“沒辦法，人氣不足開盤時(shí)間只能再往后推了�！苯�期，南寧一樓盤銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，限購以來其實(shí)很多樓盤的“生意”每況愈下，都面臨著賣房難的現(xiàn)實(shí)。與之相對應(yīng)的是購房需求的大幅減少，有實(shí)力的被限購了，能買房的暫時(shí)持幣觀望，不急著出手。隨著調(diào)控的深入，各方博弈持續(xù)，南寧樓市陷入僵局。
　　賣方

　　面臨賣房難困境

　　“房子真的不好賣了。”這是近很多樓盤的感慨。

　　從“皇帝的女兒不愁嫁”，到抱著“惜售”心態(tài)緩慢入市，再到“蓄客”少成交量不足……嚴(yán)厲的調(diào)控下，開發(fā)商已經(jīng)陷入賣房難的尷尬局面。

　　一方面，推遲開盤成了不少樓盤的家常便飯。記者觀察發(fā)現(xiàn)，在南寧市各個(gè)城區(qū)均存在這樣的情況，由于預(yù)約人氣不足，自然沒法開盤銷售，典型者如東盟國際商務(wù)區(qū)的一樓盤，開盤時(shí)間表從年初列到今天，仍未能兌現(xiàn)開盤計(jì)劃。

　　另一方面，大張旗鼓開盤發(fā)售的樓盤少了，悄悄賣的樓盤多了。還是買房人不夠的原因，以致很多樓盤不敢再像以前那樣，每次開盤就如舉辦慶典活動一樣，鑼鼓喧囂，熱鬧非凡，現(xiàn)今多數(shù)樓盤更愿意選擇悄悄賣房的形式，生怕舉行了開盤儀式，人氣不足的現(xiàn)狀昭然若揭。

　　另外，從官方公布的數(shù)據(jù)也可看出一些端倪。來自南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示，自從3月份限購令正式執(zhí)行以來，南寧樓市的成交量一直處于低迷狀態(tài)，南寧新建商品房成交套數(shù)每月多在4000套左右，住宅更是慘淡。7月份，南寧新建商品房成交套數(shù)更是跌至2967套，環(huán)比下降28.81%，其中住宅僅1986套，環(huán)比下降43.93%，創(chuàng)下今年以來成交量的新低。

　　同樣是南寧市住房局的數(shù)據(jù)，截至7月31日，南寧市商品住房累計(jì)可售面積3868654.11平方米，套數(shù)為34794套。這一數(shù)據(jù)表明，南寧樓市的庫存量仍保持在高位，銷售壓力依然較大。

　　不過，眼看一年一度的傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”就要到了，不少開發(fā)商們似乎又開始卯勁，紛紛搶占今年后一輪銷售節(jié)點(diǎn)。據(jù)居周刊不完全統(tǒng)計(jì)，8月預(yù)計(jì)有22盤開盤或推新。當(dāng)然，終是否所有樓盤都能兌現(xiàn)開盤還有待觀察。

　　買方

　　捂緊錢袋謹(jǐn)慎出手

　　“我覺得今年的房價(jià)暫時(shí)是很難漲上去了，所以我只是來看看，不急著馬上出手。”7月29日，正在鳳嶺一樓盤看房的阿東說，他覺得今年房價(jià)下降的概率還是比較大的，因此想到時(shí)候再看時(shí)機(jī)出手。

　　而面對如今嚴(yán)厲的調(diào)控政策，有阿東這樣想法的購房者并不在少數(shù)。特別是限購以來，觀望已經(jīng)成為市場的主流。對于購房者，限購令的出現(xiàn)，讓大量買得起房的人失去了買房資格，只能望房興嘆；一些有資格買房的，因資金實(shí)力有限已經(jīng)買不起；剩下那些既有資金又有資格的購房者，很大部分也選擇暫時(shí)持幣觀望，等待房價(jià)下調(diào)再出手。

　　今年以來，不斷上調(diào)的房貸利率，很大程度上也打破了購房者的心理平衡，間接增加的置房成本觸動了他們的切身利益，催促購房者在出手或繼續(xù)觀望間做一個(gè)抉擇。

　　對于購房者的買房心態(tài)，南寧市住房局曾在其官方網(wǎng)站上做了一次問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，符合購房條件的人群中，五成被調(diào)查者表示限購期內(nèi)不考慮買房。這與早些時(shí)候，居周刊在《2011南寧夏季買房趨勢報(bào)告》中所做的調(diào)查結(jié)果基本一致。

　　在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，限購令禁錮了大批有實(shí)力的購房者，而不斷緊縮的信貸政策，又將購房門檻日益抬高，不少購房者會選擇短期內(nèi)退市觀望。目前，樓市整體仍處在買賣雙方互相觀望的僵持期。

　　價(jià)格

　　吆喝的多真降的少

　　房子賣不動，很多人想到的自然是降價(jià)促銷。然而，房地產(chǎn)市場卻不太一樣，雖然限購至今，樓市優(yōu)惠大戰(zhàn)喧囂，但其實(shí)多為吆喝的起勁，真降的其實(shí)并不多，而即使有降，幅度往往也很有限，整體房價(jià)尚未出現(xiàn)實(shí)際性松動。

　　居周刊記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)前樓市花樣繁多的促銷中，比較實(shí)惠的是那些推出一口價(jià)特惠房、團(tuán)購等活動的樓盤，這些樓盤降價(jià)看得見，但房源有限。而一些推出低起步價(jià)、贈送禮品等優(yōu)惠方式的，實(shí)際上多為營銷噱頭。

　　“定價(jià)成了開發(fā)商頭疼的問題。”一樓盤開發(fā)商老總向記者坦言，一些后期成交低迷的樓盤，開發(fā)商其實(shí)是有降價(jià)的念頭，但由于擔(dān)心遭到前期業(yè)主和周邊樓盤的不滿，所以絕大多數(shù)只能扛著�！安坏奖撇坏靡眩�開發(fā)商是不會輕易降價(jià)的�！�

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，6月份全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了6個(gè)，而從同比來看，價(jià)格下降的城市僅有3個(gè)。雖然在持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控下，目前房價(jià)漲幅增速已現(xiàn)放緩趨勢，環(huán)比價(jià)格下降的城市增多，但房價(jià)總體依然處于上升通道。專家普遍認(rèn)為，目前的樓市仍然處于僵持局面。

　　居周刊統(tǒng)計(jì)的8月份南寧開盤或推新的22個(gè)樓盤中，絕大部分樓盤的開發(fā)商均表示，新品的價(jià)格并不會出現(xiàn)大幅波動，這意味著房價(jià)有可能仍將持續(xù)在高位運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　后市

　　以價(jià)換量或是利器

　　7月，南寧樓市成量交進(jìn)一步下探。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，調(diào)控政策不放松，買賣雙方的博弈還會持續(xù)一段時(shí)間，但若市場持續(xù)低迷，開發(fā)商不得不‘以價(jià)換量’。

　　目前來看，政策方面也繼續(xù)保持強(qiáng)硬態(tài)度，并大有調(diào)控還會繼續(xù)加碼的趨勢。7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議明確指出：調(diào)控方向不動搖，調(diào)控力度不放松。并明確提出，限購范圍有必要擴(kuò)大到房價(jià)上漲過快的二、三線城市。

　　有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，一旦11月份全國范圍內(nèi)的保障房建設(shè)完工，多個(gè)城市房價(jià)將出現(xiàn)松動，或進(jìn)入下行通道。加上市場庫存及新增供應(yīng)逼迫，導(dǎo)致集中釋放，在貨幣政策和融資渠道繼續(xù)收緊的情況下，開發(fā)商的資金鏈必然受到重創(chuàng)。

　　另外，在限購和限貸等一系列政策調(diào)控下，下半年購房需求必然受到削弱。開發(fā)商要想穩(wěn)定銷售業(yè)績和打破買賣雙方市場僵持局面及保護(hù)資金鏈不受沖擊，必須通過銷售回籠資金。因此，下半年房地產(chǎn)價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)下行的通道，不排除部分開發(fā)商提前打價(jià)格促銷戰(zhàn)，搶占下半年的市場。

　　其實(shí)，在南寧整體房價(jià)堅(jiān)挺的背后，一些開發(fā)商已經(jīng)開始暗度陳倉，采取走為上策的明智之舉，如西鄉(xiāng)塘某樓盤，從上半年就開始小量多批次推出特價(jià)房，得以順利走量。目前，其他城區(qū)一些樓盤也紛紛加入，積極走量回籠資金。

　　一方面，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，樓市人氣普降，開發(fā)商陷入賣房難的境地，卻不得不一再推遲開盤。

　　另一方面，在限購的“大棒”之下，有實(shí)力的購房者被‘限’了，能買房又有能力買的購房者卻選擇了觀望。買賣雙方處于深度博弈，南寧樓市陷入僵局。