先生欠下了幾十萬元外債。思前想后,無奈之下,他不得不出售自己名下的房產(chǎn),希望用賣房所得款項償還自己所欠的大筆外債。5月初,丁先生向其支付了50萬元付款后,金先生并沒有用這筆錢來還清銀行貸款,而是迫于債權(quán)人的壓力,直接償還了做生意欠下的借款。這樣一來,金先生已經(jīng)無力繼續(xù)清償銀行貸款。為此,金先生要求丁先生繼續(xù)付款還貸,否則就無法辦理過戶手續(xù)。

    對此,丁先生非常氣憤,找到律師咨詢,要求通過訴訟追究金先生的違約責(zé)任,并將已經(jīng)支付的付款和房屋總價20%的違約金統(tǒng)統(tǒng)要回來。

    浙江凱大律師事務(wù)所律師徐敏認為,如果通過訴訟要求追究金先生的違約責(zé)任,在法律程序上完全可行,判決結(jié)果也在預(yù)料之中。然而,要求追究違約責(zé)任的判決結(jié)果,在事實上不一定有利于對當事人權(quán)利的保護。金先生的房屋是他名下一套住宅,在執(zhí)行程序中很難被拍賣,金先生資金緊張,又沒有其他可執(zhí)行財產(chǎn)。如果要求金先生承擔(dān)違約責(zé)任,不但違約金很難執(zhí)行到位,就連已經(jīng)支付的50萬元付款也可能收不回來?梢,訴訟方向選擇錯誤,即使是誠信守約的一方,終也有可能會得到血本無歸的結(jié)局。

    幸好,法律賦予購買方繼續(xù)履行買賣合同的權(quán)利,即通過法院判決強制交易過戶的權(quán)利。律師認為,要求繼續(xù)履行買賣合同,會達到如下兩個效果:一方面通過法律途徑,其交易安全將得到有效保障,避免了交易上的風(fēng)險;另一方面,該訴訟使丁先生能夠得到房屋產(chǎn)權(quán),又能得到部分逾期違約金以沖抵房價款,減輕購房壓力,在經(jīng)濟上也是劃算的。為此。在律師建議下,丁先生明智地選擇繼續(xù)履行買賣合同,并終成功取得了房屋所有權(quán)。

    為此,律師提醒購房者,在二手房交易過程中,為避免交易風(fēng)險,應(yīng)當盡量做到如下兩點:一是用于支付清償?shù)盅嘿J款的款項,應(yīng)當與出賣人一起到銀行付清借款。這一點很重要,因為未經(jīng)抵押權(quán)人也就是銀行的同意,簽訂的房屋買賣合同是無效的。二是在簽訂合同時就要辦理預(yù)登記。這樣購買人的權(quán)益才能得到有效保障。

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